Учёт хозяйственных операций при текущей аренде

 

     В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании первичных документов, предоставляемых организацией-арендодателем.

     В целях исчисления налога на прибыль  в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Предоплата.

     Суммы авансовых арендных платежей следует  учитывать на счете 60 «Расчеты с  поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные»  или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример 2.

     Предприятие «А» арендовало у предприятия  «В» автомобиль сроком на 6 месяцев. Ежемесячная сумма арендной платы  по договору составляет 8 850 рублей, включая  налог на добавленную стоимость - 1 350 рублей. Арендатор вносит арендную плату единовременно путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Стоимость автомобиля, определенная сторонами, составляет 200000 рублей.

     В примере использованы следующие  наименования субсчетов:

     60.1 «Расчеты с поставщиками и  подрядчиками»

     60.2 «Расчеты по авансам выданным»

 

     Договором аренды может быть установлено, что  в счет арендной платы арендатор  передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или  оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается  в счет арендной платы.

 

3.Учёт затрат по улучшению арендованных объектов основных средств и особенности начисления амортизации по ним

Передача  имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском  учете оно продолжает учитываться на балансе арендодателя, а, следовательно, и начисление амортизационных сумм производится последним.

     Каких-либо специальных положений в отношении  порядка начисления сумм амортизации  по основным средствам, переданным в  аренду, не содержит ни бухгалтерское, ни налоговое законодательство. Весь порядок начисления амортизации в бухгалтерском и в налоговом учете справедлив и в отношении основных средств, переданных в аренду.

     Федеральный закон №58-ФЗ, внёс  значительные изменения в главу 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» расширил состав амортизируемого имущества в целях налогообложения:

     С января 2006 года амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в  предоставленные в аренду объекты  основных средств в форме неотделимых  улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (статья 256 НК РФ).

     Особенность начисления амортизации по таким капитальным вложениям состоит в том, что начислять ее фактически может либо арендодатель, либо арендатор при выполнении некоторых условий.

     Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованные основные средства зависит от условий договора аренды.

     Если  договором аренды предусмотрено, что  арендодатель возмещает арендатору сумму произведенных им капитальных вложений в арендованное имущество, то амортизация начисляется арендодателем в соответствии с нормами статьи 259 НК РФ. Причем арендодатель вправе начислять амортизацию с 1-го числа месяца, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором было произведено возмещение затрат арендатору.

     Если  же договором предусмотрено, что  возмещение затрат не производится, то в этом случае амортизация начисляется  арендатором. Причем начинается начисление амортизации с 1-го числа месяца, в котором это имущество введено в эксплуатацию и производится до окончания срока действия договора аренды. Здесь следует отметить такую деталь. Так как срок полезного использования произведенных улучшений определяется арендатором в соответствии с Классификацией основных средств, исходя из срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта, то наверняка, этот срок будет превышать срок договора аренды, поэтому, арендатор не сможет списать всю сумму капитальных вложений…

     Улучшения представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

3.1. Учет неотделимых улучшений у арендодателя

 

К неотделимым  улучшениям относятся те, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда.

     Если арендатор  намерен произвести неотделимые  улучшения объекта аренды, ему  следует заручиться согласием арендодателя, потому что в случае отсутствия его  согласия стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Если же арендодатель дал согласие на осуществление неотделимых улучшений, то арендатор имеет право по окончании договора аренды на возмещение этих улучшений арендодателем.

     Осуществление капитального ремонта по общему правилу является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения

     проводятся  арендатором. Поэтому, если говорят  о неотделимых улучшениях имущества, имеются в виду улучшения, которые  влекут за собой изменение стоимости  самого имущества (реконструкция, модернизация).

     Также неотделимыми улучшениями можно  считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и тому подобных. Неотделимыми считаются улучшения, которые невозможно отделить, не причинив при этом вред арендованному имуществу.

     Так же, как и в отношении отделимых  улучшений, неотделимые улучшения  могут быть переданы на баланс арендодателя либо непосредственно после осуществления  таких улучшений, либо после окончания  срока договора аренды.

Пример 3. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

     Фирма-арендодатель заключила договор аренды нежилых  помещений. В договоре указано, что  арендатор вправе производить в  помещении неотделимые улучшения, письменно согласованные с Арендодателем.

     Как правильно отразить в учете у арендодателя принятие к учету этих улучшений? Какие документы должен предоставить арендатор арендодателю? Как правильно оформить эти улучшения?

Ответ:

     Правовые  аспекты улучшения арендованного  имущества регулируются статьей 623 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

     Произведенные неотделимые улучшения передаются на баланс арендодателя на основании  акта приема-передачи после завершения работ по реконструкции, то есть до прекращения договора аренды.

     В бухгалтерском учете арендодателя указанные операции отражаются следующим образом: 

 

     Если  неотделимые улучшения передаются арендодателю, но стоимость их арендатору не возмещается, то такие улучшения  у арендодателя на основании пункта 10 ПБУ 6/01 будут являться полученными  безвозмездно и должны быть приняты  к учету по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету. У арендатора стоимость таких улучшений никогда не уменьшает налогооблагаемой прибыли и облагается, при передаче арендодателю НДС при безвозмездной передаче с рыночной стоимости таких улучшений. При применении подарочных технологий на налоги и штрафы уходит почти вся стоимость таких улучшений, и даже после этого, как любой договор дарения на сумму более 500 рублей данную передачу можно признать недействительной.

     Согласно  пункту 8 ПБУ 9/99 активы, полученные организацией безвозмездно, являются внереализационными доходами. На основании Плана счетов рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств отражается следующим образом:

     Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», Кредит 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления».

     По  мере признания в отчетном периоде  внереализационных доходов, в данном случае по мере начисления амортизации  по безвозмездно полученному имуществу, в бухгалтерском учете производится запись:

     Дебет 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-1 «Прочие доходы».

     Амортизация по объектам основных средств начисляется  одним из способов, указанных в  пункте 18 ПБУ 6/01, и в соответствии с учетной политикой организации. Суммы начисленной амортизации отражаются согласно Плану счетов по кредиту счета 02 «Износ основных средств» в корреспонденции со счетами учета затрат на производство (расходов на продажу).

 

     В соответствии с пунктом 42 Методических указаний №91н затраты на модернизацию (улучшение) объекта основных средств  учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы. После передачи арендатором работ по улучшению объекта основного средства затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, могут увеличивать первоначальную стоимость этого объекта основного средства и, соответственно, списываются в дебет счета учета основных средств. При этом корректируются данные в инвентарной карточке этого объекта (пункт 40 Методических указаний №91н).