Налогообложение недвижимости и сделок с ней

     Содержание 

     Введение……………………………………………………………………….4

1. Понятие налогообложения недвижимости………………………………7
2. Практические аспекты налогообложения недвижимости……...……...17
1. Признаки недвижимости, как объекта налогообложения…………….21
2. Характеристика системы налогообложения недвижимости………….23
3. Интересы государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости……………………………………....25
4. Элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений………………………………………………………………..27

Заключение………………………………………………………………32

Список используемой литературы……………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В течение последних нескольких лет  при обсуждении вопросов, связанных  с налоговой системой России, наиболее интересным направлением является совершенствование  имущественного налогообложения, в  частности возможное введение в  стране налога на недвижимость.

     Недвижимость  и ее основа - земля всегда являлись одним из основных источников доходов  муниципальных бюджетов стран с  рыночной экономикой. Сегодня в сфере  рынка недвижимости развитых стран  создается до 25% ВВП. Чтобы достичь  в России результатов, близких к  показателям развитых государств, надо повысить капитализацию недвижимости. Инструмент такого повышения - налоговое  и земельное законодательство.

     На  сегодняшний день, в Российской Федерации  не существует самостоятельного налога на недвижимость, под объекты налогообложения  которым подпадали бы одновременно земля и возведенные на ней  строения. Так, земля подпадает под  действие гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации и выступает как  объект обложения земельным налогом, который относится к налогам  местным и налогом на имущество.

     Земельный налог и налог на имущество  физических лиц, установленные федеральным  законодательством в качестве местных  налогов, явно не являются определяющими  в структуре доходов местных  бюджетов. Сегодня налоги на имущество  и земельный обеспечивают всего 7% бюджетных доходов.

     В свете «укрепления финансовой самостоятельности  субъектов Российской Федерации, создания стимулов для увеличения поступлений  доходов в региональные и местные  бюджеты», а также на фоне динамичного  развития и совершенствования не только законодательства о налогах  и сборах, но и российского природоресурсного  законодательства, становления земельного и экологического права как отраслей законодательства для Российской Федерации, как никогда актуально введение налога на недвижимость.

     Подготовка  к введению в России нового налога на недвижимость растянулась на десять лет. Правовая база подготовительного  периода включает в себя пять действующих  законов и один законопроект о  местном налоге на недвижимость.

     Целью курсовой работы является рассмотрение налога на недвижимость в Российской Федерации.

     Исходя  из цели необходимо решить ряд задач:

     -охарактеризовать  этапы реформирования налога  на недвижимость;

     -раскрыть  сущность и характеристика налога  на недвижимость;

     -выявить  проблемы законодательного регулирования  налога на недвижимость;

     - рассмотреть перспективы развития  налога на недвижимость.

     Актуальность  темы исследования. Потребность в  реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационализации использования земли и строений, находящихся на ней. Существующий механизм начисления и взимания имущественных  налогов в большей степени  служит фискальным целям, нежели задачам  общеэкономического характера, и имеет  массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель поселений, зданий и сооружений. Налог  на имущество предприятий не стимулирует  внедрение новых технологий, инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимости должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых  технологий, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также  постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является необходимость социализации налогов, которая должна обеспечить более справедливое их начисление и взимание с реальной стоимости объектов недвижимости и с учетом социально-экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

     Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы  налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы  на администрирование налога и с  помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать  такое налоговое бремя, которое  сделает объективно невыгодным неэффективное  использование объектов недвижимости.

     Наблюдаются низкая собираемость имущественных  налогов и проблемы администрирования (использование в качестве налоговой  базы по налогу на имущество физических лиц инвентаризационной стоимости, сложность и многообразие системы  льгот, несовершенство процедур расчета  и порядка уплаты по налогу).

     Проблема  оценки недвижимости является наиболее серьезной трудностью, которая существует в настоящий момент и препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним  из важнейших этапов проведения реформы  налогообложения недвижимости.  
 
 
 
 

1. Понятие налогообложения  недвижимости

     Под налогообложением недвижимости понимается обязательный безвозмездный платеж денежных средств в местный бюджет на основании законов о налогах, который составляет определенный процент  от оценочной стоимости недвижимого  имущества (или процент от налогооблагаемой базы), уплачиваемый налогоплательщиками  в отношении объектов недвижимости, принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, включая земельные участки, признаваемые объектами налогообложения.

