Ипотечно-инвестиционный анализ

Специфическим фактором, влияющим на величину дохода недвижимости, финансируемой за счет заемных средств, является установленный договором график погашения кредита. Указанная причина наиболее характерна для кредитов с серией «шаровых» платежей, «пружинного» кредита, кредитов с совмест­ным участием и других.

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называ­ется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита:

1. определяется длительность анализируемого периода;

2. рассчитывается величина чистого операционного дохода;

3. рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга;

4. определяется величина денежных поступлений на собст­венный капитал;

5. определяется ставка дохода, которую инвестор должен по­лучить на вложенные средства;

6. рассчитывается сумма дисконтированных денежных посту­плений;

7. определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода;

8. определяется остаток непогашенного кредита на конец ана­лизируемого периода;

9. рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга;

10. определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости;

11. оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи;

12. определяется  величина  ипотечного кредита на дату оценки;

13. определяется обоснованная рыночная стоимость недвижи­мости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и за­долженности на момент оценки.

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его формализовать на основе ряда допущений:

— чистый операционный доход в течение периода владения не меняется;

— инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.

Таблица 3.14

Наиболее часто используемые коэффициенты

Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для расчета финансового левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных расходов, коэффициент самоокупаемости.

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный капитал.

Пример 16.

Исходные данные:

общая площадь здания 1000 м2;

свободная площадь 40 м2;

ставка аренды для арендованных площадей $120 /м2;

операционные расходы $54 000.

Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:

срок 20 лет;

ставка процента (годовая) 9%;

платежи ежемесячные;

платежи по обслуживанию долга $43 200;

коэффициент ипотечной задолженности 80%;

стоимость земельного участка $75 000.

Задание

а) составить баланс;

б) составить отчет о движении денежных средств;

в) найти:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежные средства до налогообложения;

• ипотечную постоянную;

• сумму ипотечного кредита;

• стоимость собственного капитала;

• стоимость улучшений;

• общую стоимость недвижимости;

• общую стоимость улучшений;

• коэффициент недоиспользования;

• коэффициент загрузки;

• коэффициент самоокупаемости (точка банкротства);

• коэффициент операционных расходов;

• коэффициент покрытия долга;

• мультипликатор валовых рентных платежей;

• общий коэффициент рентабельности;

• ставку дивидендов на собственный капитал.

Решение

1. Ипотечная постоянная = 10,8 (срок 20 лет; ставка процента (годовая) 9%, будущая стоимость 1).

2. Сумма ипотечного кредита = Платежи по обслуживанию долга / Ипотечная постоянная = 43 200 / 0,108 = $400 000.

3. Стоимость объекта недвижимости в целом = Сумма ипотечного кредита / Коэффициент ипотечной задолженности = 400 000 / 0,8 = 500 000.

4. Собственный капитал = Стоимость объекта недвижимости в целом –

- Сумма ипотечного кредита = $100 000.

5. Стоимость улучшений (здания) = Стоимость объекта недвижимости в целом - Стоимость земельного участка = 500 000 - 75 000 = $425000.

Баланс, $

Активы

Земля                                                75000

Улучшения                                      425000

Всего                                                500000

Пассивы

Ипотечный кредит                        400000

Собственный капитал                   100000

Всего                                               500000

6. Потенциальный валовой доход = Общая площадь здания х Ставка аренды для арендованных площадей = 1000 х 120 = $120 000.

7. Недоиспользование = 40 х 120 = $4 800.

8. Действительный валовой доход = (6) - (7) = 120 000 - 4 800 = $115200.

9. Чистый операционный доход = (8) - Операционные расходы =

= 115 200 - 54 000 = $61 200.

10. Денежный поток до налогообложения = (9) - платежи по обслуживанию долга = 61 200 - 43 200 = $18 000.

Отчет о движении денежных средств

Потенциальный валовой доход                               120000

Минус: недоиспользование                              4800

Действительный валовой доход                              115200

Минус: операционные расходы                      54000

Чистый операционный доход                                   61200

Минус: затраты по обслуживанию долга     45200

Денежный поток до налогообложения                   18000

Расчет коэффициентов

• коэффициент улучшений = 0,85;

• коэффициент недоиспользования = 0,04;

• коэффициент загрузки = 1 - коэффициент недоиспользования = 0,96;

• коэффициент самоокупаемости (точка банкротства) = 0,81;

• коэффициент операционных расходов = 0,47;

• коэффициент покрытия долга = 1,417;

• мультипликатор валовых рентных платежей = 4,167;

• общий коэффициент рентабельности = 12,24%;

• ставка дивидендов на собственный капитал = 0,18.