Ипотечное кредитование

Наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. Система  ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой  вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Процесс ипотечного кредитования в  Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс  полного завершения строительства  дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о  намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. Основными условиями  кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита  между 20 и 25 лет, сумма основного  долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

В конце 1999 правительство  республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана  Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит  двухуровневая структура рынка. Первичный уровень здесь —  сами кредиты, а вторичный — специальные  ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых  происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией  “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров  она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные  облигации, и на эти деньги приобретать  у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно  с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта  по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская  Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США  в эквиваленте). Доля семей со средним  доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков. В целях  развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа  развития ипотечного кредитования и  жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена  прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием  Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено  свыше 230 тысяч квадратных метров жилой  площади. Из них около 30 процентов  реализовано по программе ипотечного кредитования. Но главной проблемой  оставалось привлечение средств  в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые  для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска  ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной  Компании правами требования по ипотечным  жилищным кредитам. Основные отечественные  институциональные инвесторы - накопительные  пенсионные фонды и страховые  компании.

В рамках организации системы  ипотечного кредитования Казахстанской  Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками  второго уровня и двумя небанковскими  организациями. К 1 июля 2002 года общий  объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных  жилищных кредитов, выданных физическим лицам. В рамках организации системы  ипотечного кредитования Казахстанской  Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками  второго уровня и двумя небанковскими  организациями. К 1 июля 2002 года общий  объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных  жилищных кредитов, выданных физическим лицам. Но действительно ли много  людей было готово обратиться к новой  для нашего общества форме покупки  жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в  городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека  знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление  об ипотеке. Таким образом, после  первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами  ипотеки. Следует отметить, что никто  из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли  бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных”  среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными  причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а  также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности  в том, что всегда будет работа.

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный  кредит (%)

В 2003 г. начинают проявляться  положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем  за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных  кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии  ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных  кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились  до уровня 16-19%, а сроки увеличились  до 10 лет, в 2003 г. стало возможным  получить кредиты по 12,5% годовых  и сроком до 20 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось  в основном в Алматы, Астане и  Атырау - в городах, где сложились  наиболее благоприятные и легко  прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные  кредиты в таких городах, как  Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали  охотнее работать по регионам. Успешное развитие ипотечного кредитование в  Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем  Тигипко посетила Республику Казахстан  с целью изучить опыт становления  и функционирования системы ипотечного кредитования. В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства  РК. в настоящее время в системе  ипотечного кредитования Казахстанской  ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и  две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в  пределах 12-13 %. Жилищная же программа  предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера  первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока  предоставления кредита до 20 лет. 14 апреля этого года правительство  Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов  строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том  числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу  кредитования "Ипотека Lights". Заемщик  может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен  в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения  по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых  документов включает лишь удостоверение  личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. 16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. 25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

Cегодня, компания АО "БТА  ИПОТЕКА" является одним из  крупнейших операторов на рынке  ипотечного кредитования Республики  Казахстан. По различным оценкам  порядка 30-40% вновь выданных жилищных  ипотечных кредитов, являются результатом  деятельности компании. 
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в  которых компания развивает ипотечное  кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;
• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
• Кредитование строительства частных коттеджей;
• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;
• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;
• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим  образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам  сроком до 15 лет из своих собственных  средств, получает в залог приобретаемую  на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства  закладываются в банки второго  уровня для получения срочных  займов со сроком до 3-х лет. После  формирования значительного пула ипотечных  свидетельств (несколько миллионов  долларов США) компания выпускает ипотечные  облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным  параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов. На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые  гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов  условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный  первоначальный взнос и уровень  дохода. Для реализации этой стратегии  компания разработала специальные  наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия. Сводная таблица пакетов условий дана в Приложении 3. АО "Астана-финанс" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.

В результате реализации Программы на данный момент:

· выдано более 500 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

· введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений  в Республике Казахстан, можно сделать  следующие выводы:

1. Как показывает международная  практика, развитие ипотечного кредитования  приносит значительные выгоды  государству. Прежде всего, оно  способствует решению жилищной  проблемы, что немаловажно с точки  зрения социальной политики. При  этом стимулируется собственная  инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются  внутренние инвестиции – сбережения  населения, деньги институциональных  инвесторов. В результате происходит  косвенное финансирование реального  сектора экономики, а именно  строительной и смежных с ней  отраслей. Как следствие практически  без вмешательства государства  решаются проблемы замены и  восстановления ветхого жилого  фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту  налогооблагаемой базы и увеличению  поступлений в бюджет в виде  налогов и сборов. Мировой опыт  свидетельствует о том, что  развитие ипотечного кредитования  является существенным фактором  развития экономики страны в  целом.

2. Основные предпосылки  для развития ипотечного кредитования  в Казахстане – это наличие  потенциально высокого спроса  на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение  структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование  в Казахстане существует всего  около 4-х лет. К сожалению,  пока еще не все население  привыкло к мысли о том, что  можно приобретать дорогостоящие  товары в кредит, людей отпугивает  сама мысль о долгосрочной  задолженности. Все еще устойчива  привычка накапливать необходимые  средства. Отсюда – во многом  «ментальная» проблема значительного  ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном  мире приобретение желаемых благ  за счет будущих доходов –  нормальное явление. Тем не  менее, ипотечное кредитование  перестает быть всего лишь  непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность  приобретения недвижимости для  многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно  учитывая тот факт, что в последнее  время во всех ипотечных компаниях  обязательный первоначальный взнос  снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости  жилья, срок кредитования увеличен  с 3 до 20 лет, а процентная ставка  уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале  зарождения ипотечного движения  заемщик не мог получить купленную  квартиру в собственность до  момента полного расчета с  банком, то сегодня он является  собственником приобретенной в  кредит недвижимости. Банки, ипотечные  компании начали активно кредитовать  не только покупку жилой, но  и коммерческой недвижимости, а  также появилась возможность  получить кредит на их реконструкцию  или ремонт.