Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом

 

6. Контроль качества и уточнение  результатов оценки

 

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

 

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных  результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

 

Кроме того, формируется контрольная  выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

 

Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный, так

 

 как необходимо учитывать  множество факторов. Этот процесс  усложняется еще и тем, что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценки недвижимости. [7]

 

В настоящее время созданы и  функционируют международные организации  по оценке недвижимости: в Европе –  Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единых стандартов по оценке для финансовой отчетности. Существует также Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.

 

Одной из главных целей этих организаций  является выработка единых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение  серьезных инвестиций из-за рубежа.

 

На современном этапе профессиональными  оценщиками за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.

 

Основные задачи этой теории изложены в книгах, которые переведены на русский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн  «Анализ и оценка приносящая доход  недвижимости»; г. Харисон «Оценка  недвижимости».

 

Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости в Республике Беларусь идет с преодолением многих объективных и субъективных факторов. Для его развития необходимо прежде всего обеспечить следующие условия:

 

·       Наличие хорошей  законодательной базы, в том числе о собственности вообще и на землю в частности;

 

·       Разработку научно обоснованной методики оценки недвижимости;

 

·       Наличие здоровой конкуренции;

 

·       Создание инфраструктуры рынка недвижимости;

 

·       Наличие достаточного количества профессиональных оценщиков и др.

 

Эти условия еще не созданы, что, естественно, является тормозом для  развития рынка недвижимости. Поэтому  перед законодательством, научными работниками, практиками стоят очень  важные задачи, связанные с решением этих проблем.

 

1.3.     Сущность  затратного метода оценки недвижимости

 

 

 

В развитых странах мира используют различные методические подходы  к оценке недвижимости. Например, в  английской практике оценивания имущества  распространены пять методов:  сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

 

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что  покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях. [6]

 

Большинство экспертов признают, что  затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

 

При этом подходе оценочную стоимость  объекта недвижимости определяют как  разность между стоимостью их полного  воспроизводства или полного  замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

 

Цн = ПСВ – И + Цз,   или   Цн = ПСЗ – И + Цз,

 

где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

 

ПСВ – полная стоимость полного  воспроизводства оцениваемого имущества;

 

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

 

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

 

Цз – стоимость участка  земли.

 

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость  строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

 

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в  текущих ценах, имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше  использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод. [6]

 

1.3.1.  Сфера применения  и ограничения затратного метода

 

 

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

 

1)   определение рыночной стоимости  новых или относительно новых  строений, имеющих незначительный  износ и отвечающих наиболее  эффективному использованию участка;

 

2)   определение рыночной стоимости  старых объектов недвижимости  при наличии надежной информации для расчета износа;

 

3)   определение рыночной стоимости  строительных проектов, определение  рыночной стоимости объектов  специального назначения;

 

4)   определение рыночной стоимости  объектов, с которыми редко заключаются  рыночные сделки;

 

5)   определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

 

Результаты затратного подхода  можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых  рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

 

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

 

Затратный подход используется для  определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

 

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

 

Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

 

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или  неоднородны данные для оценки предпринимательской  прибыли.

 

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

 

Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными данными.

 

Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы  оценить

 

 недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются  другие частичные имущественные  права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

1.3.2.  Значение затратного  метода

 

 

 

Применение затратного метода необходимо при:

 

·     Анализе нового строительства;

 

·     Определении варианта использования земли;

 

·     Реконструкции зданий;

 

·     Оценке для целей  налогообложения;

 

·     Оценке для страхования;

 

·     Оценке последствий  стихийных бедствий;

 

·     Оценке специальных  зданий и сооружений.

 

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению  с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. [6]

 

1.3.3.  Недостатки затратного  метода оценки недвижимости

 

 

 

К недостаткам затратного метода следует  отнести следующее:

 

·     Не отражает стоимости  прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

 

·     Большие трудности  и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

 

·     Не учитывает возможности  применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

 

·     Трудно реализуем для  оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

 

1.3.4.  Этапы оценки  недвижимости затратным методом

 

 

 

1)   Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей

 

        имеющейся  документацией;

 

2)   Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

 

3)   Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

 

4)   Определение полного износа  из ПСВ (ПСЗ) с целью получения  стоимости зданий и сооружений;

 

5)   Расчет стоимости земельного  участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

 

6)   Общая оценка имущества  путем суммирования стоимости  земельного участка, стоимости  зданий и сооружений и стоимости  работ по благоустройству участка.  

 

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.    Анализ оценки  стоимости недвижимости затратным методом

 

2.1.    Анализ полной  восстановительной стоимости недвижимости

 

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость  возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

 

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

 

Полная восстановительная стоимость  зданий включает прямые и косвенные  строительные затраты, а также предпринимательский  доход.

 

К прямым строительным затратам относят  полную сметную стоимость строительно-маонтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

 

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

 

·     проектно-изыскательские работы;

 

·     оценку, консалтинг, бухгалтерский  учет и юридические услуги;

 

·     расходы на финансирование за счет кредита;

 

·     страхование всех рисков;

 

·     налоговые платежи  в течение строительства и др.

 

 

 

Предпринимательский доход – часть  рыночной стоимости здания, которая  представляет сумму предпринимательской  прибыли, возникающей в ходе выполнения  строительных работ, компенсирующей возникающие  при этом риски и реализуемой  при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.