Ипотечно-инвестиционный анализ

Для оценки финансового левериджа рассчитаем показатели доходности.

Таким образом, финансовый леверидж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 – отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инве­стору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях фи­нансирования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока креди­тования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотеч­ной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотеч­ного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности озна­чает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обяза­тельств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Оценку финансового левериджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить тех­нику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

Пример 12. Ставка доходности недвижимости 15%, коэффициент ипотечной задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начис­ленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом. Оценить финансовый леверидж.

Ставка доходности собственного капитала = 

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижи­мости (15%), финансовый леверидж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый леверидж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная.

Пример 13. Ставка доходности недвижимости 15%. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Самоамортизирующийся кредит представлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Оценить финансовый леверидж.

ИП  = 0,1586.

Ставка доходности собственного капитала =   = 

На качество финансового левериджа оказывают влияние условия финансирования, в том числе и коэффициент ипотечной задолженности. Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже  (СДнд  >  СДск).

Важным этапом анализа является достаточность величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.             

Пример 14. Прогнозная величина чистого операционного дохода ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 800 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 1,5 млн. руб собственных средств и 3,5 млн. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен на 10 лет под 10% годовых с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал. Оценить минимальную величину чистого операционного дохода.

1.                     Требуемая сумма дохода на собственный капитал 1500 * 0,16 = 240 тыс. руб.

2.                     Требуемая сумма дохода для покрытия расходов 3500 * 0,1586 = 555 тыс. руб.

3.                     Минимальная величина чистого операционного дохода

240 + 555 = 795 тыс. руб.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (КПД) и сравнить его с требованиям банка

Пример 15. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД = 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 3,0 млн. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 8,0 млн. руб на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.

ИП  =  0,144.

РОД = 8000 * 0,144 = 1152,2.

КПД =3000 : 1152,2  = 2,6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает бан­ковский норматив.

Анализ особых условий предполагает проверку включения или отсутствия в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субордина­ции. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их кон­кретное содержание влияет на результаты оценки рыночной стои­мости недвижимости.

1. Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме­щение долга только за счет заложенного объекта. Другая собст­венность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен от­вечать всем принадлежащим ему имуществом.

2. Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до ис­течения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика пре­дусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

3. Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

4. Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

5. Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков универса­лен, он применим для оценки любой приносящей доход недвижи­мости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Недвижи­мость, приобретаемая с участием ипотечного кредита, имеет, кроме общепринятых, дополнительные факторы, обуславливающие не­стабильность дохода. Обычно нестабильный поток доходов возни­кает, если недвижимость находится в стадии строительства, рекон­струкции либо только выходит на рынок. Еще одной причиной не­стабильности доходов является неудовлетворительное состояние экономики.