Страхование жизни и здоровья заемщика и перспективы его развития в системе ипотечного страхования

Рис.1. Риски, присущие ипотечной деятельности

Риску изменения валютного курса подвергаются оба участника ипотечной сделки, так как на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а также в евро) исчислении.

Кредитный риск – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает неполучение основной суммы долга или ее части и ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

Для кредитора также может возникнуть риск возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения).

Для заемщика риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту в результате различных неблагоприятных причин:

       гибели или повреждения предмета ипотеки;

       утраты права собственности заемщика на предмет ипотеки;

       ограничения права собственности заемщика на предмет ипотеки;

       утраты или понижения дохода заемщика;

       наступления гражданской ответственности заемщика по возмещению причиненного третьим лицам ущерба;

       утраты трудоспособности или смерти заемщика.

Со строительством жилья тесно связаны строительно-монтажные риски, из которых наиболее существенными для заемщика (застройщика) и подрядчика являются следующие:

1.      риски физического ущерба при строительно-монтажных работах строящемуся объекту, материалам и комплектующим, строительной технике и т.п.;

2.      риск возникновения обязанности подрядчика возместить ущерб, нанесенный застройщику вследствие некачественного и недобросовестного исполнения своих обязательств.

Кроме того, для кредитора и заемщика возможен риск возникновения убытков в результате деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для профессиональных участников рынка недвижимости, в свою очередь, возможен риск возникновения обязанности возместить вред, причиненный имущественным интересам третьих лиц (кредитора и заемщика) в результате своей деятельности.

Таким образом, деятельность практически каждого участника ипотечного кредитования сопряжена с рисками. Минимизировать данные риски и защитить интересы субъектов ипотечной деятельности позволяет система страховых отношений.

1.2. Страхование рисков, присущих ипотечной деятельности

Большое количество рисков, присущих ипотечной деятельности, необходимость обеспечения надежной защиты от них предопределяют систему страховых отношений в качестве одного из важнейших составляющих элементов системы ипотечного кредитования.

Страховые теория и практика выделяют критерии, по которым можно судить о том, поддается ли риск страхованию. К таким критериям относятся:

1.       случайный характер событий (факторов), повлекших возникновение ущерба;

2.       возможность экономической оценки риска;

3.       однозначность выделения (идентификации) риска;

4.       однородность и множественность рисков;

5.       субъективность риска.

На наш взгляд, с точки зрения возможности страхования среди рассмотренных выше рисков, возникающих в процессе ипотечной деятельности, к категории страховых можно отнести риски, представленные на схеме (рис.2).

Рис.2. Страховые риски, присущие ипотечной деятельности

В российском законодательстве, как и в зарубежном, выделяется имущественное и личное страхование (ГК РФ ст.927, ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» ст.4). Из рис.2 видно, что ипотечное страхование представляет собой целый комплекс услуг по оказанию страховой защиты страховщиками, охватывающий различные виды как имущественного, так и личного страхования.

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. В первом случае будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. Так в столичном правительстве обсуждается создание Московского городского агентства ипотечного страхования. 51% его акций будет принадлежать Департаменту государственного и муниципального имущества Москвы, остальные акции распределяются между страховыми компаниями.[1]

С рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй путь развития ипотечного страхования, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом, на наш взгляд, оптимальным был бы вариант, когда человек, получая ипотечный кредит в любом из уполномоченных банков, мог бы заключать договор страхования в любой из уполномоченных страховых компаний.

Пока же ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом каждый банк и каждая страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования. Ведущие игроки обычно используют три вида страхования, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, а именно: страхование от риска повреждения или уничтожения недвижимого имущества, используемого в качестве предмета ипотеки, страхование риска утраты права собственности владельца предмета ипотеки (титульное страхование) и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика. При этом обычно все три вида страхования осуществляются как комплексное. Заемщиком заполняется одно заявление на осуществление комплексного страхования и заключается единый договор на осуществление комплексного страхования, связанного с кредитным договором и договором ипотеки (закладной). Как правило, комплексное ипотечное страхование предполагает снижение страховых тарифов.

Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Представляется целесообразным использование единых определений и разработка стандартных форм договоров и единого полиса. Помимо повышения эффективности работы банков и страховых компаний, это является важным и для формирования вторичного рынка, так как наличие типового полиса способствовало бы повышению эффективности оборота закладных.

Таким образом, система ипотечного кредитования не может существовать без страховых услуг, без гарантий, поскольку именно институт страхования дает возможность снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке. Система ипотечного страхования, сложившаяся на сегодня в России, находится на стадии становления и требует решения множества проблем. Ипотечное страхование – комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Наиболее часто запрашиваемые кредиторами виды страхования: имущественное страхование предмета ипотеки, титульное страхование и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика.

2. Страхование жизни и здоровья заемщика – необходимая составляющая ипотечного страхования

Существует несколько способов снизить главный риск кредитора – риск невозврата кредита. К ним относятся и залог недвижимости, и различные виды страхования, практикуемые банками. Рассмотри их более подробно.

Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). Ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в случае непогашения заемщиком кредита, кредитор может изъять объект ипотеки и реализовать его для покрытия своих убытков. Однако при таком варианте банк может столкнуться с несколькими проблемами.

Во-первых, схема изъятия объекта ипотеки и его реализации заведомо невыгодна банку, поскольку реализация предмета залога требует времени, кроме того, средства, вырученные после реализации, могут не соответствовать начальной стоимости и не покрыть ущерб.

Данная проблема может быть решена с помощью страхования ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Этот вид страхования, предусмотренный в новой редакции закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.4 ст.31), не носит характер обязательного – заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором.

Объектом страхования в данном случае выступают имущественные интересы страхователя, связанные с его обязанностью исполнить требования кредитора в порядке, установленном законодательством России и кредитным договором, в размере суммы, оставшейся после удовлетворения требований последнего за счет имущества, являющегося предметом ипотеки. Договором должна быть установлена страховая сумма, то есть величина, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Закон установил ее предел – не более 20% стоимости заложенного имущества.

Однако законодатель допустил явную ошибку, которая, по мнению многих специалистов страхового дела, способна свести на нет этот вид страхования. Часть 3 п.4 ст.31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает императивную норму: «страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования». Поскольку сумма премии составляет значительную величину, то либо ипотечные отношения не будут включать такое страхование, либо оно будет в тех редких случаях, когда заемщик не стеснен в финансовом отношении.

Во-вторых, в связи с противоречиями в законодательстве не исключены трудности обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложности выселения залогодателя и членов его семьи. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что «обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого или квартиры».

В то же время статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит следующую норму: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещение членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

Кроме того, в июле 2006 г. Государственной Думой в первом чтении были приняты поправки в действующее гражданское и жилищное законодательство, ставящие серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилого рынка в целом.

Новая норма Жилищного кодекса (ст.31) запрещает «отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства».

Предлагаемая конструкция пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в свою очередь лишает кредитора права отчуждения заложенного жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника на неопределенный срок. Это станет возможным лишь после исполнения последним обязательств по сохранению их права пользования жилым помещением или обеспечению бывших членов семьи иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования.

Помимо устранения противоречий в законодательстве РФ есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

В-третьих, остается и моральный аспект проблемы: в случае смерти кредитозаемщика или потери им трудоспособности члены его семьи будут вынуждены погашать кредит или же отказаться от приобретенного имущества.