Стандарты аудиторской деятельности

Рассмотрение заявки в  банках занимает от трех рабочих дней до нескольких недель при условии  предоставления полного пакета документов, так что желающим получить кредит предприятиям необходимо заранее учитывать  этот факт. Нередко клиенты жалуются, что банки долго рассматривают их заявки, но из практики могу сказать, что обычно такие клиенты не соблюдают инструкции банка и не выполняют все, что от них просят в срок, тем самым сам затягивают процесс принятия решения о возможности кредитования (подробнее см. Шевчук Д. А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Благодаря нацеленности большинства  банков на «индивидуальный подход»  к каждому заемщику-представителю  малого или среднего бизнеса, предприниматели  имеют возможность варьировать  процентную ставку. О получении кредита  для своего предприятия следует  задуматься заблаговременно и идти на максимальное сотрудничество с кредитными аналитиками по вопросам, касающимся документов: в этом случае можно  подобрать наиболее выгодные для  предприятия условия кредитования (подробнее см. электронную книгу Шевчук Д. А. Банковское право: конспект лекций).

Перед обращением в банки  полезно подготовить ТЭО или  бизнес-план (Шевчук Д. А. Как составить  бизнес-план: первый шаг к своему бизнесу. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Существенную  экономию времени, а часто и многих других затрат, позволят получить своевременное  обращение к кредитным брокерам, но только если в штате такой компании все сотрудники ранее работали в  банках на руководящих должностях. Обилие так называемых “сертифицированных брокеров”, прослушавших рекламные  лекции в обычных компаниях, серьезно дискредитирует профессию кредитного брокера. В идеале – чем в большем  количестве банков работал кредитный  брокер, тем лучше.

Перечень документов для Заемщика

1. Анкета – заявка по форме Банка.

2. Паспорт(1) для физических лиц, являющихся:

– собственниками бизнеса;

– участниками сделки (заемщик, поручители);

– руководителями (имеющими право первой подписи) юридических лиц, входящих в группу компаний Клиента.

Для мужчин младше 28 лет дополнительно копия военного билета.

3. Свидетельство о государственной регистрации(3) (внесении записи в ЕГРЮЛ/ЕГРИП).

4. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе(3).

5. Лицензии(3) и/или других документы, дающие право на осуществление деятельности.

6. Учредительные документы(3) (Устав и Учредительный договор). Дополнительно если применимо: Решения о внесении изменений и/или дополнений в учредительные документы, а также свидетельства о государственной регистрации таких изменений и/или дополнений.

7. Документы, подтверждающие право собственности(3) на личное имущество владельцев бизнеса.

Финансовые документы

1. Финансовая (налоговая) отчетность(3) со штампом, либо почтовой квитанцией и описью вложения, подтверждающими сдачу в ИМНС, на последнюю отчетную дату (за последний отчетный период).

1. 1. Бухгалтерский баланс (Форма № 1) и Отчет о прибылях и убытках (Форма № 2), либо

1. 2. Налоговая декларация по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, а также квитанция (платежное поручение), подтверждающая уплату единого налога за последний период, либо

1. 3. Налоговая декларация по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности, а также квитанция (платежное поручение), подтверждающая уплату единого налога за последний период.

2. Книга учета доходов и расходов(3) организации и / или индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения или являющихся плательщиками ЕНВД за последние 3 месяца.

3. Учетные документы (ведомости), содержащие информацию о поступлениях в кассу и на расчетные счета с разбивкой по банкам за 6 месяцев помесячно.

4. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженностей(1) не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

6. Справка об обязательствах(1) по форме Банка не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

7. Перечень имущества, используемого в бизнесе, и товарно-материальных ценностей(1) не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

Документы, подтверждающие хозяйственную деятельность

1. Контракты (договоры) с основными поставщиками и потребителями(3). Не менее 6-ти (не менее 3-х с поставщиками и не менее 3-х с потребителями) с самыми крупными по объему расчетов контрагентами.

2. Документы, подтверждающие право пользования помещениями(3) (склад, офис, точки продаж).

