Налогообложение недвижимости и сделок с ней

     2.3 Интересы государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости

     Роль  налогов, объектом которых выступает  недвижимость, для государства и  налогоплательщиков не является абсолютно  позитивной, т.к. она оценивается  с разных позиций: позитивное для  государства может негативно  сказаться на платежеспособности плательщиков, и наоборот, минимальные налоги не покроют потребности государства при выполнении им своих функций. Поэтому, при построении оптимальной системы налогообложения недвижимости необходимо уравновешивать интересы обеих сторон, тем более что в долгосрочной перспективе они совпадают.

     Интересы  государства в области налогообложения  недвижимости реализуются в виде следующих положений. Налоги, связанные  с недвижимостью, имея определенную стоимостную оценку, позволяют государству  получать более определенный и предсказуемый  доход, чем налогообложение операций, прибыли или дохода. Кроме того, неподвижность и определенность недвижимости как осязаемого объекта  обложения дает возможность государству  достаточно просто осуществлять налоговый  контроль. Но одновременно с этим, в  целях повышения эффективности  налогообложения недвижимости у  государства возникают дополнительные затраты на полный учет объектов и  создание кадастра недвижимости.

     Интересы  же налогоплательщиков заключаются  в том, что для налогов, объектом которых является недвижимость, наблюдается  более четкая определенность объектов налогообложения, что в свою очередь  способствует более точному налоговому планированию. Кроме того, в области  налогообложения недвижимости относительно редко вносятся изменения в законодательство, что положительно сказывается на налоговой дисциплине плательщиков. Выгоды "законопослушного" поведения  заключаются: во-первых, в возможности  защиты прав собственности, т.е. в легализации  владения объектов недвижимости; во-вторых, в отсутствии риска наложения  санкций со стороны государства; в-третьих, в финансировании некоторых  видов местных расходов, связанных  с землей и постройками. Особенность, однако, заключается в том, что  эти выгоды являются потенциальными, а налоги платить приходится сегодня.  
 

     2.4 Элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений

     В рамках системы налогообложения  недвижимости действуют функциональные особенности, которые определяют сущность и основные закономерности исчисления и взимания налогов, объектом которых  выступает недвижимость. В качестве функциональных особенностей налогообложения  недвижимости можно, на наш взгляд, сформулировать организационно-правовые и экономико-функциональные принципы налогообложения, применительно к  налогообложению недвижимости; особый порядок исчисления и взимания, подразумевающий  реализацию функций налогообложения.

     Интересы  государства и налогоплательщика  реализуются через правовое регулирование  налогообложения недвижимости. Механизм же согласования этих интересов состоит  из функциональных особенностей налогообложения  недвижимости.

     Принципы  налогообложения занимают центральное  место среди элементов механизма  согласования интересов субъектов  налоговых отношений. Их рациональная комбинация позволяет достичь баланса  интересов государства и налогоплательщика.

     Как известно, Конституция РФ не регламентирует принципы налогообложения непосредственно: "Каждый обязан платить законно  установленные налоги и сборы. Законы, устанавливающие новые налоги или  ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют" (ст.57). В данном случае закреплены лишь нормы, определяющие общие принципы налогообложения, которые, в свою очередь, предопределяют развитие и закрепление правовых принципов  налогообложения недвижимости в  РФ.

     Экономико-функциональные принципы связаны с предназначением  конкретного налога и реализацией  механизма его исчисления; организационно-правовые принципы обусловлены свойствами недвижимости как объекта налогообложения.

     К числу экономико-функциональных принципов  относятся принцип реальности, в  основе которого лежит определение  размера налога, соответствующего рыночной стоимости недвижимости (интересы государства); принцип рациональности использования  объектов недвижимости и стимулирования финансово-хозяйственной деятельности (интересы налогоплательщика); принцип  целевой направленности средств  от взимания земельного налога (интересы государства); принцип справедливого  распределения налогового бремени (интересы налогоплательщика); принцип  экономической эффективности налогообложения  недвижимости, который означает, что  налоги, объектом которых является недвижимость, не всегда прямо влияют на выбор сферы деятельности налогоплательщика (интересы налогоплательщика); принцип  независимости от результатов деятельности налогоплательщика (интересы государства  и налогоплательщика).

     В качестве организационно-правовых выделены следующие: принцип всеобщности, обусловленный  массовым характером недвижимости как  объекта налогообложения (интересы государства); принцип контролируемости, характеризуемый определенностью  недвижимости как объекта налоговых  отношений (интересы государства и  налогоплательщика); принцип организационной  простоты порядка исчисления и уплаты налогов, объектом которых является недвижимость (интересы налогоплательщика).

     В настоящее время существует множество  проблем реализации отдельных принципов  на практике. Однако, проведение соответствующих  преобразований в области налогообложения  недвижимости с учетом всех вышеуказанных  принципов налогообложения позволит построить оптимальную систему налогообложения недвижимости, отражающую как интересы государства, так и налогоплательщиков.

