Ипотечное кредитование

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили  в роли посредника между получателем  ипотечного кредита, организатором  ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных  кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией  ипотеки, а разделение функций организации  кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили  финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг  и распределять риски, связанные  с каждым видом деятельности. Среди  участников рынка ипотечных облигаций  обычно выделяют институты, выполняющие  функции:

• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает  развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает  механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные  при участии государства ипотечные  ассоциации гарантируют выпуски  организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что  позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты  выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами  и гарантами на вторичном рынке  ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам  напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми  институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие  жилье. Первичные кредиторы затем  продают ипотеки инвесторам на вторичном  рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых  жилищных кредитов, тем самым постоянно  пополняя свои фонды займов. Инвесторами  на вторичном рынке являются Фанни  Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые  компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают  ипотечные ценные бумаги. Ипотечные  ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными  инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном  рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные  выплаты процентных ставок и погашение  облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение  средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком  и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак  работают только на вторичном рынке  и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной  историей, с пропорцией задолженности  к активам превышающей 80% и другими  недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных  заимодателей, комбинируют их и формируют  крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций  с высоким рейтингом. Фредди Мак  и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются  правительством. Важно отметить, что  развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных  компаний с общественной миссией, обуславливалось  общим экономическим и социальным положением в стране. [24, c. 13]

В целях стимулирования жилищного  строительства и облегчения условий  получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки  под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует  также Джинни Мэй, которая предоставляет  гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет  роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает  и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки  у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных  ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям  и застрахованными ФЖА, Департаментом  по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй  полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными  инвестиционными инструментами, что  позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских  районах.

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности  на жилье, рыночное и открытое определение  цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой  большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных  инвесторов, стремящихся диверсифицировать  и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван  привнести ликвидность и эффективность  в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться  в отрыве от этого контекста.

Положительными сторонами  американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему  ипотечного кредитования.

2.2. Малайзийская  модель.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее  время достаточно развита система  ипотечного кредитования населения  в азиатском регионе, в частности  в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем  создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в  состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью  данной корпорации является обеспечение  ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных  кредитов, выбора финансирования для  покупателей жилья. [24, c. 13]

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства  жилого дома застройщику предоставляется  кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о  намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями  кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита  между 20 и 25 лет, сумма основного  долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем  продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих  расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает  долговые ценные бумаги, которые затем  продает инвесторам.

В сложившейся экономической  ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные  осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого  акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой  банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность  применения европейской или американской моделей.

Глава 3. Современное  состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

3.1. Жилищная ситуация  в Республике Казахстан до  начала реализации системы ипотечного  жилищного кредитования.

Традиционная советская  система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений  в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о  залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке  недвижимого имущества" и "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны  положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана  законодательная база для становления  рыночных отношений в жилищной сфере. [27, c. 3]

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей  части населения на вновь построенное  жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный  в первые годы реформ рынок жилья  оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг  в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой  жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала  ряд важнейших стратегических шагов  в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых  изменений и дополнений в систему  правовых норм, имеющих отношение  к жилищной сфере; реформирование системы  финансирования жилищного строительства  и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса  мер по снижению стоимости строительства  жилья и удешевления его для  населения; создание системы льгот  участникам процесса жилищного строительства  и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального  количества граждан и юридических  лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения  и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное  развитие в районах жилой застройки  социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных  организационных структур для осуществления  жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и  недвижимости в целом. [24, c. 5]

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства  и вхождение жилищной политики в  число приоритетных направлений  деятельности государства. Это соображение  крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы  его финансирования.

В течение нескольких лет  объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется  площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного  фонда имеелась реальная угроза его  безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится  в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в  жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении  многих подрядных организаций. В  результате численность занятых  в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой  ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств  в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно  может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального  характера.

Уровни и структура  спроса и предложения, а также  ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в  виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень  спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства  городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены  действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и, в частности, доход  семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находился на невысоком  уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства  Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые  доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что  значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.