 

Формы предоставления документов:

(1) Оригинал

(3) Копия, заверенная организацией / индивидуальным предпринимателем

Ответственным сотрудником  Банка могут быть дополнительно  затребованы и другие дополнительные документы, необходимые для принятия решения о предоставлении кредита.

Вариантом финансирования бизнеса является кредит под залог  жилья на любые цели, по сути вариант  ипотеки. Достаточно часто владельцы  бизнеса пользуются этим продуктом. Существуют два варианта: залог квартиры и залог дома (коттеджа).

Жилой дом, являющийся предметом залога, должен соответствовать следующим требованиям:

1. 1. находиться в населенном  пункте, на территории которого  располагаются иные жилые дома, пригодные для проживания;

1. 2. иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный  подъезд к земельному участку,  на котором располагается жилой  дом, на автомототранспорте;

1. 3. быть пригодным для  постоянного проживания;

1. 4. иметь постоянное электроснабжение  от внешнего источника через  присоединенную сеть от энергоснабжающей организации;

1. 5. быть обеспеченным  системой газового, парового либо  печного отопления, а также  холодным водоснабжением;

1. 6. находиться  в надлежащем техническом состоянии  и не иметь существенных дефектов  конструктивных элементов и инженерного  оборудования, которые могут привести  впоследствии к аварийности дома;

1. 7. пройти кадастровый  учет, соответствовать поэтажному  плану, выданному органом, осуществляющим  техническую инвентаризацию имущества,  что определяется на основании  данных отчета об оценке, выполненного  профессиональным оценщиком;

Земельный участок, являющийся предметом залога, должен соответствовать следующим требованиям:

– иметь разрешенное использование (целевое назначение): для садоводства, жилищного или дачного строительства;

– требованиям, указанным в пунктах 1. 1., 1. 2. и 1. 9.

Общие требования. Предметом  залога может выступать как Жилое  помещение, на приобретение которого предоставлялся кредит, так и имеющееся Жилое  помещение.

1. Жилое помещение не должно состоять под арестом или запрещением, не должно быть обременено правом третьих лиц, за исключением права проживания, в отношении Жилого помещения должны отсутствовать споры. В случае, если в качестве единственного заемщика по кредитному договору планирует быть лицо, не являющееся одним из собственников (залогодателей) закладываемого Жилого помещения, то необходимо требовать привлечения в качестве второго заемщика (созаемщика) одного из собственников (залогодателей) Жилого помещения.

2. Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельным Жилым домом для постоянного проживания (коттеджем или сблокированным домом (таунхаузом)). Комнаты коммунальной квартиры могут быть предметом залога только в случае, если для обеспечения одного кредита в залог будут переданы все комнаты (помещения) коммунальной квартиры, т. е. в совокупности заложенные комнаты (помещения) составят единое Жилое помещение.

3. Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.

4. Жилое помещение имеет входные двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

5. При предоставлении кредита под залог имеющегося жилья в качестве обеспечения не принимаются Жилые помещения в следующих случаях:

– Когда собственниками (одним из собственников) Жилого помещения  являются несовершеннолетние дети;

– Когда в Жилом помещении  зарегистрированы на длительный срок (1 год и более) лица, не являющиеся членами семьи залогодателя.

6. Когда одним из собственников (залогодателей) Жилого помещения является лицо старше 65 лет, договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

7. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям: а) находится в г. Москве или Московской области; б) не находится в аварийном состоянии; в) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт (при наличии информации); г) не находится в планах на реконструкцию или снос (при наличии информации); д) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент; е) износ здания ранее 1970 года постройки не должен быть более 70%.

8. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи Жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

9. Техническая документация (экспликация, поэтажный план) должна соответствовать данным, указанным в ЕГРП. В случае если, Жилое помещение переоборудовано без соответствующего разрешения, такое помещение может быть принято в залог только при условии, что залогодатель в течение 6 месяцев с момента заключения договора об ипотеке (возникновения ипотеки в силу закона) узаконит перепланировку, а случае невозможности узаконить перепланировку залогодатель обязан в течение 9 месяцев с момента заключения договора об ипотеке (возникновения ипотеки в силу закона) привести Жилое помещение в состояние соответствующее данным, указанным в технической документации.

