Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

 

1. Ст. Елизаветинская. Дом 240 м², жилой, 2010 г., хороший ремонт, гараж на 2 автомобиля, двор плитка, з\у 3,4 сот., фасад 20м.

Цена: 7 млн. руб.

8-918-663-13-00  

2. Участок, 4 сот. 

Угловой участок с фасадом по ул.Рашпилевской 20 м на проезжую часть, по проезду 24 м. Удобен для строительства коммерческого объекта. Большая зона парковки. Рядом несколько больших офисных зданий,магазины. Коммуникации все. На участке старый кирпичный дом 70 м кв,сарай, гараж в хорошем состоянии.

ЦЕНА 11 МЛН РУБ,торг

3. ст. Елизаветинская. Земельный участок S= 1000 м². Свет, вода, газ.

Цена: 300 000 руб.

4. Район ул. Российской. Продаётся новый 2-х этажный дом S=160 м² (2012 г. постройки), влагостойкий кирпич, МПО, монолит, металлочерепица, металлическая дверь, тёплые полы, котёл, алюминиевые радиаторы, потолки – 3 м, большая кухня-гостиная с выходом на задниц двор, 2 сан\узла, 6 комнат, двор, отмостка, кирпичный забор, заезд и стоянка для автомобилей.

Цена: 5600 т.р.

5.   Продажа дома в станице Кагальницкая. Дом расположен на участке 14 соток. Есть летняя кухня - 15 кв.м., хоз. постройки. На участке плодоносящий сад. Вода - колонка на участке, отопление - котел. Подъезд к дому асфальтированный. Рядом детский сад, школа, большой хороший магазин, больница. В станице есть речка. Реальному покупателю - хороший торг. отопл.:Котел.Покрытие пола: линолеум

Вид из окон: Во двор

Цена: 1200000 руб

6. Дом 170 кв. м., Краснодар , Пригородный п, площадь участка 4 соток отличная планировка, предчистовая отделка, натяжные потолки, тонированные МПО, автоматические ворота, рядом школа, детсад, 10 минут езды от КМР.

Цена: 5,8 млн

7. г. Краснодар, Центр. Дом S=125 м². 4 комнаты. 2013 год постройки. Охрана, отопление, кирпичные стены, водопровод, канализация, газ в доме, гараж. Цена: 3,6 млн.
8. Дом 103 кв. м., Краснодар , Знаменский пгт, площадь участка 4 соток

Кухня 12 кв.м.,подвал 45 кв.м., з/у 4 с., магазин действующий 54 кв.м. все документы. Рядом остановка. Возможен обмен на Пригородный, Лорис. Цена: 4 млн. руб.

9. Коттедж 132 кв. м., Краснодар , Знаменский пгт, площадь участка 5 соток.Дом 2 эт., материал облиц. кирпич., эркер, балкон.1 эт. гостиная, столовая, с/у; 2 эт. 3 спальни, с/у, Газ, вода, электричество все центр.,

высота  потолков 3 м. Отделки нет.

Цена: 4750000 руб.

10. р-н ФМР, Красных Партизан/Котовского,1/2 дома 33 м.кв. + летняя кухня 18 м.кв. с удобствами, кирпичный дом, высота потолков 2,8 м., в доме 3 комнаты и прихожая, зем. участок 2,3 сот. приватизирован, совладельческий двор на 2 хозяина, есть заезд для авто, все коммуникации центральные, находится в тихом месте, рядом Магнит, хорошая транспортная развязка. Цена: 2000000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №2. Анализ по предложению.

№ п\п	Местоположение	Кол-во
1	ул. Красных Партизан\ул. Рашпилевская	2
2	пгт. Знаменский\пгт. Пригородный	3
3	ст. Елизаветинская	2
4	ул. Российская	1
5	ст. Кагальницкая	1
6	г. Краснодар, Центр	1

Вывод: Анализ предложения показывает, что  наибольшее предложение в пгт. Знаменском, чуть меньше предложение в ст. Елизаветинской и районе ул. Красных Партизан; а наименьшее предложение на ул. Российской, в ст. Кагальницкой и в ЦМР (10%).

 

Таблица №3. Анализ по площади.

№ п\п	Площадь (S)	Кол-во
1	от 50м2 до 100м2	2
2	от 100 м2 до 150 м2	3
3	от 150 м2 до 200 м2	2
4	от 200 м2 до 250 м2	1
5	свыше 250 м2	2

 

Вывод: Анализ по площади показывает, что  наибольшее предложение действует  на дома площадью от 100 м² до 150 м²; предложение по площади чуть меньше действует на дома площадью от 50 м² до 100 м², от 150 м² до 200 м², свыше 250 м²; и самое наименьшее предложение на дома площадью от 200 м² до 250 м².

 

Таблица №4. Анализ по ценам.

№ п\п	Цена (руб)	Кол-во
1	от 0 руб. до 1 млн руб.	1
2	от 1 млн руб. до 2 млн руб.	2
3	От 2 млн руб. до 3 млн руб.	----
4	От 3 млн руб. до 4 млн руб.	2
5	От 4 млн руб. до 5 млн руб.	1
6	От 5 млн руб. до 6 млн руб.	2
7	От 6 млн руб. до 7 млн руб.	1
8	Свыше 7 млн руб.	1

 

Вывод: Анализ по ценам показывает, что  наибольшее предложение действует  на цены от 1 млн руб. до 2 млн руб., от 3 млн руб. до 4 млн руб., от 5 млн руб. до 6 млн руб., а наименьшее предложение действует на цены от 0 руб. до 1 млн руб., от 4 млн руб. до 5 млн руб., от 6 млн руб. до 7 млн руб., и свыше 7 млн руб.. Предложение по ценам вообще не действует на цены от 2 млн руб. до 3 млн руб.

 

 

2.4 Составление технического задания.

 

 

Техническое задание согласно ГОСТу  является исходным материалом для создания информационной системы или другого  продукта. Поэтому техническое задание (ТЗ) в первую очередь должно содержать  основные технические требования к  продукту и отвечать на вопрос, что  данная система должна действовать, как работать и при каких условиях. Как правило, техническому заданию (этапу его составления) предшествует проведение обследования предметной области, которое завершается созданием  аналитического отчёта. Именно аналитический  отчёт (записка) ложится в основу ТЗ.

Таким образом, техническое задание  является документом, который позволяет  разработчику и заказчику представлять конечный продукт и впоследствии выполнить проверку на соответствие предъявленным требованиям.

                     ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

На проведение оценочных работ по установлению рыночной стоимости  

         объекта недвижимости для дальнейшей  продажи на рынке

 

«07» октябрь 2012г               г. Краснодар                       приложение к договору

                                                                                 оценки

                                                                                 № 035   от «10»  09  2012г

 

 

Наименование	Характеристика
Порядковый номер отчёта	62447-55
Основание для проведения оценки	Продажа
Заказчик	Василенко Юрий Владимирович
Данные заказчика	0308 944380 ОУФМС РФ по Краснодарскому  краю в Карасунском округе гор. Краснодара 24.07.2006
Оценщик	Селезнева Екатерина Викторовна
Юридический адрес оценщика	гор. Краснодар, ул. 2 пр. Онежский,2 кв. 9
Наименование оцениваемого имущества	Объект индивидуального жилищного  строительства
Местоположение оцениваемого имущества	РФ, г. Краснодар, Карасунский округ, пгт. Пашковский, ул. Октябрьская, 32
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта.
Задача оценки	Консультирование заказчика относительно стоимости имущества с целью  продажи.
Дата проведения физической инспекции  оценки:	«7»    10   2012г.
Краткое описание оцениваемой собственности	Земельный участок, S= 446м2 А. Жилой дом, S=34,1м2 Б. Отапливаемая пристройка, S=12,1м2 А. Жилой дом, S=34,1м2 а. Отапливаемая пристройка, S=12,1м2  I. уборная, S=1,6 м2 VI. забор, 22,4 м VII. мощение, S=15,6 м2 VIII. мощение, S=10,0 м2 IX. ворота с калиткой, 6,0 м Х. забор, 113,4 м
Правоустанавливающие документы	Свидетельство о наследовании по закону от 29.V.97г № 1520
Тип собственности	Частная собственность
Спрос и предложение	В Карасунском округе г. Краснодара действует наивысшее предложение по сравнению с другими районами города.
Документы, предоставленные заказчиком на оценку	1. Справка о гос. регистрации  права собственности. 2. Технический паспорт  БТИ на здание. 3. Поэтажный план и экспликация. 4. Документы, подтверждающие  права на земельный участок  – свидетельство о праве собственности. 5. Сведения о наличии  обременений у здания. 6. Сведения о сооружениях,  объектах инфраструктуры и других  улучшениях, находящихся на земельном  участке – протяжённость, материал, глубина заложения, мощность.

 

 

Заказчик     Василенко Юрий Владимирович  \Василенко\ «07» октября 2012г

Оценщик   Селезнева Екатерина Викторовна \Селезнева\ «07»  10     2012г

 

 

 

2.5 Идентификация земельного участка

 

 

Таблица №5. Идентификационная ведомость земельного участка

№ п\п	Показатели	Значение
1	2	3
1	Адрес	РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Октябрьская, 32
2	Площадь	446м2
3	Категории земель	Земли населённых пунктов.
4	Разрешённое использование	Под строительство жилого дома.
5	Конфигурация участка	Вытянутый многоугольник
6	Улучшения	Уборная, забор, мощение, ворота с калиткой
7	Рельеф	Ровный
8	Правоустанавливающие документы	Свидетельство о наследовании по закону от 29.Х.97г №1520; свидетельство о  праве собственности
9	Права	Частная собственность
10	Ограничения	Нет

 

 

2.6 Идентификация  объекта недвижимости

 

 

Таблица №6 Идентификационная ведомость объекта капитального

                       строительства

№ п\п	Показатели	Значение
1	2	3
1	Функциональное назначение	Жилой дом
2	Площадь	32.4 м2
3	Год постройки	1957г.
4	Инвентаризационная стоимость	1695 руб (1969г)
5	Наличие и доступность транспорта	Удовлетворительная доступность; до трамвайной остановки 5 минут.
6	Правоустанавливающие документы	Свидетельство о праве собственности; Свидетельство о наследовании по закону от 29.Х.97г. №1520
7	Ограничения	Нет
8	Права	Частная собственность
9	Постройки	А. Жилой дом, S=34,1 м2 а. Отапливаемая пристройка,  S=12,1 м2     крыльцо, S=0,6 м2
10	Коммуникации	Отопление – центральное от АГВ; электричество  – скрытая проводка; газоснабжение  – сетевое.