Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

2. В  современной практике применяют  кредиты с переменными выплатами,  которые не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

• кредиты  с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита —  погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце  срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают  в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка  земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты  с выплатой только процентов —  предусматривают единовременную выплату  итогового платежа основной суммы  в конце срока, а проценты выплачиваются  регулярно в течение срока  кредита;

• кредиты  с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают  частичную амортизацию до конца  срока кредита.

3. Пружинные  кредиты предполагают регулярные  равные выплаты в счет погашения  основного долга. Например, в течение  первых четырех лет погашают  только проценты, а в последующие  три года — проценты и основной  долг.

4. Кредиты  с участием применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по

25

нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора  может быть различным. Он может получать:

• часть  превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);

• часть  прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с  участием в приросте стоимости) и  т. д.

5. Кредиты  с нарастающими платежами (с  нарастающим аннуитетом) предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются  владельцами сдаваемой в аренду  недвижимости в расчете на  то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит  к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты  с переменной ставкой, обычно  привязанные к одному из индексов  денежного рынка, инфляции, валюты  и т. п., позволяют оплачивать  кредит по переменной ставке  с ограничениями по минимальной  и максимальной ее величине. Изменение  ставок влияет и на сроки  кредитования. Чтобы изменения ставки  не были чрезвычайно резкими,  предусматривают допустимую предельную  норму корректива (например, не более  20 %). Оговаривают и минимальную  величину корректировки. Ипотека  такого рода преследует цели  учета колебаний на денежном  рынке, так как даже в стабильной  экономике предоставление кредита  связано с определенным риском, в том числе с риском изменения  уровня процентной ставки на  денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим  пересмотром процентной ставки, или  канадского ролловера.  

26

Данная  схема предполагает, что стороны  каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита — кредит с  переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности  выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при  долгосрочном погашении задолженности  и создается некоторая возможность  адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид  ссуд под залог получил широкое  распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты  с добавленной процентной ставкой  предполагают отнесение процентов  на основной долг, а результат  делится на число периодов  погашения для выявления величины  очередного платежа. Такие кредиты  используют при кредитовании  личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное  погашение кредита. 

3.2  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов  и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита  под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются  с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств  возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости  имущества, обеспечивается большая  диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму  дохода, а также надежное обеспечение  своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты  им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

• во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
• во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности  на недвижимость может быть разделен на три этапа:

• приобретение
• использование
• ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м  этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение

 Глава  2, 2.2 Метод инвестиционной группы.

Список  литературы

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2009.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб: 2008.
3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2010.
4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. — М.: ЮНИТИ, 2009.
5. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. № 6, 2008.
6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: 2009.
7. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010.
8. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2009.
9. Грибовский С.В. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 7. — СПб: Академия Недвижимости, 2008.
10. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2009.
11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб: Издательство «Лань», 2010.
12. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: 2010.
13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009.
14. http://lib.mabico.ru - финансовая библиотека.
15. http://lib.mabico.ru - Энциклопедия ипотечно-инвестиционный анализ в оценке.
16. http://money.rin.ru - экономика и финансы.
17. http://nedvizh.proocenka.ru - Оценка недвижимости.
18. http://ocenka.net - институт профессиональной оценки.
19. http://ru.wikipedia.org – Свободная Интернет энциклопедия.
20. http://www.real-estate-info.ru - Рынок недвижимости в России.