     Недвижимое  имущество для целей налогообложения  включает в себя земельный участок, имеющий правообладателя (пользователя) и оценочную стоимость (часть  поверхности земли, границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке) с принадлежащими ему объектами (зданиями и сооружениями), перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

     Регистрация и идентификация земельного участка, правообладателем которого является физическое лицо, осложняется разобщенностью административных служб: у ФРС - Условные номера, у  ФНС -Индетификационный Номер Налогоплательщика, у «Роснедвижимости» -кадастровый  номер земельного участка; в связи  с этим необходимо введение комплексного идентификатора, состоящего из номера паспорта налогоплательщика с добавлением  к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка.

     Мировая практика, накопив к настоящему времени  богатый опыт взимания налогов с  имущества по его рыночной стоимости, выработала основные принципы, позволяющие  организовать налогообложение наиболее рациональным образом. В России может  быть адаптирован опыт взимания этих налогов: поступления от взимания налога должны формировать местный бюджет; налогоплательщиками должны быть признаны лица, владеющие недвижимостью (в случае невозможности определения владельца - пользователи (бенефициарии) недвижимости), объект налогообложения представить как земельный участок с принадлежащими ему объектами (зданиями и сооружениями); определять налоговую базу для единого комплекса объекта недвижимости, исходя из оценочной стоимости всех составляющих объектов недвижимости; предоставлять право на льготы для определенных категорий объектов недвижимости.

     Региональный  статус налога на имущество организаций  препятствует формированию условий  введения налога на недвижимость и  делает эту перспективу достаточно неопределенной. Так, отнесение этого  налога к региональным, а налога на имущество физических лиц и  земельного налога - к местным ставит практически непреодолимую преграду для налогообложения недвижимости как единого комплекса, в связи, с чем необходимо придать налогу статус местного налога.

     Для предотвращения ухода от обложения  налогом на имущество, возможного из-за несовершенства налогового законодательства, необходимо включить в налогооблагаемую базу имущество, не прошедшее государственную  регистрацию, объекты незавершенного строительства. Движимые объекты могут  быть легко скрыты от налогообложения  или стать объектами двойного налогообложения, следовательно, движимое имущество, учитываемое на балансе  организации, следует исключить  из объекта налогообложения при  исчислении налога на недвижимость.

     Концепция развития системы эффективного налогообложения  недвижимости, содержащая принципы, цели и направления развития единого  налога, должна стать основополагающим документом, база которого и идеи которого лягут в основу изменения законодательства. Эта система призвана обеспечить реформирование отношений налогообложения  недвижимости. Данный документ призван регламентировать переходные моменты, связанные с поэтапным введением единого налога на недвижимость, и утратить свое действие с момента введения налога на недвижимость.

     Модель  единого налога на недвижимость включает следующие элементы: статус налога на недвижимость определен как местный  налог; налогоплательщиками являются физические и юридические лица, владеющие  недвижимостью (распоряжающиеся, пользующиеся); объектами налогообложения признаются единые комплексы недвижимого имущества, включающие землю или часть поверхности  земли, границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке, с принадлежащими ему объектами (зданиями, сооружениями), перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; налоговая  база определяется исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, полученной с применением методов массовой оценки, с предоставлением права (возможности) оспорить результаты оценки; льготы устанавливаются для определенных категорий объектов недвижимости, а  не налогоплательщиков.

