Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

 

Министерство образования  и науки Краснодарского края                

          Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования

КРАСНОДАРСКИЙ АРХИТЕКТУРНО - СТРОИТЕЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ

                                      Краснодарского края

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

На  тему:

«Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Выполнила студентка

                                                                                    Группы 245 «ЗИО», III курс

                                                                                    Селезнёва Екатерина

                                                                                    Проверила Бизина Л.И.                                                                                                                                            

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                Краснодар, 2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ

стр

ВВЕДЕНИЕ          3

РАЗДЕЛ  I. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ        НЕДВИЖИМОСТИ

1. Общая характеристика доходного подхода                                           5
2. Метод дисконтированных денежных потоков                                      7
3. Метод капитализации дохода                                                                 13

РАЗДЕЛ II. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Обзор социально-экономического  положения г. Краснодара             15

2.2 Анализ местоположения объекта  оценки                                              16

2.3 Анализ  рынка недвижимости и наилучшего  и эффективного варианта использования                                                                                          19

2.4 Составление  технического задания                                                        24

2.5 Идентификация  земельного участка                                                      26

2.6 Идентификация  объекта недвижимости      27

2.7 Вычисление  рыночной стоимости объекта недвижимости  27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ           29

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ  И ЛИТЕРАТУРЫ    31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                   ВВЕДЕНИЕ

 

Целью данной курсовой работы является ознакомление с доходным подходом к оценке стоимости  недвижимости, характеристика доходного подхода, изучение методов данного подхода.

Для достижения цели данной работы необходимо решить следующие задачи:

- Изучить характеристики доходного подхода;

- Изучить  методы данного подхода;

- Провести  анализ местоположения объекта  оценки;

- Провести  анализ рынка недвижимости и  наилучшего и эффективного варианта  использования.

Объектом  оценки в данной курсовой работе является домовладение по адресу: г. Краснодар, ул. Октябрьская, 32.

   В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным  компонентом собственников.

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном  этапе развития. Оценка недвижимого имущества также важна как в целях купли-продажи, так и в целях налогообложения, залога, аренды и др.

Существует  несколько методов оценки недвижимого имущества. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе будет рассмотрен доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества.

В данной курсовой работе будут использованы такие термины, как доходный подход к оценке стоимости недвижимости; также будут рассмотрены такие  методы доходного подхода, как метод  дисконтированных денежных потоков  и метод капитализации дохода. Также в данной курсовой работе будет  проведён обзор социально-экономического положения г. Краснодара и анализ рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РАЗДЕЛ I ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

1. Общая характеристика доходного подхода

 

 

Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение  своего срока службы;

· риски как  характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём  капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и  обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципа.

Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного  подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов  определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
3. Способность учитывать конкурентные колебания
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В основе данных методов лежит предпосылка, что  стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании  методов капитализации доходов  в стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предлагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Метод дисконтированных денежных потоков

 

 

 

 Метод  дисконтированных денежных потоков  (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и вводится в действие (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

Алгоритм  расчета метода ДДП:

1. Определение  прогнозного периода - зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной  оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков от  объекта не движимости для  каждого прогнозного года, включая реверсию, требует:

1. тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
2. изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
3. прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)   потенциальный  валовой доход;

2)   действительный  валовой доход;

3)   чистый  операционный доход;

4)   денежный  поток до уплаты налогов;

5)   денежный  поток после уплаты налогов.

Денежный  поток после уплаты налогов –  это денежный поток до уплаты налогов  минус платежи по подоходному  налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

•      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный  долговыми обязательствами),

•      чистый поток наличности за вычетом  расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

•      облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при  использовании метода.

•      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•      Экономическая и налоговая амортизация  не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при  прогнозировании доходов является излишним.

•      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного  потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

•      Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

•      Предпринимательские расходы владельца  недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.