10. При приобретении (оформлении в залог) отдельного Жилого дома одновременно приобретается, оформляется в ипотеку и земельный участок, расположенным под таким домом. Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи земельного участка, иным договором), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с Жилым домом, должен быть приложен оригинал кадастрового плана земельного участка.

10. 1. В случае если земельный  участок предоставлен на правах  аренды, то одновременно c домом в залог должны быть переданы и права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок не менее срока кредитного договора, либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае если в договоре аренды содержится условие о получении согласия арендодателя на передачу в залог прав аренды земельного участка, то такое согласие должно быть получено до заключения договора залога, если такое требование о получении согласия арендодателя не противоречит действующему законодательству.

10. 2. В случае если у  залогодателя отсутствует право  собственности или право аренды  на земельный участок, расположенный  под Жилым домом, то при кредитовании  под залог имеющегося жилья,  такое имущество в качестве  обеспечение не принимается.

При кредитовании под залог  приобретаемого жилья, Жилой дом  может быть принят в качестве обеспечения  при условии, что у продавца Жилого дома, имеется право аренды на земельный  участок, расположенный под Жилым  домом.

Кризис на американском ипотечном  рынке спровоцировал мировой  кризис на рынке денег. Многие российские банки оказались в трудном  положении. Нехватка финансовых ресурсов и их повсеместное удорожание привели  к недостаточному фондированию. В  результате направляемые на выдачу ипотечных  кредитов денежные ресурсы целого ряда банков оказались исчерпаны.

В связи с невозможностью быстро восполнить свой потенциал многие банки спешно ужесточили условия  кредитования по ипотечным сделкам, а некоторые и вовсе на время  отказались от ипотеки. Частым явлением в сегодняшней практике банков стало  затягивание сроков рассмотрения заявки на кредит без объяснения причин. Вместе с тем многие заемщики, уже получившие одобрение банка на выдачу кредита, были поставлены перед фактом повышения  ставки по ипотечному кредиту.

С проблемами столкнулись  не только сами банки, но и потенциальные  заемщики, вынужденные отказываться от сделок по покупке недвижимости вследствие внезапных отказов банков и затягивания сроков выдачи кредитов (подробнее см. Шевчук Д. А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Нередки случаи, когда получившие одобрение заемщики ждут своих денег  по два-три, и более месяцев. В  условиях роста цен на недвижимость, задержка в несколько месяцев  приводит к существенному удорожанию стоимости квартиры (подробнее см. электронную книгу Шевчук Д. А. Ипотечный кредит: как получить квартиру, http://www. litres. ru/pages/biblio_authors/? subject=61041).

Банки, которые в меньшей  степени ориентировались на иностранные  заимствования, полагаясь на собственные  ресурсы при выдаче ипотечных  кредитов, продолжают процесс кредитования ипотечных заемщиков. В целом, еще достаточное количество банков предлагают весьма конкурентные условия, но подняли ставки по ипотеке, значительно увеличили первоначальный взнос и ужесточили условия кредитования (подробнее см. Шевчук Д. А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

 

Кредитный брокер – по сути финансовый адвокат. Вы можете пойти в суд сами – а можно нанять юриста, можно постричься дома самому у зеркала – а можно и в парикмахерской у специалиста, кто-то чинит свой запорожец сам – а кто-то отдает свой мерседес в автосервис. Ошибочно считать, что кредитный брокер волшебник и всем раздает кредиты. Если он спец, имеет профильное высшее образование (а не только курсы) и опыт реальной штатной работы в банках (желательно в разных и в соответствующих подразделениях на руководящих должностях, а не только стажировки), то он существенно повысит вероятность положительного решения по кредиту (так же как грамотный юрист увеличит ваши шансы в суде и при составлении юридических документов) и скорость принятия решения.