Ипотечное кредитование

Ипотека превратилась в мощный стимул экономического развития. Большинство ссуд, за исключением кредитов Крестьянского поземельного банка, которые можно было использовать исключительно для покупки земли, имело нецелевой (т. е. свободный) характер, поэтому детально исследовать вопрос об их использовании практически невозможно. Через ипотеку происходило перераспределение земельной собственности. В период с 1863 по 1915 год площадь дворянских владений сократилась более чем на 46 млн десятин. Различные ипотечные комбинации часто сопутствовали сделкам по скупке и продаже земли. В условиях развития российской экономики конца XIX — начала XX в. ипотека создавала необходимые условия для формирования земельного рынка.

Структура ипотечного кредита  в пореформенной России была достаточно разветвленной. В нее входили: государственные земельные банки (Крестьянский и Дворянский); акционерные земельные банки, городские общественные банки, контролируемые городскими властями (в 1914 г. их число достигло 319); созданное в 1868 г. Общество взаимного поземельного кредита (с 1891 г. Особый отдел Дворянского земельного банка).

Ипотечные ссуды, кроме  того, часто выдавались частными лицами. Национальные окраины Российской империи отличались собственными принципами развития ипотечных отношений (многие кредитные учреждения действовали там еще с дореформенных времен).

Предоставляемый банками  относительно дешевый кредит давал возможность землевладельцам избавиться от бремени текущих долговых обязательств. Вследствие этого предложение земли на рынке сократилось до разумных пределов. В свою очередь, экономически активная часть населения с помощью относительно дешевого кредита смогла приобретать высокодоходные земли и использовать их в предпринимательских целях.

Часть ипотечных ссуд в пореформенной России использовалась для вложений в сферу промышленности. В условиях, когда земля принадлежала промышленным товариществам либо помещикам — совладельцам заводов (винокуренных, сахарных и т. п.), поземельные ссуды прямо кредитовали промышленное производство. Но уточнить размер подобных вложений чрезвычайно трудно, так как отсутствуют достоверные статистические данные.

Развитие ипотечных  отношений в России было свернуто после прихода к власти большевиков — ипотека как рыночный инструмент не соответствовала представлениям новой власти об экономике. К концу 1918 г. земельные банки и все прочие ипотечные учреждения в РСФСР были упразднены.

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог  недвижимости, появились в Росси  в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества.

Подобная система просуществовала  до пятидесятых годов прошлого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам. Вследствие такого положения дел Александр II запретил выдачу государственных кредитов, ликвидировав дворянские банки как класс, а всю образовавшуюся задолженность перевел в государственный банк России. Однако потребность появляющихся предпринимателей в долгосрочных кредитах заставила их обратится к той же ипотеке, но на совершенно новых принципах.

Во-первых, практически  все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Тогда же были придуманы и оригинальные схемы и финансовые инструменты. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного общего уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. За тем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителям, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок (к инвестору), обещая по бумагам фиксированный доход   (см. схему).

Чтобы придать  своим ценным бумагам больший  вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные  обязательства (акции займов и т. д.). Кроме того, государство само было активным покупателем подобных долговых обязательств, приносящих стабильный доход в течение длительного закладываемого времени. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок - до 5. Однако их привлекательность доказывается достаточно красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне, Антверпене и других торговых центрах.

С юридической  точки зрения, под ипотекой понимают вещное право на чужую недвижимость, состоящее в возможности преимущественного  удовлетворения основного требования из стоимости заложенного имущества. Суть этого права заключается в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства (например, при непогашении полученного кредита в срок), кредитор (чаще всего банк) может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед другими кредиторами.

Юриспруденция выработала соответствующие нормы (прежде всего так называемое  «Право наследования»), согласно которым  кредитор сохраняет залоговое право  даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или у собственника.

