Государственное регулирование ранка недвижимости

Введение.

     К настоящему времени, после десятилетия  рыночных преобразований, активная и  целенаправленная регулирующая роль государства  в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях  содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной  экономики оказывается в сложной  двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов  рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

     Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически  монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками  арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с  ними между субъектами всех форм собственности.

     В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик  и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько  и какой недвижимости оставить в  собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить  на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью  государственного собственника, ее продвижения  на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых  и реализуемых законодательных  инициатив и нормативных актов  по развитию рыночных отношений в  целом и для рынков недвижимости, в частности.

     Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное  управление недвижимостью государственного собственника.  
 

1. Понятие недвижимости, ее виды и характеристики.

1.1. Понятие недвижимости.

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

     В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки  и прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Учет  недвижимости осуществляется в разрезе  кадастровых номеров. Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. 

1.2.  Основные характеристики и типы недвижимости.

     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное  использование. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать  в аренду или передавать имущество  либо права на владение и пользование  им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей  собственностью. Однако, когда частная  собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

     Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.

     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис. 1.2). 

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

     Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

     Наряду  с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.