Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Актуальность  темы: Ипотечное кредитование представляет собой механизм, обслуживающий в основном сферу обращения. Без ее функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулировано спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, проходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется другой менталитет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет индивидуума более серьезно относиться к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе.

В условиях нестабильности кредиты нужны вдвойне. Соответственно, необходимы и гарантии их погашения. Одним из надежных способов обеспечения  кредитов является ипотека. Ипотечные банки предоставляют кредиты под залог недвижимого имущества. При этом заемщик оформляет закладную. Закладная хранится в банке и является обеспечением выданной ссуды.

Несмотря на большое количество различных жилищных программ, принятых на федеральном уровне, жилищная проблема в нашей стране была, и, к сожалению остается нерешенной. Поэтому большая часть данной дипломной работы будет посвящена механизму ипотечного жилищного кредитования.

Основным финансовым  ресурсом решения жилищных проблем должны стать деньги населения. Привлечь их в жилищное строительство может только ипотека. Именно поэтому в основе этой программы должен быть механизм ипотечного жилищного кредитования.

 По мере распространения  рыночных отношений коммерческие структуры все сильнее ощущают неестественность нынешнего положения, когда такой мощный инструмент поддержки коммерческого оборота, как ипотека, остается недостаточно задействованным.

Рынок кредитования на покупку квартир  еще только зарождается в России, и понятия «ипотека», «ипотечный кредит» достаточно новые и неопределенные для большинства россиян.

В связи с этим данная тема является достаточно актуальной, проблематичной и интересной для изучения.

Объект исследования : В данной дипломной работе рассматривается проблема ипотечного кредитования на территории города Сургута на примере Сбербанка РФ (Сургутское отделение № 5940). Актуальность ипотечного кредитования очень высока.

Предмет исследования: По статистике, около шестидесяти процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Стало общепризнанным как среди правительственных кругов, так и среди населения, что ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в стране жилищной проблемы. Между тем, по оценкам экспертов, ипотечным кредитом пока воспользовались не более 2% населения.

Среди главных сдерживающих факторов — высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения, недостаток доверия к заемщикам и опыта в ипотечных операциях, рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды.

 

Цель исследования : раскрытие особенностей становления ипотечного кредитования в России,  его проблемы и недостатки.

 

Гипотеза исследования:

Использование видов систем массовой ипотеки будет существенным средством повышения эффективности функционирования ипотечного кредита в России, если:

1. Определены этапы предоставления ипотечного кредита, составлена модель ипотечного кредитования;
2. Выявлена возможность выдачи ипотечного кредита;
3. Определены пути решения проблем ипотечного кредитования;
4. Каждый субъект процесса рассматривается как источник и потребитель информации.

 

Цель и гипотеза исследования обусловили необходимость решения  следующих задач:

1. Определить состояние законодательной базы ипотечного кредитования.
2. Рассмотреть виды существующих в мире систем массовой ипотеки, на основе которых можно построить наиболее эффективную модель ипотечного кредитования в России.
3. Выявить проблемы, стоящие на пути успешного становления ипотечного кредитования в России.
4. Рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих банков страны – Сбербанком РФ на примере его Сургутского отделения № 5940, осуществляющего банковскую деятельность на территории города Сургута и Сургутского района, Тюменской области.
5. Произвести сравнительный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования банками города Сургута.
6. Сравнить варианты:

• Приобретение квартиры путем получения ипотечного кредита.

• Самостоятельное накопление суммы, необходимой для покупки жилья.

7. Предложить возможные пути решения проблем ипотечного кредитования в России.

 

Степень изученности  проблемы: Проблема развития ипотечных отношений освещается в экономической литературе в разных направлениях и с разных позиций. Одни авторы уделяют большее внимание теоретической стороне вопроса, другие - рассматривают практику в области ипотечного кредитования, третьи – сосредоточиваются на юридических вопросах. Анализу отдельных теоретических аспектов ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Э.Дж.Долана, Д.Блевинс, Синки Дж.Ф., Р.Страйк, Фридман Дж.О., Н.Ордуэй и других. Исследования, посвященные развитию ипотечного кредитования в дореволюционной России, представлены в трудах Бланка Г.Б.,Блинчевской И.Л., Новикова А.Н., Черных Е.В., Сербиновича Я.А., Хрулева С.С. и т.д. В отечественной литературе наиболее полный анализ факторов, препятствующих становлению ипотечно-кредитных отношений в современной России проведен Лимаренко В., Васильчуком Е., Клименко В., Ивановым А., Рогожиной Н., Урчуковой Ж. и др.  
В процессе исследования зарубежных систем ипотечного кредитования использовались работы: Ема Е.С.(европейской системы); Страйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М., Михайлова Е.Д., Копейкина А. (американской системы); Кудрявцева В.А. и Кудрявцевой Е.В. (системы стройсбережений).  
Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток комплексных исследований. Мало внимания уделяется связи ипотечного кредита с реальным сектором экономики. Большинство исследований посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежного опыта в области ипотечного жилищного кредитования.  
Отсюда возникает необходимость анализа ипотечного кредитования как одного из источников инвестиций, обеспечивающих решение важных социальных задач.

 

Степень теоретической разработанности темы исследования:  История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог  недвижимости, появились в Росси  в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Во-первых, практически все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В наше время проблема получения ипотеки очень важный вопрос, так как многие молодые семьи стараются обеспечить себя достойным жильём, но при не высоких заработках не могут позволить приобретение квартир за наличный расчёт. Для этого и была придумана ипотека, но система не совершенна, так как не все могут позволить себе ипотеку из-за высокого уровня процента и долгосрочности оплаты. Нет уверенности в том, что через несколько лет человек не лишиться заработка. В данной дипломной работе постарался раскрыть вопрос полностью.