     Для того, чтобы налог на недвижимость обеспечивал в должной мере выполнение перечисленных функций, необходима проработка различных аспектов налогообложения  по рыночной стоимости, исходя из особенностей каждой конкретной страны. Вообще говоря, с данным налогом связан целый  ряд специфических понятий. Недвижимое имущество для целей налогообложения  включает в себя земельные участки, а также соотнесенные с ними здания и сооружения, которые не могут  быть перемещены без нарушения их функционального назначения. Следует  отметить, что интерпретация понятия  недвижимого имущества, связанная  с рассматриваемым налогом, может  отличаться от принятого в законодательстве той или иной страны. Так, Гражданский  кодекс Российской Федерации (Статья 130, п.1) включает в состав недвижимого  имущества не только здания, сооружения и землю, но и летательные аппараты, морские суда и космические корабли. Последние не рассматриваются в контексте концепции налога на недвижимость. Рыночная стоимость недвижимого имущества - наиболее вероятная цена данного имущества на конкурентном и открытом рынке при наличии всех признаков справедливой сделки и при условии, что действия продавца и покупателя являются расчетливыми и компетентными, а на цену продажи не влияют нетипичные факторы / 3, с. 515 /. Оценочная стоимость недвижимости - это стоимость имущества (объекта недвижимости), определенная индивидуальным оценщиком либо с помощью стандартизованных процедур так называемой массовой оценки на определенную дату исходя из его рыночной стоимости. В отличие от собственно рыночной стоимости, которая, вообще говоря, представляет собой некоторую абстракцию, оценочная стоимость - это уже чисто конкретная величина, которая может быть выражена в единицах национальной валюты и использована в практических целях, в том числе и для налогообложения. Налогооблагаемая стоимость объекта (недвижимого имущества) либо идентична оценочной стоимости объекта, либо составляет ее часть, установленную определенным нормативным актом. Налогооблагаемая база - суммарная налогооблагаемая стоимость всех объектов недвижимости в данной юрисдикции (городе, регионе). Ставка налога на недвижимость (номинальная) равна отношению начисленной суммы налога к налогооблагаемой стоимости той недвижимости, с которой берется налог. Эффективная ставка налога, в отличие от номинальной, есть отношение начисленной суммы налога к оценочной стоимости, облагаемой данным видом налога недвижимости. Коэффициент налогообложения представляет собой зафиксированное определенными нормативными актами отношение налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости к его оценочной стоимости. Тогда эффективная ставка налога будет равна произведению номинальной ставки на коэффициент налогообложения. В принципе, для того, чтобы сделать налогообложение дифференцированным по видам недвижимости, могут использоваться либо различные номинальные ставки налога для разных типов недвижимости при включении в налогооблагаемую базу всей оценочной стоимости, либо единая номинальная ставка налога и разные коэффициенты налогообложения. Если коэффициент налогообложения по какому-либо типу (группе) недвижимости будет равен единице, то это означает, что налогооблагаемая стоимость равна оценочной для всех объектов данного типа. Налоговая льгота - полное или частичное освобождение отдельных категорий недвижимости или определенных групп налогоплательщиков от уплаты налога. Налоговые льготы могут устанавливаться различными способами, в том числе и через коэффициенты налогообложения (которые меньше единицы). К настоящему времени во многих странах накоплен богатый опыт налогообложения недвижимости. Мировая практика уже выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение наиболее рациональным образом. Эти принципы в той или иной степени нашли отражение в законодательстве большинства стран. К ним можно отнести, в частности, следующее. 1. Объектом налогообложения, как правило, выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать. 2. В качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование. 3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. В настоящее время при проведении массовой оценки широко используются компьютеры. 4. Льготы предоставляются либо социально незащищенным налогоплательщикам, либо по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать "перекладывания денег из одного кармана в другой". Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом : налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец. Вместе с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам. При определении стоимости объектов для налогообложения обычно, так или иначе, используются рыночные сведения, но и при этом в одних странах (Франция, отчасти Великобритания) в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества), а в большинстве других стран, применяющих налог на недвижимость - капитальная, то есть аккумулированная, а не среднегодовая стоимость объекта. В свою очередь сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования / 2, с. 24 / недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды) /4, 64-67/. Схемы предоставления льгот также могут различаться по странам. Так, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика. К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течении нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания /4, 51-56/. Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% / 4, с.81-218 /. