Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

3. Расчет  стоимости реверсии.

Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно  изменения стоимости недвижимости  за период владения;

3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение  ставки дисконтирования.

Ставка  дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка  дисконтирования отражает взаимосвязь  риск – доход, а также различные  виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически  ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Денежные  потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод  кумулятивного построения;

2)   метод сравнения альтернативных  инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

Метод кумулятивного  построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Метод сравнения  альтернативных инвестиций применяется  чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

• требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
• ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения  – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках  с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок.

Ставка  дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования  методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при  определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Метод мониторинга  основан на регулярном мониторинге  рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей  инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со средне-рыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если  необходимо учесть влияние риска  на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход  образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и  процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать  гарантированным и надежным, то к  нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке. Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

5. Расчет  стоимости объекта недвижимости  методом ДДП

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

 

 

1.3. Метод  капитализации дохода.

 

 

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации  доходов применяется если:

•      потоки доходов – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный  метод не следует использовать, если:

•      потоки доходов нестабильны;

•      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет  информации по реальным сделкам продажи  и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая  затрудняет расчет чистого операционного  дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий  вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто кооперационного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод капитализации  доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Преимущества  метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки  метода капитализации доходов состоят в том, что

•      применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

•      метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               РАЗДЕЛ II. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИДИМОСТИ.

 

 

2.1 Обзор  социально-экономического положения  г. Краснодара

 

 

Муниципальное образование город Краснодар (до 1920 года Екатеринодар) — административный, промышленный, деловой и культурный центр Краснодарского края.

Площадь — 84 тысячи гектаров. Расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань на расстоянии 120–150 км от Черного и Азовского морей. Разделен на четыре округа — Западный, Карасунский, Прикубанский и Центральный. В границах округов находятся 2 поселка городского типа, 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.

Краснодар — многонациональный город. В  нем живут 834,1 тысяч человек ста  национальностей.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом  юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются  полеты в 32 города России, 5 столиц СНГ, страны дальнего зарубежья. В Краснодаре работают все виды транспорта воздушный, железнодорожный, речной, автобусный, городской электротранспорт — трамвай, троллейбус.

Современный Краснодар — крупнейший индустриальный центр Юга России. На крупных и  средних промышленных предприятиях работают около 120,5 тысяч человек  или почти 30% всех занятых в экономике  города. Основные направления —  это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекает внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра.

Краснодар входит в число российских городов, имеющих Генеральный план развития города на период до 2025 года. Реализуется  масштабный проект по реконструкции  центральной части города.

Карасунский округ занимает восточную часть города Краснодар и территории Пашковского и Старокорсунского сельских округов вдоль побережья Краснодарского водохранилища. Граничит с Центральным и Прикубанским внутригородскими округами Краснодара, Динским районом Краснодарского края, а также по реке Кубань с Республикой Адыгея. На территории округа расположен международный аэропорт «Пашковский».

 

 

2.2 Анализ  местоположения объекта оценки

 

 

Пашковский  микрорайон находится на юго-востоке  города Краснодара и входит в состав Карасунского внутригородского округа. Он граничит с районами КСК, ТЭЦ, Аэропорт, КМР, ГМР.

Пашковский  курень, ныне — поселок Пашковский, один из 38 исторических запорожских  куреней, прибывших на Кубань из Приднестровья  в 1792-1793 годах в составе Черноморского  казачьего войска. Основана Пашковка в 1794 году. В 1908 году в станице Пашковской была открыта первая гимназия, кубанская войсковая сельскохозяйственная школа, и началось строительство трамвайной линии, соединившей станицу с городом Екатеринодаром. В 1912 году открылось трамвайное движение по маршруту «Екатеринодар – ст. Пашковская».

Сегодня поселок Пашковский — это жилой  район Карасунского внутригородского округа города Краснодара с численностью населения 39 500 человек, с интенсивно развивающейся производственной и  социальной инфраструктурой, с активным инвестиционным присутствием в строительстве  жилья, большим количеством объектов бытового обслуживания, торговых и  развлекательных центров. В Пашковке присутствует обширный частный сектор и шестнадцатиэтажные новостройки  по ул. Ярославского, ул. Выгонной, ул. Бершанской и ул. Садовой. Здесь находятся учебно-спортивный комплекс, ботанический сад, школы, поликлиника, рынок.

Основной  транспортной магистралью является ул. Мачуги, по которой ходит большое количество автобусов и маршрутных такси.

В доступности  от места расположения объекта оценки (ул. Октябрьская, 32) из транспортного сообщения только трамвайные пути, до которых пешком 5-7 минут ходьбы, ост. Октябрьская. До центра от ост. Октябрьская можно доехать только на трамвае №5 (трамвай №9 ходит по маршруту ХБК-ПМР). В пятнадцати минутах ходьбы от места расположения объекта оценки располагаются Поликлиника №11, Детская Поликлиника №8,  Школа искусств, Детский сад и школа. В 150-и метрах от адреса ул. Октябрьская, 32 находится продовольственный магазин (на углу улиц Садовая и Октябрьская).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Анализ рынка недвижимости  и наилучшего и эффективного  варианта использования 

 

 

Таблица №1.

№ п\п	местоположение	S(м2)	Цена (руб)	Стоим. За 1м2	Комму-никации	Право обрем	Объект капит. строит-ва	Прочие
1	ул. Рашпилевская	432	11 млн	25462,96 руб.	Все: газ, свет, вода, канализац	нет	ИЖС	Сарай, гараж
2	ст. Елизаветинская	1000	300 тыс.	300 руб.	Свет, газ, вода	нет	ИЖС	Улучшений нет
3	ст. Елизаветинская	240	7 млн	29166,7 руб.	Все коммуникации	нет	ИЖС	хор. ремонт, гараж на 2а\м,
4	ул. Российская	160	5,6 млн	35000 руб.	Все коммуникации	нет	ИЖС	МПО, метал. дверь
5	ст. Кагальницкая	55	1,2 млн	21818,2 руб.	Вода-колонка, отопл.-котёл	нет	ИЖС	Асфальт, подъезд к зданию.
6	пгт. Пригородный	170	5,8 млн	34117,6 руб.	все	нет	ИЖС	МПО, автомат. ворота
7	Краснодар	125	3,6 млн	28800 руб.	все	нет	ИЖС	Охрана, гараж, удобный подъезд
8	пгт. Знаменский	103	4 млн	38834,9 руб.	все	нет	ИЖС	Не указано
9	пгт. Знаменский	132	4,75 млн	35984,8 руб.	Все центральные	нет	ИЖС	Отделки нет, кирпич
10	ул. Красных партизан\ул. Котовского	51	2 млн	39215,7 руб.	Все центральные	нет	ИЖС	Высота потолков 2,8м, заезд для а\м