Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  государственный университет экономики  статистки и информатики 
 
 

Курсовая  работа 
 

по предмету: Оценка недвижимости 

на тему: «Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости» 
 

Выполнила: студентка Цакун Анна Александровна

Группы  ДНФ-404

Проверил: старший преподаватель кафедры  ФКиБД

Слепунин Владимир Львович

№ зачетной книжки: 01/АОС-093-09 
 
 
 

Москва, 2011 год.

2

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению………………………………………………………………………..8

1. Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа…  ……………………8
2. Методы инвестиционного анализа…………………………………………..9
3. Роль ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………….

 

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………...15

2.1 Ипотечно-инвестиционная  техника Эллвуда……………………………...15

2.2 Метод  инвестиционной группы…………………………………………….18

2.3 Метод  прямой капитализации………………………………………………20 

Глава 3. Ипотечные программы………………………………………………

3.1 Субъекты и виды ипотечного кредита……………………………………..

3.2 Сравнение  Сбербанка и ВТБ……………………………………………….

Заключение……………………………………………………………………...

Список  литературы…………………………………………………………….

Приложение…………………………………………………………………….. 
 
 
 
 
 
 
 

3

Введение 

Слово «недвижимость» образовалось в русском  языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове  «недвижимость» закреплены следующие  черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве  собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия –  «имущество».

Основной  целью является:

- изложение  особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,

- анализ  заложенных в кредитном договоре  условий финансирования в целях  выявления степени их влияния  на результаты оценки.

Оценка  недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости  актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного  подхода, которую целесообразно  использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Следует отметить, что основным элементом  или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен  на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также  отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его  объектов.  
 

4

Под оценкой  недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и  стоимость объекта недвижимости

Рыночная  цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Цена объекта  недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.

Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся  на наиболее актуальной - рыночной стоимости  объекта недвижимости.

Рыночная  стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую  можно получить от продажи имущества  на рынке в данный момент.

Рыночная  стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость  замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта  недвижимости, инвестиционную стоимость  или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных  кредитов, или кредитов под залог  недвижимости. В таких условиях стоимость  недвижимости определяется как сумма  ипотечного кредита, приведенной стоимости  дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем  виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной  с привлечением ипотечного кредита  осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы  ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи  актива.  

5

Глава 1.

Понятие ипотечно-инвестиционного  анализа. Подходы  к его проведению 

1.1 Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа 

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после  

6

того, как  уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Период  реализации права собственности  на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают

остаточный  доход:

• приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
• использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
• ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Присутствие в стоимости недвижимости различных  финансовых интересов может быть использовано с целью расчета  величины стоимости, которая в равной мере отвечала бы интересам как собственного, так и заемного капитала. В практике оценки недвижимости для такого расчета, как правило, применяется ипотечно-инвестиционный анализ, который предполагает определение и применение общей ставки капитализации, доли заемного и собственного капитала в недвижимости, величины прироста капитала или его потери за типичный инвестиционный период владения. При этом для определения общей ставки капитализации, являющегося по существу ключевым моментом ипотечно-инвестиционного анализа, используются три вида дохода на собственный капитал. Сумма двух первых составляющих формулы - M x RM + (1 - M) x YE является средневзвешенным значением ставки капитализации для заемного капитала (ипотечной постоянной) и нормой отдачи собственного капитала. Она подобна ставке дисконта, рассчитанной с применением модели инвестиционной группы, за

7

исключением того, что вместо нормы отдачи заемного капитала использована ставка капитализации  для заемного капитала, которая включает в себя и возврат инвестиций на заемный капитал. Поэтому, третья и  четвертая составляющие призваны «уравнять  позиции» дохода на собственный капитал  в части возврата инвестиций. Третья составляющая - Р x M x SFF(YE, n) отражает прирост собственного капитала в результате погашения кредита. Она дисконтируется по норме отдачи собственного капитала и вычитается, поскольку представляет доход от источника, отличного от ежегодного дохода на собственный капитал. Четвертая составляющая - AVO x SFF(YE, n) указывает на обеспечение прироста/снижения капитала за инвестиционный период владения. Она тоже дисконтируется по норме отдачи собственного капитала. Эта составляющая вычитается, если капитал за период владения прирастает, и прибавляется, если капитал уменьшается. Рассчитанная таким способом общая ставка может быть использована для капитализации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Так, процентная ставка должна соответствовать той, которая взимается кредитными учреждениями при типичном процентном отношению суммы займа к стоимости недвижимости. Платежи по кредиту также должны отражать типичную политику кредитных учреждений. Инвестиционный период владения должен быть аналогичным для подобной недвижимости. Наконец, прирост капитала или его потери должны быть обоснованными. Кроме того, использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе предполагает, что поток дохода является равновеликим в каждый период или может быть приведен к такому. С этой целью таблицы Эллвуда содержат «J-коэффициент» с помощью которого можно установить значение общей ставки капитализации для различных допущений относительно процентных изменений в доходе и стоимости, с одной стороны, и нормы отдачи собственного капитала, с другой.

8

1.2 Методы инвестиционного анализа 

Поскольку корпоративные инвестиции в регион являются, как правило, долгосрочными, им должен предшествовать достаточно глубокий и всесторонний анализ с  привлечением необходимого количества экспертов и специалистов. При  проведении достаточно масштабных исследований необходимо применять на каждом из всех его этапов различные подходы  и методы для повышения достоверности  получаемых результатов.

В соответствии с предлагаемой схемой проведения инвестиционного  анализа или анализа инвестиционной привлекательности региона или  других объектов, по нашему мнению, следует  использовать различные экономико-математические, статистические и другие методы. Рассмотрим предлагаемые методики и методы в  порядке их применения для проведения корпорацией анализа привлекательности  различных инвестиционных ценностей.

Оценка  стоимости инвестиционной ценности.

Для определения  стоимости приобретаемого пакета акций  корпорациями, как правило, используются следующие методы:

- анализ  дисконтных потоков средств;

- сравнительный  анализ компаний;

- сравнительный  анализ операций;

- анализ  заменяемой стоимости.

В случае с анализом дисконтных потоков средств, в частности, важнейшую роль обычно играет качество информации об инвестиционной ценности, как источник исходной информации для обеспечения качества оценки конечной

стоимости.

Кроме формальных на рыночную цену влияют следующие факторы:

- уровень  конкурентного напряжения между  группами участников торгов при  проведении тендера; 

9

- структура  процесса продажи, в частности,  объем покупаемых акций, а также 

возможность реструктуризации приобретаемой компании после приобретения; - проблема обеспечения  финансовых условий приобретения.

 Оценка  приобретаемой инвестиционной ценности  обычно рассматривается 

с двух позиций:

- стоимость  как единого целого (совокупная  стоимость);

- стоимость  основных составных частей (пообъектная стоимость).