Однако права  кредитора по ипотеке, в отличие  от прав собственности и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенной собственностью. Но, с другой стороны, залог недвижимости может повлечь за собой лишение ее собственника (чаще всего собственником выступает сам должник, хотя залогодателями могут быть и третьи лица) права собственности на заложенную вещь.

Таким образом, ипотека является только способом обеспечения  выполнения основного требования, например по кредитному соглашению. В равной степени, признание основного требования недействительным влечет за собой недействительность залога.

По общему правилу  недопустимо, чтобы в случаях  неудовлетворения требований кредитора  последний обращал заложенное имущество  в свою собственность. Нужно подчеркнуть  в этой связи еще раз, что залог  – это не способ приобретения права  собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т. е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

Исключительно важными принципами ипотеки как одного из разделов звлогового права являются:

• Конкретность залога, т.е. выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной массы. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества.
• Гласность залога, т.е. требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц.

В целях обеспечения  конкретности и гласности залога Законом устанавливаются соответствующие  нормы регистрации недвижимости, как правило, в нотариальном порядке. С моментом регистрации связано  возникновение и прекращение  прав по залогу недвижимости.

За годы реформ рынок жилья изменился кардинальным образом. Государство перестало быть основным его участником. В общем объеме вводимого жилья его доля сократилась в четыре раза. Сегодня около 60 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности.

Жилье является дорогостоящим  товаром, приобретение которого за счет текущих доходов или накоплений доступно далеко не всем.

В связи с этим в большинстве  стран мира основной формой решения  жилищной проблемы является приобретение жилья в кредит. При резком сокращении бюджетных средств на строительство институт ипотечного жилищного кредитования становится насущной потребностью в нашей стране.

Основы развития системы  жилищного финансирования были заложены еще в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Был принят ряд указов Президента Российской Федерации о жилищных кредитах: о выпуске и обращении жилищных сертификатов, о государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья и др.

Решающим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания на взыскания на заложенное жилое помещение. Гражданским кодексом было предусмотрено также принятие специальных федеральных актов. Так, был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Другим важным законодательным актом стал Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Нормы указанных законов нашли дальнейшее развитие в постановлениях Правительства Российской Федерации, касающихся ипотечного жилищного кредитования.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Постановлением утвержден план разработки целого пакета нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время в правительстве и Государственной думе РФ рассматриваются предложения по внесению изменений и дополнений в закон "Об ипотеке", Гражданский и Жилищный кодексы и ряд других законодательных актов, создающих необходимые правовые основы для защиты прав кредиторов, предоставляющих населению долгосрочные жилищные кредиты, а также прав инвесторов, средства которых будут привлекаться для развития ипотечного кредитования.

Таким образом, на сегодняшний  день сформирована в общих чертах законодательная база системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность профессиональных субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

Сфера ипотечного кредитования охватывает сложные и противоречивые отношения, затрагивающие различные стороны общественных интересов. В силу этого и отражающие их юридические нормы имеют сложную структуру и могут порождать правовые коллизии.

Сам Закон об ипотеке и его  отдельные положения стали в  настоящее время предметом оживленных дискуссий. Немало вопросов возникает на стыке Закона об ипотеке, Гражданского кодекса, законов об исполнительном производстве, об оценочной деятельности, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ряда других актов.

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секьюритизация активов финансовых институтов, действующих в сфере жилищного кредитования. Существовавшие до принятия  Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ  "Об ипотечных ценных бумагах" в российском законодательстве виды ценных бумаг не отвечали в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы. Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств обязанными по ипотечным ценным бумагам лицами.

Отличительная особенность  ипотечных ценных бумаг в том, что они удостоверяют права на ипотечное покрытие: ипотечный сертификат участия – право собственности, облигация с ипотечным покрытием  право залога. Согласно ст. 3 Закона № 152-ФЗ в состав ипотечного покрытия включаются обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и(или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

В соответствии с Законом об ипотечных  ценных бумагах допускается выпуск двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием, а также ипотечных сертификатов участия.

Облигациями с ипотечным  покрытием признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Они могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме.