Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

 

2.7 Вычисление рыночной стоимости  объекта недвижимости

 

 

№ п\п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
01	Цена за 0,01 га (руб)	5500	6000	6800	6500	5700
02	Право собственности	Частная	Частная	Частная	Частная	Частная
03	Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
04	Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
05	Корректировка на дату сделки	0	0	+3	+3	+1
06	Скорректированная цена	5500	6000	7004	6695	5757
07	Корректировка на местоположение	+30	+25	+25	-15	+30
08	Корректировка на размер земельного участка	-5	+5	+5	-5	+5
09	Корректировка на инженерное обустройство	-35	-15	-35	-15	-20
10	Корректировки на освоенность участка	0	-10	0	0	-10
11	Корректировка на наличие локального центра	0	-7	0	-7	-7
12	Корректировка на наличие природного ландшафта	-15	+10	+10	0	-25
13	Корректировка на наличие подъездных путей	0	-9	0	-5	-7
14	Общая величина корректировки	-25	-1	+5	-47	-34
15	Скорректированная цена (руб. за 0,01 га)	4125,00	5940,00	7354,20	3548,35	3799,62
16	Доля аналога	0,282	0,162	0,226	0,189	0,147
17	Средневзвешенная стоимость (руб. за 0,01 га)	4993,97

4125х0,282+5940х0,162+7354,2х0,226+3548,35х0,189+3799,62х0,147=4993,97

4993,97х4,46=22273,11

Вывод: Исходя из данной таблицы видно, что средневзвешенная стоимость за 0,01 га (руб.) составляет 4993,97 руб., значит рыночная стоимость участка площадью 446 м² составляет 22273,11 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                

 

                                                  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Необходимость оценки недвижимости возникает в  случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов  и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой  комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение  рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную  цену, но в ряде случаев стоимость  данной операции может колебаться в  зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров. 

В данной работе я рассматривала доходный подход к оценке стоимости недвижимости, его методы и характеристику. Также в данной курсовой работе мною был проведён обзор социально-экономического положения г. Краснодара, а в частности Пашковского микрорайона; был проведён анализ местоположения объекта оценки (пгт. Пашковский); также был проведён анализ рынка недвижимости, в ходе которого стало ясно, что наибольшее предложение в пгт. Знаменском, чуть меньше предложение в ст. Елизаветинской и районе ул. Красных Партизан; а наименьшее предложение на ул. Российской, в ст. Кагальницкой и в ЦМР (10%). Был проведён анализ по площади, из которого стало ясно, что наибольшее предложение действует на дома площадью от 100 м² до 150 м²; предложение по площади чуть меньше действует на дома площадью от 50 м² до 100 м², от 150 м² до 200 м², свыше 250 м²; и самое наименьшее предложение на дома площадью от 200 м² до 250 м². Был проведён анализ по ценам, из которого стало ясно, что наибольшее предложение действует на цены от 1 млн руб. до 2 млн руб., от 3 млн руб. до 4 млн руб., от 5 млн руб. до 6 млн руб., а наименьшее предложение действует на цены от 0 руб. до 1 млн руб., от 4 млн руб. до 5 млн руб., от 6 млн руб. до 7 млн руб., и свыше 7 млн руб.. Предложение по ценам вообще не действует на цены от 2 млн руб. до 3 млн руб.

Исходя  из вышеизложенных данных можно сказать, что на выбранный мной объект оценки предложение по ценам будет действовать в наименьшей степени.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУЫ

 

 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 
2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009; 
3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2008; 
4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2006; 
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3; 
6. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007 
7. http://www.irn.ru/ 
8. http://www.indeks.ru/
9. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2007;
10. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2010;