     В реальной экономической политике конкретные меры государства в области налогообложения  должны учитывать характерные воздействия  налогов на экономическую систему, поведение хозяйствующих субъектов, т.е. функции налогов. Поскольку понятие "функция" является определяющим в содержании функциональных особенностей налогообложения недвижимости, на наш  взгляд, представляется целесообразным более подробно его рассмотреть. Функция есть "внешнее проявление свойства какого-либо объекта в данной системе отношений". Функция является всегда производной от сущности, которую  она выражает, и показывает, как, каким образом реализуется общественное назначение этой экономической категории. Необходимо отметить, что функция  характеризует не все категории, а лишь такие, которые являются достаточно сложными. Функция - одна из наиболее существенных характеристик той или иной экономической  категории, что определило широкое  распространение функционального  подхода в научных исследованиях. Функции же налога характеризуют  его экономическое содержание. При  этом различают функции явные, т.е. совпадающие с намерениями и  открыто провозглашаемыми целями и  задачами, и функции скрытые, обнаруживающие себя лишь с течением времени. Только системное, максимально адаптированное к конкретной ситуации применение разнообразных  функций налогов может обеспечить эффективное, устойчивое развитие всей экономики. В области налогообложения  недвижимости можно выделить следующие  основные функции налогов и их взаимосвязь с интересами государства  и налогоплательщиков. Совокупность функций налогов в механизме  согласования интересов является его  исполнительной частью.

     Для фискальной функции не имеют значения индивидуальные признаки и особенности  налогов, связанных с недвижимостью, - преобладают интересы государства. Налогообложение недвижимости дает возможность для роста бюджетных поступлений за счет невозможности уклонения от уплаты налогов. Несмотря на это, следует всегда соотносить интересы государства и интересы налогоплательщиков, т.к. задача по исполнению бюджета, на реализацию которой нацелена фискальная функция налога, не отвечает интересам отдельного налогоплательщика, поскольку возлагает обязанность уплачивать налоги, но значима для общественного развития. Поэтому, государство при налогообложении недвижимости должно преследовать не только фискальные, но и социально-политические цели, смягчать неравенство, влиять определенным образом на распределение имущества и доходов. Следовательно, фискальной функции явно не достаточно, чтобы выразить все многообразие потенциальных возможностей налогов. Этим целям служит вторая- регулирующая функция. Данная функция уравновешивает фискальное свойство налогообложения, как бы частично его нейтрализует в соответствии с новой, социально-стимулирующей ролью.

     Реализация  регулирующей функции с помощью  снижения (увеличения) налоговых ставок должна быть подкреплена расчетами  по влиянию на выполнение государственных  задач и функций и по определению  эффекта воздействия налоговой  реформы на экономическую деятельность налогоплательщиков. В частности, реализация регулирующей функции с учетом интересов  государства в области налогообложения  недвижимости происходит через развитие рыночного оборота недвижимости и регулирование органами власти эффективности использования территории; с учетом интересов налогоплательщиков - через установление прозрачных и  стабильных правил и условий землепользования и оборота земли, что обеспечивает приток инвестиций в реальный сектор экономики и через более справедливое распределение налогового бремени  за счет налогообложения реальной стоимости  недвижимого имущества.

     Распределительная функция налогов, объектом которых  является недвижимость, проявляется  через возвратность вложений в развитие инженерной и социальной инфраструктуры за счет расширения налоговой базы благодаря приросту рыночной стоимости недвижимости; развитие социальных услуг и улучшение среды обитания за счет собственных доходов территории.

     И, наконец, последняя, контрольная функция  предполагает с одной стороны - прозрачность хозяйственной деятельности и лучший контроль за правильностью исчисления и уплаты различных налогов на основе полного пообъектного учета  недвижимости и ее текущего использования; с другой, самостоятельность и  ответственность местного самоуправления за формирование, и реализацию налоговой политики в области налогообложения недвижимости.

     Таким образом, рассмотренные элементы механизма  согласования интересов государства  и налогоплательщика в области  налогообложения недвижимости тесно  связаны между собой (Приложение Е).

     Стратегическая  цель совершенствования налогообложения  недвижимости состоит в реализации принципов налогообложения недвижимости с учетом согласования интересов  государства и налогоплательщика, а также паритета налоговых функций. До тех пор пока налоговая практика демонстрирует отсутствие такого паритета, противоречия между субъектами будут  углубляться. Равновесие налоговых  функций на практике обеспечивается посредством научно обоснованного  механизма налогообложения недвижимости. 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Теоретические основы налогообложения недвижимости. Система налогообложения недвижимости - один из базовых элементов рыночной экономики. Развитие и функционирование этой системы обеспечивает стабильное развитие базовых отраслей и всей экономики в целом. Сейчас формирование столь тонкого механизма находится  на стадии становления и развития, определены и законодательно зафиксированы  основные, базовые положения, которые  постепенно должны стать полноценно функционирующей системой. Современная  система налогообложения недвижимого  имущества в России включает следующие  налоги: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог. Несмотря на то, что  объектом перечисленных налогов  является недвижимость, эти налоги основаны на разных методах исчисления - у одних из них ставки твердые, у других - адвалорные, прогрессивные (налог на имущество физических лиц). При этом базы указанных налогов  рассчитываются исходя из разных стоимостных  показателей, которые не соответствуют  реальным ценам на недвижимость. Данные налоги регулируют налогообложение  имущества, находящегося в собственности  физических и юридических лиц. В  настоящее время развитие налоговых  отношений характеризуется наличием целого ряда проектов, направленных на создание оптимальной системы региональных налогов. Поэтому одной из задач, поставленных Президентом РФ о реформировании экономики, является поиск новой, более  эффективной и прогрессивной  формы налогообложения недвижимости. Данный процесс предполагает одновременное  осуществление комплекса мероприятий  с учетом основных достоинств имущественного налогообложения, поскольку оно  является наиболее стабильным источником доходов бюджета на местном уровне. Более того, на практике развитый механизм налогообложения превращает имущественные  налоги в средство повышения эффективности использования ресурсов и модернизации производства.

     В настоящее время налогообложение  недвижимости присутствует примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки  зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога. Опыт многих развитых рыночных стран свидетельствует  о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в  составе общего налога на капитал  и имущество.