4.   Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

Выбор величины прибыли (денежного  потока)

Данный  этап фактически подразумевает  выбор периода  текущей производственной деятельности, результаты которой будут  капитализи рованы. Оценщик может  выбирать между несколькими  вариантами:

*     прибыль последнего отчетного года;

*     прибыль первого прогнозного года;

*   средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (35 лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать  либо чистая прибыль  после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев  на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль  последнего отчетного  года.

Расчет  ставки капитализации 

Ставка  капитализации для  предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых  темпов роста прибыли  или денежного  потока (в зависимости  от того, какая величина капитализируется). Соответственно для  одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки  зрения ставка капитализации  это дели тель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала  рассчитать соответствующую  ставку дисконта, используя  следующие возможные  методики.

При известной ставке дисконта ставка капитализации  определяется в общем  виде по следующей  формуле:

r=Rg,

где r   ставка капитализации;

R   ставка дисконта;

g   долгосрочные темпы прироста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации  прибыли представляют собой несложные  операции.

Предварительная величина стоимости  рассчитывается по приводившейся  формуле 

NI ( или CF ) / r = V .  
 
 
 
 
 
 

Доходный  подход ( income approach to value ) основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Т.е. п одход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Существует несколько  методов определения стоимости  действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного  метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих  влияние на конечные результаты.

В рамках доходного  подхода стоимость бизнеса может  быть определена:

• методом капитализации прибыли;
• методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования  денежных потоков  основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости. Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ и рассчитывается ставка дисконта. Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.

Метод капитализации прибыли  – метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени потока дохода. Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста. Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока). Таким образом, при отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования. При определении стоимости бизнеса с использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).  
 

Главная 

Адептам 

Статьи 

Партнерам 

Контакты

Доходный  подход

Представление о доходном подходе  к оценке недвижимости. Метод дисконтирования  денежных потоков; его  особенности и  порядок использования. Характеристика метода капитализации дохода.

Представление о доходном подходе

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

В основе доходного  подхода лежит предпосылка, что  стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и  учитываемыми в рамках доходного  подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;
• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

• сложность составления прогноза;
• субъективность расчета ставки дисконтирования

Временная оценка денежных потоков

Изменение стоимости  денег во времени - один из существенных факторов, учитываемых в процессе оценки стоимости недвижимости. Данный вопрос обычно рассматривается отдельно.

Методы  доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

Определение показателей дохода

В оценке недвижимости выделяют несколько разновидностей доходов и расходов, связанных  между собой следующей цепочкой расчетов:

• "ПВД (потенциальный валовый доход)" - "Потери от незанятости и при сборе арендной платы" + "Прочие доходы" = "ДВД (действительный валовый доход)"
• "ДВД (действительный валовый доход)" - "ОР (операционные расходы)" - "Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью" = "ЧОД (чистый операционный доход)"
• "ЧОД (чистый операционный доход)" - "Капиталовложения" - "Обслуживание кредита" + "Прирост кредитов" = "Денежный поток до уплаты налогов"
• "Денежный поток до уплаты налогов" - "Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости" = "Денежный поток после уплаты налогов"

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается  как не отягощенный долговыми  обязательствами). ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР

ПВД (потенциальный валовой доход) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД = S*A, где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м; A - арендная ставка за 1 кв.м.

ДВД (действительный валовой доход) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Потери определяются на основе:

• рыночных данных;
• ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей.

Прочие доходы – это доходы, получение которых  можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в  целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи  в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в  арендную плату.

Операционные  расходы – это расходы необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

• условно-постоянные расходы (FC);
• условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
• расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг). К ним  обычно относят:

• налог на имущество;
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
• (заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату).

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала + налоги на заработную плату;
• расходы по обеспечению безопасности;
• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение  рассчитываются с использованием 3-ей функции сложных процентов (PMT/FVA) с учетом:

• стоимости быстроизнашивающихся активов, срок службы которых меньше срока службы здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), срок службы которых < срока службы здания), продолжительности срока их полезной службы;
• процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства (если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Согласно данному  методу стоимость объекта недвижимости определяется как сумма:

·  текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков;

·  текущей стоимости величины остаточной стоимости объекта (реверсии).

где: Vоо - текущая  стоимость объекта оценки, CFn - денежный поток периода n, r - ставка дисконтирования  денежного потока, Vterm – стоимость  реверсии или остаточная стоимость.