Жилищная политика

До настоящего времени в подавляющем большинстве  случаев подобные объекты, состоящие  из квартир, принадлежащих множеству  различных собственников, продолжают находиться "на балансе" муниципальных  образований (в муниципальной казне), отдельных органов местного самоуправления (например, комитетов по управлению имуществом) либо муниципальных (иногда - государственных) предприятий или учреждений жилищного хозяйства. При этом нередки случаи, когда на балансе - безо всякого правового основания либо на основании незаконных, ошибочных правовых режимов (например, на праве оперативного управления) - находятся многоквартирные дома, в которых вовсе отсутствуют муниципальные квартиры.

Довольно  распространенными были также ситуации, когда на собраниях собственников квартир во вновь построенных домах принималось решение о передаче дома в муниципальную собственность. И муниципальные образования принимали такие дома "в собственность" или 'на баланс" без каких бы то ни было правовых оснований. В дальнейшем они осуществляли и управление, и эксплуатацию жилищного фонда силами собственных предприятий и учреждений без надлежащей легитимации подобных действий.

При наличии  в местных бюджетах средств муниципальные  образования выделяли их на содержание, эксплуатацию и ремонт соответствующих зданий, производили иные действия по управлению жилыми комплексами, которые, как правило, уже не являлись муниципальной собственностью.

Надлежащая  организация управления жильем, к  сожалению, скорее представляет собой исключение ил правила. Количество зарегистрированных и реально функционирующих ТСЖ и аналогичных форм организации домовладельцев чрезвычайно мало, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно.

Ряд причин неудовлетворительного состояния дел в сфере организации управления и эксплуатации жилищного фонда (и в первую очередь, в многоквартирных домах) очевидны. К их числу следует отнести несовершенство федерального законодательства (как ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (от 24.06.83), так и законов "Об основах федеральной жилищной политики" (от 24.12.92), "О товариществах собственников жилья" (от 15.06.96) и др.), непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства, отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей, самостоятельного решения вопросов общежития, социальная апатия и иждивенчество, неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев. Это и отсутствие достаточных знаний, надлежащей методической поддержки и квалифицированных кадров в сфере управления, обилие административных препятствий на пути самоорганизации собственников, чиновничий произвол и произвол монополистов (в первую очередь, коммунальных предприятий).

Преодолеть  большинство существовавших законодательных  недостатков призван новый Жилищный кодекс РФ (от 29.12.04, далее - ЖК РФ), вступивший в силу с 1 марта 2005 г. В частности, раздел VIII посвящен непосредственно  управлению многоквартирными домами, раздел II регулирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения, раздел V -отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, раздел VI - отношения в товариществах собственников жилья. Наряду с этим правоотношения в строящихся многоквартирных домах регулируются вступившим в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (от 30.12.04)

Настоящий материал является результатом исследования. проведенного в рамках совместного  проекта банковской группы KfW(ФРГ), действующей  в качестве уполномоченной организации  Министерства экономики и труда  ФРГ, и Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), реализуемого немецким консалтинговым обществом OST-EURO GmbH с участием привлеченных специалистов. Его задача - анализ нового российского законодательства (в первую очередь ЖК РФ, с введением которого в действие, в частности, утратили силу упомянутые федеральные законы) и существующей практики с точки зрения внедрения цивилизованных форм управления жилыми комплексами, а также выработка рекомендаций по стимулированию создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний в этой сфере.

В рамках проекта проведены консультации со специалистами-практиками, состоялась поездка в г. Пермь для изучения опыта одного из регионов, в которых  наиболее успешно функционируют  ТСЖ и частные управляющие  компании.

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ, а также приходу на рынок управления жилыми комплексами частных компаний, можно разделить на проблемы:

- правового  обеспечения (прежде всего, на  уровне федерального законодательства);

- государственной поддержки и методического обеспечения создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний;

- организационные  и иные проблемы (включая подготовку  кадров, формирование общественного  сознания и др.).

В рамках проекта в основном изучались  проблемы правового обеспечения. Соответственно, выработанные рекомендации затрагивают вопросы совершенствования законодательства. В отдельных случаях, когда это представляется особенно важным, они касаются методического обеспечения, а также иных форм государственной и муниципальной поддержки.

С точки  зрения правового обеспечения можно  выделить две большие группы:

- проблемы  гражданско-правового регулировании,  затрагивающие, в частности, правовой  статус объектов и субъектов  управления жилыми комплексами,  формирование договорных отношений между собственниками жилья, ТСЖ, управляющими компаниями и поставщиками услуг и иные вопросы гражданского права;

- проблемы  правоотношений, возникающих между  собственниками жилья, ТСЖ и  управляющими компаниями, с одной  стороны, и государством и муниципальными образованиями как публично-правовыми образованиями - с другой (это касается, в первую очередь, налогового и тарифного регулирования, государственной политики в сфере поддержки ТСЖ и управляющих компаний, бюджетных полномочий).