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как например в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших / 4, с.133 /, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей. В настоящее время в рамках реформирования системы налогообложения в Российской Федерации и отработки концепции Налогового кодекса, принятого в первом чтении Государственной Думой, в ряде городов России осуществляется эксперимент по переходу от нескольких видов имущественных налогов к единому налогу на недвижимость. Распоряжением Правительства Российской Федерации № 291-р от 28 февраля 1996 г. "в целях подготовки согласованной концепции введения налога на недвижимость" образована рабочая группа под руководством заместителя Министра финансов России С.Д.Шаталова. Государственная Дума 11 июня 1997 года одобрила внесенный Правительством проект федерального Закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери", который затем был также одобрен Советом Федерации и утвержден Президентом. Какие же принципы могут быть положены в основу концепции налога на недвижимость в российской экономике ? Прежде всего, учитывая мировой опыт, при определении базы налога наиболее целесообразным представляется включать в нее только здания, сооружения и земельные участки и исходить при этом из их оценочной стоимости, рассчитанной с помощью применения методов массовой оценки на основе рыночной стоимости. В настоящее время в большинстве городов России уже сложился рынок жилых и коммерческих зданий и помещений, а также проводились аукционы по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. Поэтому в процессе массовой оценки недвижимости может быть применен метод сравнения продаж, где способ расчета оценочной стоимости определяется исходя из данных реальных сделок. В то же время рынок недвижимости промышленного назначения развит слабее, поэтому возможна ее оценка и по полной восстановительной стоимости, то есть затратным методом. В качестве базы налога в любом случае будет браться капитальная, а не арендная стоимость. Это позволит единообразно оценивать недвижимость различного назначения, в то время как рынок аренды в регионах России пока охватывает лишь отдельные категории объектов. По своему характеру налог на недвижимость должен быть местным налогом, способствующим более рациональному использованию имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России налогов, таких, как налоги на прибыль, на добавленную стоимость и т.д., именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него в большей своей части или полностью направлять в местный бюджет. В соответствии с задачей развития местного самоуправления, ставка налога должна быть не фиксированной, а переменной, то есть утверждаться органами законодательной власти регионов исходя из потребностей местных бюджетов. Очевидно также, что поскольку налог на недвижимость будет вводиться взамен существующих налогов на имущество физических лиц, имущество предприятий и землю, то ставка нового налога на этапе его внедрения должна определяться таким образом, чтобы возместить потери доходной части местного бюджета от отмены перечисленных старых налогов. Кроме того, нежелательно, чтобы арендаторы земли и муниципальной нежилой недвижимости, а также наниматели квартир платили меньше, чем их собственники. Это могло бы затормозить развитие рынка недвижимости в городах России, так как быть собственниками стало бы невыгодным. Поэтому необходимыми представляются координация величины эффективных ставок налога на недвижимость с размерами арендной платы юридических лиц за государственные (муниципальные) здания, сооружения, помещения и землю, а также выделение в составе платежей физических лиц за жилье платы за найм. Последняя должна определяться таким образом, чтобы превышать потенциальную сумму налога на недвижимость за данную квартиру или индивидуальный дом, и кроме этого, покрывать расходы города на капитальный и текущий ремонт зданий, техническое обслуживание жилых помещений и уборку придомовой территории. Отдельной проблемой является установление льгот по новому налогу. Действующие законы о налоге на имущество физических лиц, налоге на имущество предприятий и плате за землю предусматривают предоставление освобождений от уплаты налогов для более чем двадцати категорий юридических и физических лиц, а также видов имущества. Вряд ли было бы целесообразным переносить их всех и в нормативные акты, относящиеся к новому налогу на недвижимость. Дело в том, что, как правило льготы в отношении имущественных платежей имеют тенденцию к охвату более широкой налогооблагаемой базы, чем это необходимо в действительности. Поэтому было бы желательным предоставлять льготный режим налогообложения главным образом не по категориям плательщиков, а по типам недвижимости. Так, допустим, можно льготировать объекты социально-культурного назначения, но именно саму недвижимость, а не те юридические лица вообще, которые ей владеют. Это может быть сделано как путем полного освобождения определенного вида недвижимости от уплаты налога, так и через использование специальных коэффициентов налогообложения. Учитывая исторически сложившуюся в России практику, нельзя допустить резкого возрастания платы за жилую недвижимость, для которой также должен быть установлен коэффициент налогообложения. В отношении же налогоплательщиков сохранение льгот, несомненно необходимо в первую очередь для наименее социально защищенных категорий граждан - пенсионеров и инвалидов. В целом, определение именно недвижимости, а не налогоплательщика в качестве объекта налогообложения способно обеспечить большую стабильность местной налогооблагаемой базы, а также упростить процедуры администрирования налога. Система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. При последовательном проведении концептуальных принципов налогообложения недвижимости эта система может быть успешно внедрена и в Российской Федерации.