 

Методологическая(информационная) основа исследования: Методическую базу составили исследования проведённые в Сбербанке РФ (Сургутское отделение №5949),нормативные акты, правовые документы, а так же  материалы российских периодических изданий, таких как «Коммерческие банки и их операции», «Финансовый менеджмент», «Развитие ипотечного кредитования в России», «Почему «буксует» ипотека?» и других, а также материалы сети Интернет.

 

Практическая значимость работы: Разработанные практические рекомендации и предложения могут быть применены при принятии решений руководящими специалистами Сбербанка РФ (Сургутское отделение № 5940)

 

Структура дипломной работы:

Данная дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

 В первой главе раскрываются  теоретические аспекты ипотечного  кредитования: описывается существующая  на сегодня законодательная база  ипотечного кредитования, определяются участники и объекты ипотечных операций, рассматриваются виды существующих в мире систем массовой ипотеки, на основе которых можно построить наиболее эффективную модель ипотечного кредитования в России.

Вторая глава включает в себя практическую часть. Объектом исследования является сургутский рынок предоставления кредитов физическим лицам на приобретение жилья. В этой главе производится сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования, представленный банками города Сургута. Более подробно описана деятельность  Сургутского отделения № 5940 Сберегательного банка РФ, осуществляющего свою деятельность на территории г. Сургута и Сургутского района и Тюменской области.

В третьей главе описываются  проблемы ипотечного кредитования с  точки зрения основных субъектов: заемщика и кредитора. Рассматриваются также пути совершенствования ипотечного кредитования в России со стороны субъектов данного процесса, предлагаются пути решения выявленных проблем.

На защиту выносятся:

1. Виды существующих в мире систем массовой ипотеки.
2. Сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования в Сургуте;
3. Условия предоставления ипотечного кредита Сбербанком РФ (Сургутское отделение №5940).
4. Проблемы, стоящие на пути успешного становления ипотечного кредитования в России;

5. Пути решения проблем ипотечного кредитования.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

1.1. Общеэкономические  и юридические аспекты ипотеки

Понятие «ипотека» (по-гречески — подставка) впервые появилось в Древней Греции в начале VI в. до н. э. Правитель Афин Солон ввел имущественную ответственность за долги. На границах владений должника ставился специальный столб, надпись на котором указывала на то, что данный афинский гражданин предоставляет свое имущество в качестве обеспечения претензий кредитора. Такой столб и получил название ипотеки.

Современная наука  трактует понятие «ипотека» как  залог недвижимого имущества  в кредитном учреждении с целью  получения долгосрочной ссуды (ипотечного кредита). Права собственника в этом случае неизбежно ограничиваются в пределах, не связанных с ухудшением прав кредитора. Ипотекой обычно именовался и документ, оформлявшийся при заемной операции.

В России развитие ипотеки  первоначально было тесно связано  с крепостническими отношениями. Закладывать можно было не только имения, но и прикрепленных к ним крестьян. В царствование Екатерины II в 1786 г. был создан Государственный заемный банк. Накануне крестьянской реформы 1861 г. в этой финансовой структуре было заложено 7 млн. человек, или около 65% крепостного населения империи. В дореформенной России функционировал также ряд частных ипотечных учреждений: Нижегородский дворянский Александровский банк, Александрийский Тульский банк, кредитные общества и кассы на территории Царства Польского, Виленской, Курляндской, Лифляндской и Эстляндской губ. В 1860 году государственные ипотечные банки были ликвидированы, а накопившиеся в сфере их деятельности долги были погашены в ходе выкупной операции.

Великие реформы Александра II обусловили быстрое развитие ипотечных отношений, основанных на капиталистических принципах. В 1860-1880-х гг. сформировалась разветвленная система ипотечного кредита, включавшая в себя различные виды кредитных учреждений (государственные и частные, сословные и земские, акционерные и взаимные). Объединял их главный принцип работы — предоставление долгосрочных кредитов под залог недвижимости. В России как аграрной стране основным видом залога становились частновладельческие земли (в городских условиях, как правило закладывались частные домовладения). Широкое развитие ипотеки в пореформенной России объяснялось недостаточным развитием кредитно-финансовой системы и нехваткой свободного капитала. Активно участвуя в ипотечной деятельности, государство стремилось регулировать поземельные отношения. Чтобы с аккумулировать средства для выдачи ссуд, ипотечные банки выпускали закладные листы (ипотечные облигации) и осуществляли продажу акций.

Только в начале XX в. наряду с  ипотечными банками в России стали  развиваться иные формы сельскохозяйственного  кредита. Но вплоть до 1917 г. ипотека оставалась основным видом кредитной деятельности в аграрном секторе экономики страны. Две трети частных владельцев к 1915 г.являлись клиентами ипотечных банков. Было заложено 62% угодий частных землевладельцев (91,6 млн десятин) и 78% земли, находившейся в частном личном владении (73,3 млн десятин). Как помещик, так и крестьянин в условиях пореформенной экономики вынуждены были прибегать к услугам ипотечных учреждений. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, были в середине 1910-х гг. вполне сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков России. К 1915 г. всеми ипотечными учреждениями было выдано 3,5 млрд руб. долгосрочных ссуд под залог 61,5 млн десятин частновладельческих земель¹.