В материале  использован именно такой подход к разграничению проблем. Применительно  к каждой из наиболее значимых проблем  изложены ее видение экспертами, путь решения (включая обоснование выбора и возможные последствия его  использования], э также конкретная рекомендация (внесение необходимых изменений или дополнений в действующее законодательство, разработка и распространение методических рекомендаций, иные практические шаги, направленные на стимулирование внедрения и развития цивилизованных форм управления жилыми комплексами).

3 Рекомендации по  усовершенствованию  жилищной политики  в России

Жилищная  реформа, начатая в России в 1991г. с принятием Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации», явилась  неотъемлемой частью общих структурных преобразований, проводимых Правительством Российской Федерации в прошедшем десятилетии, и одним из приоритетных направлений государственной социально-экономической политики указанного периода.

Исходная  жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности.

Я считаю, что сегодня на основе эффективного управления государственной собственностью необходимо достичь следующих основных результатов :

1) максимизации  доходов бюджета на основе  эффективного управления государственной  собственностью;

2) оптимизации  структуры собственности в интересах  обеспечения устойчивых предпосылок  экономического роста;

3) использования всех государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

По моему  мнению, в основу государственно политики в сфере приватизации в ближайшей  перспективе должны быть положены :

1) новая  цель приватизации;

2) новые  задачи, вытекающие из цели приватизации;

3) обновленные  принципы проведения приватизационных  процессов;

4) комплекс  новых мер, направленных на  достижение цели и решение  задач приватизации;

5) усиление  государственного контроля на  всех этапах процесса приватизации.

Целью государственной политики в области  приватизации должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий, и, следовательно все  приватизационные решения должны определяться с позиций эффективности работы реального сектора экономики.

Последовательная  реализация новых задач, принципов  и мер по приватизации государственного имущества является реальной предпосылкой качественно улучшения инвестиционного  климата в стране .

Кроме того, в настоящее время наиболее приемлемым вариантом для большинства жильцов является образование товарищества собственников жилья. ТСЖ - это некоммерческая организация, которая является юридическим лицом, следовательно, имеет расчетный счет в банке.

Преимущества  такой формы управления очевидны. Как юридическое лицо ТСЖ может взять кредит в банке, если на расчетном счету не накопилось достаточной суммы для осуществления капитального ремонта дома. Правление ТСЖ может найти фирму, готовую оказывать услуги (например, вывоз мусора) по более дешевым тарифам. Помимо этого, можно установить на дом один теплосчетчик, экономия средств при этом составит около 30%.

За коммунальные услуги и обслуживание дома ТСЖ налогов  не платит. Если же кто-либо захочет  разместить на фасаде дома рекламный  щит, либо снять подвальное, чердачное помещение, деньги также поступят на расчетный счет дома, но НДС с этой суммы уплатить придется.

Заключение.

В настоящее  время жилищная политика является неотъемлемой частью экономической деятельности города, которая связана с удовлетворением потребностей людей в жилищных услугах.

Данная  курсовая работа направлена на разработку рекомендаций по усовершенствованию жилищной политики. В первой части данной работы были рассмотрены общетеоретические  аспекты жилищной политики: основные направления жилищной политики в период реформ, рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг, аспекты приватизации жилья, а также вопросы создания ТСЖ.

Во второй части представлен анализ приватизации жилья и создания ТСЖ в России. Данный анализ в настоящее время занимает важное место в отечественной практике. Он необходим для осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике, кроме того, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; а также, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

В третьей  части данной работы представлены рекомендации по усовершенствованию жилищной политики в России. Были сделаны выводы о том, что целью государственной политики в области приватизации должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий, и, следовательно все приватизационные решения должны определяться с позиций эффективности работы реального сектора экономики. А также о том, что наиболее выгодной формой собственности в настоящее время является товарищество собственников жилья, но в то же время существует ряд проблем, которые необходимо решить органам местного самоуправления.

Таким образом, можно сделать вывод  о том, что на текущий момент времени  существует довольно много нерешенных проблем в области жилищной политики в Российской Федерации. Среди них  как проблемы выбора лучшей формы  собственности, так и непосредственные проблемы создания ТСЖ.

Список  используемых источников.

1. Аболин  А.А. Привлечение инвестиций на  предприятия ЖКХ // ЖКХ № 12, 2005.

2. Жилищный  кодекс Рос. Фед. от 29 дек. 2004г.  №188 - ФЗ.

3. Большая  советская энциклопедия/Гл. ред. А. М. Прохоров Изд. 3-е т. 9 - М.: «Большая советская энциклопедия», 1972г.

4. Велихов  Л. Основы городского хозяйства.  Общее учение о городе и  его управлении, финансах и методах  хозяйства/Велихов Л. - Л.: Госиздат, 1928г.

5. Города  и реформы/Под ред. А. Борисова, П. А. Ореховского. - Обнинск: Институт муниципального управления, 2002г.