Ипотечное кредитование

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы  из бюджета будут использованы в  течение ряда лет, окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все  это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нац  банк должен справляться в независимости  от того. будет жилищная программа  или нет.

Наряду с программой будет  активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня  же главный банкир страны заявил, что  Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации  валютного режима позволит населению  без препятствий открывать счета  в иностранных банках. А у отечественных  финансистов появится возможность  заключать долгосрочные контракты  с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим  сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

3.3. Современное  состояние правовой и организационной  базы для развития системы  жилищного финансирования в Республике  Казахстан за последние годы.

В Республике Казахстан был  принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая  часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная  часть);

Закон Республики Казахстан  от 24 апреля 1995 года "О налогах  и других обязательных платежах в  бюджет";

Закон Республики Казахстан  от 30 июня 1998 года "О регистрации  залога движимого имущества";

Закон Республики Казахстан  от 31 декабря 1996 года "О государственной  пошлине";

Закон Республики Казахстан  от 17 декабря 1998 года "О браке и  семье";

Закон Республики Казахстан  от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";

Закон Республики Казахстан  от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и  банковской деятельности в Республике Казахстан";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого  имущества";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации  залога движимого имущества";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной  жилищной политики в новых экономических  условиях";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";

Постановление Правительства Республики Казахстан  от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";

Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан  от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке  совершения нотариальных действий нотариусами  Республики Казахстан";

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции  Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического  износа недвижимого имущества (жилых  зданий)";

Закон Республики Казахстан  от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений  и дополнений в некоторые законодательные  акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

 

Глава 4. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК.

4.1. Общая информация  и основные направления деятельности  компании.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним  из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий момент компания является одной из трех крупных и  специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального  Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Cегодня, компания АО "БТА  ИПОТЕКА" является одним из  крупнейших операторов на рынке  ипотечного кредитования Республики  Казахстан. По различным оценкам  порядка 30-40% вновь выданных жилищных  ипотечных кредитов, являются результатом  деятельности компании. 
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в  которых компания развивает ипотечное  кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;
• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
• Кредитование строительства частных коттеджей;
• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;
• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;
• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим  образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам  сроком до 15 лет из своих собственных  средств, получает в залог приобретаемую  на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные  свидетельства закладываются в  банки второго уровня для получения  срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного  пула ипотечных свидетельств (несколько  миллионов долларов США) компания выпускает  ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных  финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким  образом, деятельность компании позволяет  проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что  является самым важным отличительным  параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

4.2. Услуги компании.

Компания обеспечивает для  своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках с  недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные  специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому  клиенту, качественные консультации и  быструю обработку документов.

Сложившиеся долгосрочные отношения  с основными операторами рынка  позволяют клиенту быстро найти  недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В  компании действует свой кредитный  комитет, принимающий окончательное  решение о выдаче ипотечного кредита  в кратчайшие сроки.

Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа  платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных  дел с сохранением приемлемого  уровня кредитного риска.

Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые  процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны  клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются  изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения  с банками второго уровня позволяют  компании поддерживать необходимый  оборотный капитал на уровне, достаточном  для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих  свои специфические потребности  по денежным средствам. Для одних  клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих – возможность  снизить сумму первоначального  взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии  компания разработала специальные  наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.

Компания постоянно работает над разработкой и применением  на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных  заемщиков.

Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.

4.3. Кредитование  коммерческой недвижимости.

С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования покупки и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим  лицам и лицам, занимающимся предпринимательской  деятельностью без образования  юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента  либо свидетельства о государственной  регистрации индивидуального предпринимателя.

Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку  коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под  коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным источником погашения кредита  являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются  доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий  объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны  заемщика или же при отсутствии первоначального  взноса возможно предоставление дополнительного  залога. Величина софинансирования установлена  в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения  возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или  строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может  использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих  лиц, депозиты денег в банках второго  уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение  кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в  себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга  по кредиту.

Компания выдает кредиты  на коммерческую недвижимость заемщикам  сроком до 7 лет (в настоящее время  это единственная компания, предоставляющая  коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита  и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых  АО "БТА Ипотека", выступает  страхование недвижимости и жизни  заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.