Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

  i - ставка процента по кредиту в год;

 t - полный срок амортизации кредита.

 Техника  Эллвуда может быть использована  как в случае получения нового  финансирования, так и при принятии  покупателем уже существующей  задолженности. 

 Техника  Эллвуда требует использования  тех же допущений, что и традиционная  ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные

условия финансирования, цену перепродажи или  оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.

В технике  Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза  других переменных. Пользователи данного  метода ипотечно-инвестиционного анализа  должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними. 
 

2.2 Метод инвестиционной  группы 

Общий коэффициент капитализации может  быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая  часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в

17

выкупном  капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

 В  коэффициент общей капитализации,  полученный методом инвестиционной  группы, необходимо внести две  поправки с тем, чтобы он  стал эквивалентен общему коэффициенту  капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.

Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной

чистым  методом инвестиционной группы. Выплаты  по амортизации основной суммы кредита  равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма  рассчитывается путем умножения  излишка (ипотечная постоянная минус  ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности.

Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода на собственный капитал осуществляется

18

с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Основные  методы капитализации – метод  прямой капитализации и метод  капитализации доходов по норме  отдачи на капитал.

На выбор  метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие  факторы:

– тип  недвижимости;

 –  эффективный возраст и срок  экономической жизни объекта;

 –  достоверность и обширность информации;

 –  характеристики дохода от объекта  оценки (величина, продолжительность  поступления, темпы изменения).

Наиболее  часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость  объекта определяется делением чистого  годового дохода на ставку капитализации;

 –  метод валовой ренты, основанный  на оценке имущества с учетом  величин потенциального или действительного  дохода и валового рентного  множителя;

 –  метод дисконтирования денежных  потоков – оценка объекта,  когда денежные потоки поступают  неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень  риска, связанного с использованием  имущества;

 –  метод остатка – оценка имущества  с учетом влияния отдельных  факторов образования дохода (в  сочетании с методом остатка  можно использовать методы и  прямой капитализации, и капитализации  дохода по норме отдачи);

 –  метод ипотечно-инвестиционного  анализа – оценка имущества,  основанная на учете стоимости  собственного и заемного капиталов. 

Выбор конкретного способа капитализации  определяется характером и качеством  ожидаемых доходов. 

19

В сложившихся  условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности  формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме  отдачи.

Прямая  капитализация – оценка имущества  при сохранении стабильных условий  его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка  капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем  деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Смотри  приложение (1) 
 

2.3 Метод прямой капитализации 

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или  плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного  метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

 В  общем случае ставка капитализации  определяется как:

,(7)

Существуют  и другие методы расчета ставки капитализации: 

20

1. Метод  прямого сопоставления заключается  в сравнении оцениваемого объекта  с объектом аналогом. В этом  случае предполагается, что у  схожих объектов одинаковые ставки  капитализации.

2. Метод  связанных инвестиций применяется  в случае применения для покупки  объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

 а)  ставка капитализации на заемные  средства (ипотечная постоянная) определяется  отношением ежегодных выплат  по обслуживанию долга к основной  сумме ипотечного кредита;

 б)  ставка капитализации на собственные  средства (ставка капитализации  собственного капитала) определяется  отношением части чистой прибыли  от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный  капитал, к величине собственного  капитала

 Общая  ставка капитализации определяется  путем взвешивания ее составных  частей пропорционально размерам  заемного и собственного капитала  в общей сумме вложенного капитала.

 Составляющая  заемного капитала определяется  как произведение ипотечной постоянной  и отношения величины заемного  капитала в общей сумме вложенного  капитала. Составляющая собственного  капитала определяется как:

, (8)

3. Метод  Эллвуда является модифицированным  методом связанных инвестиций, учитывающим  продолжительность периода капиталовложений  и изменение со временем стоимости  объекта недвижимости.

4. Кумулятивный  метод учитывает в ставке капитализации  поправки на риски, связанные  с вложениями инвестиций, неэффективным  управлением инвестициями, низкой  ликвидностью фондов и др. методы  определения ставки капитализации

21

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования  объекта недвижимости и выручка  от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая  и будет представлять собой стоимость  объекта недвижимости.

, (9)

Общая формула для определения стоимости  объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим  образом:

Следует отметить, что стоимость объекта  недвижимости (Аобъект) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться и со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».

 Капитализация  годовой арендной платы зависит  от индивидуальной оценки и  риска получения арендной платы.

,(10)

где Аобъект – стоимость объекта;

ЧД –  чистый доход;

Г –  число лет аренды объекта;

Скап. – коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (Аар.пл.). 
 
 
 

22

Глава 3.

Ипотечные программы 

3.1. Субъекты и виды ипотечного кредита

На рынке  ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

Заемщики (залогодатели) — физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно  предоставляют уже имеющееся  у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита  жилье в залог.

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом  порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К ним относятся  инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует  некоторым группам населения  в приобретении жилья.

Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному  кредитованию), органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы. 
 

23

Продавцы  жилья — физические и юридические  лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное  страхование (страхование заложенного  жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики  — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при  ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т. д.

Виды  ипотечного кредита:

1. Наиболее  распространенная — стандартная,  или типовая, форма ипотечного  кредита. Например, покупатель для  приобретения некоторого имущества  за назначенную цену в 120 тыс.  руб. получает ссуду под залог  этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс.  руб. из собственных средств.  Погашение клиент производит  ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс

24

погашения основного долга и процентов  за пользование кредитом. К концу  срока долг должен быть полностью  оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.