Ипотечное кредитование

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования  новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного  прироста, хотя с 1999 года наблюдается  обратная тенденция. Снижение рождаемости  уменьшает размеры семей в  настоящий момент и количество семей  в будущем, т.е. в перспективе структура  и число домохозяйств будут существенно  отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а  вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного  оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит  жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и  стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение  в областных центрах, то здесь  наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был  относительно высок спрос на местных  рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в  основном, сосредоточены действующие  предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И  наоборот, в тех городах, где уровень  безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос  на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные  дома), перестроенные укрупненные  квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция  увеличения спроса на квартиры с минимальным  набором удобств (для низкодоходных  семей).

Что касается предложения  жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья  предлагалось на вторичном рынке, в  то время как рынок нового жилищного  строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе  значительно ухудшилась за последние  годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной  из тенденций было неуклонное сужение  предложения на первичном рынке  из-за катастрофического падения  объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного  строительства снизились по сравнению  с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном  фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного  веса жилья, которое строилось в  негосударственном секторе, т.е. повышение  значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями  и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства  пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная  тенденция, хотя она была намного  менее значима по сравнению с  первой, - увеличение среднего размера  строящихся квартир. Это указывало  на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000 г. цены на жилье на первичном  рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа  возможностей роста объемов жилищного  кредитования в ближайшей перспективе  необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос  на них.

Согласно официальным  данным, усредненный ежемесячный  доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал  запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным  образом, необходимо было сосредоточить  внимание на городском населении, которое  представляло собой основной целевой  рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными  целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный  ежемесячный доход на душу населения  в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита  на покупку жилья, потенциальный  заемщик должен располагать определенными  собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в  результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен  на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к  соседним странам, но и даже по отношению  к странам Восточной Европы и  Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств  у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и  т. п. Реальную залоговую стоимость  этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос  на жилищные ипотечные кредиты в  сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими  структурами, заинтересованными в  развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных  кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными  ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической  политики.

3.2. Внедрение и  развитие ипотечного кредитования  в РК.

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной  правовой базы внедрения системы  ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана  Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит  западное ноу-хау — двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные  для ипотеки, и имеют возможность  давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь  — сами кредиты, а вторичный —  специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью  которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией  “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров  она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные  облигации, и на эти деньги приобретать  у банков ипотечные кредиты и  затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через  коммерческие банки, а на вторичном  выполняет функции оператора, осуществляющего  рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных  ипотечных кредитов и выпуска  ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно  механизм функционирования двухуровневой  системы ипотечного кредитования в  Республике Казахстан представлен  на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно  с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта  по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта  являлось создание благоприятных условий  для удовлетворения спроса различных  слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов  долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный  размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская  Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США  в эквиваленте). Доля семей со средним  доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы  ипотечного кредитования решением Маслихата  г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в  Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена  прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием  Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено  свыше 230 тысяч квадратных метров жилой  площади. Из них около 30 процентов  реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения  в ипотечных кредитах, предоставляемых  в тенге без фиксации валютного  эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело  проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные  заемщики опасались значительного  роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная  компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный  опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая  модель применения этих ограничителей  такова. Предположим, в результате роста  инфляции или увеличения темпов девальвации  тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту  превысила заранее установленное  максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться  по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала  по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора  за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной  работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь  и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у  разных банков различна. Это стимулирует  конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор  состояния экономики.

Несмотря на то что к  началу деятельности Казахстанской  Ипотечной Компании законодательная  база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

• несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
• отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
• включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая  группа, в рамках которой был подготовлен  проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий  внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные  акты.