Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение …………………………………………………………………………………. 3

 

1.       Оценка недвижимости: теоретический аспект ………………………………….. 4

 

1.1.     Сущность недвижимости ………………………………………………………… 4

 

1.2.     Общая характеристика оценки недвижимости …………………………………. 6

 

1.2.1.  Массовая  и индивидуальная оценка недвижимости …………………………… 7

 

1.2.2.  Область  применения массовой  оценки …………………………………………. 8

 

1.2.3.  Сходство  и различие массовой и индивидуальной  оценки …………………….. 9

 

1.2.4.  Этапы  массовой оценки…………………………………………………………… 10

 

1.3.     Сущность затратного метода оценки  недвижимости …………………………… 14

 

1.3.1.  Сфера  применения и ограничения затратного  метода ………………………….. 15

 

1.3.2.  Значение затратного метода ………………………………………………………. 16

 

1.3.3.  Недостатки затратного метода  оценки недвижимости ………………………….. 17

 

1.3.4.  Этапы оценки недвижимости  затратным методом ………………………………. 17

 

2.        Анализ оценки  стоимости недвижимости затратным  методом …………………. 19

 

2.1.     Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости ………………….. 19

 

2.2.     Оценка общего и  накопительного износа ………………………………………… 20

 

Заключение …………………………………………………………………………………. 25

 

Список использованной литературы …………………………………………………….... 26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и  рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

 

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

 

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как  для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для  развития экономики.

 

В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в  том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

 

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

 

 Оценка недвижимости используется  при принятии таких стратегически  важных для предприятия задач,  как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия;   формирование новых продуктовых направлений.

 

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей  деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

 

В своей курсовой работе я поставила  цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

 

Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

 

1. Оценка недвижимости: теоретический аспект

 

1.1.     Сущность  недвижимости

 

 

Существует множество определение  сущности недвижимости, но все они  близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.

В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной  поверхности и все то, что с  нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Недвижимость – это «земля как  физический объект и все то, что  с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994).

Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

 

Согласно терминологии, принятой в  практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.

 

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие  «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует  о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

 

·      Земельные участки;

 

·      Участки недр;

 

·      Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

К недвижимости относятся также  подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

Традиционно недвижимость делится  на 3 группы: жилищный фонд, нежилой  фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную базу.

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые  помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]

 

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

 

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

 

Недвижимость – товар особого  рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий  сложную потребность потребителя.[3]

 

Недвижимость как товар имеет  следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

 

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также  операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

 

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

 

·     Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

 

·     Высокий уровень  трансакционных издержек  при сделках с ней;

 

·     Более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность;

 

·      Ограниченная возможность  саморегулирования рынка посредством  ценового механизма;

 

·     формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

 

·     арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

 

На основе этих особенностей рынка  недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту -  менее современный рынок  по сравнению с другими секторами  рыночной экономики.

 

По критериям, принятым в экономической  теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

 

·     спрос и предложение  близки к равновесию или могут  быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

 

·     присутствие много  независимых друг от друга продавцов  и покупателей;

 

·     покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

 

·     спрос и предложение  эластичны по цене;

 

·     издержки сделок низки  по сравнению с ценой товара;

 

·      рынок доступен для вхождения в него новых  участников;

 

·     товары обладают высокой ликвидностью.

 

В отличие от этого на рынке недвижимости:

 

·     спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и  возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

 

·     присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

 

·     информация о рынке  не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских  товаров;

 

·     издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

 

·     предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

 

·     вхождение на рынок  новых участников затруднено;

 

·     для недвижимости как  товара характерна низкая ликвидность.

 

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику  предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

 

Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению  к нему среды определяет полезность объекта.

 

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

 

1.2.     Общая характеристика оценки недвижимости

 

 

 

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

 

·      Осуществления купли-продажи  объекта;

 

·      Определения налогооблагаемой базы;

 

·      Решения вопросов ипотечного кредитования;

 

·      Аренды;

 

·      Страхования;

 

·      Переоценки основных производственных фондов предприятия;

 

·      Осуществления объективной  приватизации;

 

·      Привлечения иностранных  инвестиций и др.

 

Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

 

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая  может быть установлена на оцениваемый  объект недвижимости в 

 

условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих  действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

 

В свою очередь на спрос и предложение  влияют следующие факторы:

 

·     Уровень и динамика доходов населения;

 

·     Дифференциация населения  по уровню доходов;

 

·     Состояние экономики  страны и отдельных субъектов  хозяйствования;

 

·     Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных  в частности;

 

·     Уровень развития ипотечного кредитования;

 

·      Цены на рынке недвижимости;

 

·     Степень риска инвестиций в недвижимость;

 

·     Стоимость строительства;

 

·     Налоговый режим (уровень  реальных налоговых ставок для населения  и юридических лиц – налог  на имущество, на прибыль, земельный  налог и др.);

 

·     Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

 

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние  и динамику спроса и предложения  на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.