Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Марта 2012 в 17:18, курсовая работа
Ипотечно-инвестиционный анализ можно применять для оценки стоимости собственности с постоянным доходом или с переменным доходом, который можно выразить в виде эквивалентного постоянного. При этом возможно использование двух методик — на основе общего коэффициента капитализации и техники остатка.
Решение 1.
Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:
Ro = 0,16 – 0,04647 + 0,00820 = 0,12173
Следовательно, стоимость собственности:
50 000/0,12173=410 745.
Решение 2.
Применим для определения общего коэффициента капитализации формат Акерсона:
0,70 х 0,1007 | = | 0,07049 |
+ |
| |
0,30 х 0,16 | = | 0,048 |
| - |
|
0,70 х 0,1726 х 0,04102 | = | 0,00496 |
| + |
|
Базовый коэффициент капитализации | = | 0,11353 |
| + |
|
0,2 х 0,04102 | = | 0,008204 |
Общий коэффициент капитализации | = | 0,12173 |
Следовательно, стоимость собственности
50 000/0,12173 = 410 745.
Определение стоимости собственности с применением техники остатка.
В случае применения техники остатка для земли или для зданий ипотечно-инвестиционный анализ используется для определения базового коэффициента капитализации, на основе которого вычисляются коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Пример 8. Определим стоимость собственности исходя из следующих данных (табл. 3.6).
Показатель | Значение |
Чистый операционный доход (постоянный) | 50 000 |
Проектируемый период владения | 10 лет |
Условия кредита: | |
норма процента | 9% |
срок амортизации кредита (месячные платежи) | 25 лет |
доля заемных средств | 70% |
Норма отдачи собственного капитала | 16% |
Текущая стоимость земли | 120 000 |
Изменение стоимости земли через 10 лет | 4-15% |
Изменение стоимости здания через 10 лет (полная амортизация) | -100% |
Решение.
Определим базовый коэффициент капитализации с применением основной формулы Эллвуда:
r = YE - M(YE + PRN x SFF – RМ )
r = 0,16 – 0,70(0,16 + 0,1726 х 0,04102 – 0,1007)
r = 0,16 – 0,04647 = 0,11353.
После определения базового коэффициента капитализации рассчитаем коэффициенты капитализации для зданий и для земли. Коэффициент капитализации для земли:
RL=r - ΔL х SFF = 0,11353 – 0,15 х 0,04102 = 0,11966 .
Коэффициент капитализации для зданий:
RB = r – ΔB х SFF = 0,11353 - (-1,0 х 0,04102) = 0,15455 .
Зная коэффициенты капитализации для земли и для зданий можно использовать технику остатка.
Пример 9. Определение стоимости собственности с использованием техники остатка для зданий (табл. 3.7).
Показатель | Значение |
Чистый операционный доход | 50 000 |
Доход, приходящийся на землю 120 000 х 0,11966 | 14 359 |
Остаточный доход, приходящийся на здание | 35 641 |
Капитализированная стоимость здания 35641 / 0,15455 | 230 611 |
Плюс стоимость земли | 120 000 |
Итого стоимость собственности | 350 611 |
Если бы в условии задачи была бы известна текущая стоимость не земли, а здания, то в этом случае была бы применима техника остатка для земли (табл. 3.8).
Показатель | Значение |
Чистый операционный доход | 50 000 |
Доход, приходящийся на здание 230 611 х 0,15455 | 35 641 |
Остаточный доход, приходящийся на землю | 14 359 |
Капитализированная стоимость земли 14359 / 0,11966 | 120 000 |
Плюс стоимость здания | 230 611 |
Итого стоимость собственности | 350 611 |
3.5.2. Оценка стоимости собственности с изменяющимся доходом
Формула Эллвуда позволяет учитывать некоторые формы регулярного изменения дохода. К таким формам относятся доход, изменяющийся по закону, соответствующему накоплению фонда возмещения, доход, изменяющийся по экспоненте и линейно изменяющийся доход.
Доход, изменяющийся по закону формирования фонда возмещения.
Для дохода, изменение которого соответствует закону накопления фонда возмещения с периода Т=0, корректировка общего коэффициента капитализации производится с помощью функционального коэффициента J, входящего в знаменатель (1 +Δi x J). Коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле:
где SFF — коэффициент фонда возмещения;
n — проектируемый период владения;
YE — норма отдачи собственного капитала.
Пример 10. Рассмотрим процесс оценки стоимости собственности с изменяющимся доходом на примере следующей задачи (табл. 3.9).
Показатель | Значение |
Чистый операционный доход (постоянный) | 50 000 |
Проектируемый период владения | 10 лет |
Условия кредита: | |
норма процента | 9% |
срок амортизации кредита (месячные платежи) | 25 лет |
доля заемных средств | 70% |
Изменение стоимости собственности | 20% увеличение |
Норма отдачи собственного капитала | 16% |
Изменение дохода за период проекта | 20% увеличение |