Определение стоимости здания затратным подходом

 

 

       

       9. Определение стоимости земельного  участка

       Оценивается свободный земельный участок, расположенный  в районе жилой застройки, по состоянию  на 1 января 2011 г. Общая площадь участка составляет 0,35 Га. Целевое назначение – строительство. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, имеющие следующие характеристики:

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена  продажи, тыс. руб.	650	1300	1550	2000
Размер, Га	0,1	0,16	0,12	0,15
Время продажи, месяц/год	04/2010	08/2010	10/2010	11/2010
Условия продажи	нетипичный срок продажи (2 мес.)	факторов не выявлено	факторов не выявлено	факторов не выявлено
Местоположение	район жилой застройки	район жилой застройки	административно-деловой центр	административно-деловой центр
Физическая  характеристика	не выявлено крупных различий	рельеф поверхности неровный	рельеф поверхности неровный	не выявлено крупных различий

       По  остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

       Результаты  корректировки цены сравниваемых участков

Элементы  сравнения	№1	№2	№3	№4
1	2	3	4	5
Цена  продажи, тыс. руб.	650	1300	1550	2000
Размер, Га	0,1	0,16	0,12	0,15
Цена  за 0,1 Га	650	813	1291	1333
Корректировка на право собственности	--	--	--	--
Корректировка на условия финансирования	--	--	--	--
Корректировка на условия  продажи	+10%	0	0	0
1	2	3	4	5
Скорректированная цена тыс. руб.	715	813	1291	1333
Корректировка на время продажи	+8%	+2%	0	0
Скорректированная цена тыс. руб.	772	830	1291	1333
Корректировка на местоположение	0	0	-7%	-7%
Скорректированная цена тыс. руб.	772	830	1200	1239
Корректировка на физические характеристики	0	+2%	+2%	0
Скорректированная цена	772	847	1224	1239
Доля  объектов аналогов	0,2	0,2	0,2	0,4

       Стоимость 0,1 Га оцениваемого участка:

 

       Описание  вносимых поправок

       1. Право собственности.

       По  объему передаваемых прав (право собственности), все аналоги имеют одинаковые условия, т.о. корректировка на право собственности не вносится.

       2. Условия финансирования.

       По  условиям финансирования (безналичный  расчет, собственные средства), все аналоги имеют одинаковые условия, т.о. корректировка на право собственности не вносится.

       3. Особые условия продажи.

       Типичный  срок экспозиции для земельного участка  составляет 6 месяцев. Из практики оценки сокращение срока экспозиции на 4 месяца, ведет к уменьшению цены на 10%.

       4. Время продажи.

       Основанием  для внесения поправки является изменение  цен на земельном рынке. За первую половину 2010 года рост цен составил 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

       Для первого аналога 8%;

       Для второго аналога  2%;

       Для третьего и четвертого 0%;

       5. Местоположение.

       Участки 2 и 4 имеют сходное местоположение с оцениваемым объектом. Участок 1 и 3 располагаются в административно-деловом центре, поэтому вводим корректировку -7%.

       6. Физическая характеристика.

       Рельеф  земельных участков 2 и 4 неровный, что  ухудшает условия строительства. Из анализа прошлых парных продаж установлена  величина корректировки в 2%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       10. Определение величины прибыли предпринимателя  

Показатель	Месяц						Итого
	1	2	3	4	5	6
График  финансирования строительства, %	28	22	18	12	10	10	100
Затраты на новое строительство, тр	1117,9	878,37	718,66	479,12	399,26	399,26	3992,57
Затраты на приобретение земельного участка, тр	3724,7						3724,7
Доходы  от продажи площадей объектов недвижимости, тр					2100	2500	4600
Денежный поток периода объекта недвижимости, тр	-4842,6	-878,37	-718,66	-479,12	1700,74	2100,74	-3117,3
Ставка  дисконтирования %	1,01	1,01	1,01	1,01	1,01	1,01
Фактор  будущей стоимости	1,06	1,05	1,04	1,03	1,02	1,01
Будущая стоимость затрат, тр	-5133,16	-922,3	-747,41	-493,49	1734,75	2121,75	-3439,9

 

              Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится на базе: безрисковой ставки дохода, премии за риск, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

СД = СБ + СР + СЛ+СИМ, где:

СБ –  безрисковая ставка, %;

СР –  надбавка за риск вложения в конкретный сегмент рынка, %;

СЛ –  надбавка за низкую ликвидность, %;

СИМ –  надбавка за инвестиционный менеджмент, %.

             Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. К таким вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства. Принимаем СБ=4%

             Общее правило расчета надбавки за риск вложения в конкретный сегмент рынка заключается в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки. Размер премии за данный вид риска в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0-5%. В связи с достаточной привлекательностью объекта оценки поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка составит около 3%.

               Надбавка за низкую ликвидность рассчитывается на основании безрисковой ставки и срока экспозиции (принимаем равным 6 месяцев) :

              Премия за инвестиционный менеджмент связана с тем, что доходы от любого объекта недвижимости требуют постоянного управления. С учетом того, что оцениваемый объект требует относительно несложного управления данная премия составит около 2%.

           Получаем:  СД=4+3+2+2=11% за год

 за месяц

Прибыль предпринимателя рассчитываем по формуле:

, где:

- невозмещенные инвестиции;

- сумма затрат

ПП=-3117300+3439900=322600 руб

       11. Определение стоимости объекта недвижимости

           Стоимость объекта недвижимости затратным подходом  рассчитываем по формуле:

, где

С_с – стоимость строительства, руб;

С_зу – стоимость земельного участка, руб;

ПП –  прибыль предпринимателя, руб

С_он = 3992570+3724700+322600=8039870 руб 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Список  литературы 

1. Грязнова  А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов. / М.: Финансы и статистика, 2004 г.
2. ТЕР-2001 Орловская область
3. ТСЦЦ-2001 Орловская область