Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом

1.2.1.  Массовая и  индивидуальная оценка недвижимости

 

Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.

 

Индивидуальная оценка - оценка конкретного  объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

 

В фундаментальном учебнике Международной  Ассоциации налоговых оценщиков  “Организация оценки и налогообложения  недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:

 

Массовая оценка - это систематическая  оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

 

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

 

 

 

1.2.2. Область применения  массовой оценки

 

 

 

Определение “массовая” относится  к оценке, а не к объектам. Оно  отмечает использование специальных  приемов и методов оценки, а  не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

 

Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

 

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между

 

собой - ориентация окон, этаж на котором  расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие  соседи, близость помойки и т.д. Нередко  в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

 

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

 

1.2.3. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки

 

 

 

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические  методы сбора, анализа и обработки  информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

 

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при

 

 

 индивидуальной оценке. Кроме  того, модели оценки должны отражать  структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

 

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и  имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.

 

Анализ наиболее эффективного использования  проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

 

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть

 

 полученных оценок должна  попасть в заданный диапазон  среднего отклонения от реальных  цен продаж. Наряду со статистическим  контролем проводится экспертный  контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное  качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.  [7]

 

1.2.4. Этапы массовой  оценки

 

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

 

·   постановка задачи

 

·   предварительное  обследование и анализ объекта 

 

·   сбор данных, анализ рынка и выявление  наиболее эффективного использования 

 

·   построение и калибровка модели

 

·   тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

 

Содержание  этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы  в масштабе проведения работ, и методах  контроля качества оценки.

 

1.            Постановка задачи при массовой  оценке предполагает:

 

 

 

·   идентификацию объектов, которые  подлежат оценке. Идентификатором может  быть адрес, описание прав или кадастровый  номер участка;

 

·   уточнение правового статуса  объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование  воздушным пространством и т.д.);

 

·   согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для  целей налогообложения);

 

·      согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

 

 

 

2.            Предварительное обследование и  анализ объекта:

 

·   Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)

 

·   Составляется полное описание характеристик объекта  недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)

 

·   Рассматривается  и фиксируется локальное окружение  объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)

 

·   Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди  местных жителей и служащих

 

·   Предварительно определяется наиболее эффективное использование  объекта 

 

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

 

3.            Анализ рынка

 

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих  влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

 

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние  на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

 

В целом, основные факторы можно  свести в таблицу (перечень примерный  и должен дополняться в зависимости  от конкретной ситуации):

 

Таблица 1.1. Анализ рынка: примерный  перечень основных факторов [7]

 

Уровни анализа /  Факторы спроса и предложения	Национальный	Регион Город	Микрорайон	Участок Дом
1	2	3	4	5
Экономические	ставка процента, темпы инфляции	доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство	статус района (спад, оживление), затраты  на строительство	время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию
Социальные, демографические, психологические	национальная, возрастная и семейная структура, менталитет	состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания	структура соседства, уровни престижности	соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя
Правовые и административные	налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и  стабильность законов и правил	налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования	ограничения на застройку и использование	ограничения на использование и  прописку
Экологические	природно-климатические условия	климат и экологическое состояние	ландшафт, экология соседства	топография, рельеф, близость к очагам влияния
Градостроительные и архитектурно-типологические	градостроительная и жилищная политика	тип и величина поселения, степень  урбанизации, транспортная инфраструктура	доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры	тип использования, планировочная  организация, количественные и качественные характеристики

 

 

Заполнив подобную таблицу, определив  качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение  цен), оценщик переходит к количественному  анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

 

4. Сбор данных

 

Сбор данных и его стратегия  сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества

 

(для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст,  планировка, ориентация окон и  т.п.), характеристики сделки: дата, источник  информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

 

Массовый  сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

 

5.   Построение и калибровка модели

 

Построение  модели основывается на анализе собранной  информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой  располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

 

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе  рынка и объеме и характере  информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней

 

цены кв. м., нормированной к единице  по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для  кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.