Метод капитализации дохода

Метод капитализации  доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной  стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную  недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.

Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв.. Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.                                                    Определим стоимость гостиницы «Украина» методом капитализации дохода. Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (3.1)

где V – стоимость  недвижимости;

I – операционный  доход, прибыль;

R – ставка  капитализации, в %.

Ставка капитализации  определяется в сравнении с аналогичным  объектом и его стоимостью и определяется по формуле:                                                                         R = I/ V, (3.2)                                                                                                                         Для определения ставки капитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.

Если предположить, что наполняемость гостиницы  «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров  постоянно были заселенными 711, и  если предположить, что каждый номер сдавался в сутки по средней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:

1777 *40% * 2900 * 365 дней = 752593500 руб.

Если вычесть  налог на прибыль и расходы  на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

752593500 руб. –  ((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.

Тогда R определим  по формуле 3.2:

R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 или 64,63 %

Для определения  текущей стоимости гостиницы  «Украина» можно запланировать  предполагаемую норму доходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нее месторасположение  лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в сутки составляет 4100 руб.

Операционный  доход за год составит:

1017 *60% * 4100 * 365 дней = 913 164 300 руб.

Если вычесть  налог на прибыль и расходы  на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

913164300 руб. –  ((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.                                                                                                       Планируемый срок эксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна 12% годовых.                                                                   Найдем капитализированный доход за 10 лет:

NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)1 + 447450507 руб.*(1 +1,12)2 + 447450507 руб.* (1 +1,12)3 + 447450507 руб.* (1 +1,12)4 + 447450507 руб.* (1+1,12)4 + 447450507 руб.* (1 +1,12)5 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)7 + 447450507 руб.* (1+1,12)8 + 447450507 руб.* (1 +1,12)9 + 447450507 руб.* (1 +1,12)10 = 8794453253 руб.

Тогда стоимость  гостиницы «Украина можно определить по формуле 3.1:

V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385 507 руб.

Таким образом, справедливая рыночная стоимость гостиницы  «Украина» равна 13 607 385 507 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованных источников:

1.Закон РФ № 135-ф3 ОТ 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2.Просветов Г.И., Оценка бизнеса: Задачи и решения: Учебно-метод. пос, г.Москва, РДЛ издательство, 2007г.

3.22  http://www.9r.ru