Государственное регулирование ранка недвижимости

4.4. Механизмы регулирования и три ветви власти.

     Каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

     Приведенная ниже Таблица 1 иллюстрирует такое участие  трех ветвей власти на примерах распределения  их активности в рамках приведенных  выше организационно-правовых и организационно-экономических  механизмов регулирования на рынках недвижимости.  

Таблица 1. Механизмы государственного регулирования: три  ветви власти и  взаимодействия с  негосударственными структурами.  

   Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами  при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

• при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),
• при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),
• при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,
• при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Заключение.

     Сравнительно  недавно понятие недвижимого  имущества было возрождено в гражданском  законодательстве РФ после более  чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года.

     В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие  экономических и физических свойств  недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования  возникающих по его поводу отношений  между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится  также имущество, формально не имеющее  признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный  для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим.

Так, предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности и равенство  ее защиты. Недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте, может находиться не только в государственной или  муниципальной собственности, но и  в частной собственности любых  граждан и юридических лиц, которые  вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с другом. Согласно Кодексу, собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое недвижимое имущество, количество и стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого правила могут устанавливаться впредь лишь законом.

     Вещные  права на недвижимое имущество могут  принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Вещными правами  наряду с правом собственности, в  частности, являются: право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права других лиц на недвижимое имущество производны от прав собственника и возникают, как правило, по его воле. Вещные права по своему содержанию, являются ограниченными, но защищаются наравне с правом собственности.

     Помимо  производных способов возникновения  права собственности на недвижимые объекты, когда право собственности  у приобретателя имущества возникает  по воле предшествующего собственника, право собственности на недвижимые объекты может возникнуть впервые, например, при строительстве этих объектов лицом для себя за счет собственных или заемных средств. Правовой основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует инвестору установление и защиту права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

     Жилые многоквартирные дома и иные крупные недвижимые объекты строятся, как правило, путем объединения денежных и иных средств граждан и юридических лиц на основе долевого участия в строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг - жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.94г. N 1182.

     Права собственника на недвижимое имущество  защищаются законом. Он вправе истребовать  свое имущество из чужого незаконного  владения или требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены  с лишением владения. Такие же права  на защиту предоставлены лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему недвижимостью по иному  законному основанию.

     В рыночных условиях актуальным становится вопрос оценки недвижимости. В настоящее  время отсутствует единая система  объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению  стоимости имущества, недополучению  налогов и иных обязательных платежей в бюджет. Например, согласно Закону РФ О налогах на имущество физических лиц налог на строение, помещение  и сооружение уплачивается по ставке, устанавливаемой органами законодательной  власти субъекта РФ в размере, не превышающим 0,1% от их инвентаризационной стоимости, которая периодически увеличивается, но все равно не соответствует  действительной рыночной стоимости  объекта недвижимости. Объективная  информация о реальной стоимости  недвижимого имущества необходима как для самого собственника, так  и для других участников коммерческого  оборота. Оценка недвижимости требуется  для защиты интересов собственника или иного законного владельца  в суде при определении размера  ответственности правонарушителя  за уничтожение или разрушение недвижимого  имущества, например, или для определения  начальной продажной цены объекта  недвижимости при обращении на него взыскания путем продажи с  публичных торгов.

     Высокая ценность и, как правило, социальная значимость недвижимых объектов предполагают соблюдение принципа публичности, который  выражается в требовании государственной  регистрации прав на объекты недвижимости. Это требование закреплено в ст. 131 Кодекса, согласно которой право  собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции.

     Государственная регистрация прав на объекты недвижимости с 1 февраля 1998 г. осуществляется на основании  закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-Ф3 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

     Регистрации подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  Кодексом и иными законами. При  этом орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу. Таким образом, гарантируется  несомненность юридически значимых действий в отношении недвижимости. С моментом регистрации связывается  возникновение права собственности  на вновь создаваемое недвижимое имущество. В случае отчуждения недвижимого  имущества право собственности  у приобретателя возникает с  момента регистрации этого имущества.

     Несоблюдение  требования о государственной регистрации  сделки в случаях, установленных  законом, может влечь ее недействительность (например, для договора об ипотеке, договора купли-продажи жилого дома). Начало создания единой системы регистрации  прав на недвижимость в России было положено Указом Президента РФ О государственном  земельном кадастре и регистрации  документов о правах на недвижимость от 11.12.93 N 2130. Этим документом регистрация  в поземельной книге и оформление документов о правах на земельные  участки и иные прочно связанные  с землей объекты возложены на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные  органы на местах. Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое  описание, а также юридическое  обособление (индивидуализация) объекта  недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и  юридический статус, который позволяет  однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета  объекты недвижимости разделены  на первичные и вторичные. К первичным  объектам недвижимости относятся земельный  участок и все прочно связанные  с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном  порядке пространственные части  зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса  первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и  т.п).