Метод капитализации доходов

      СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Общая характеристика доходного подхода…………………………………...4

2 Метод капитализации доходов…………………………………………………6

    2.1. Метод капитализации доходов……………………………………………6

   2.2. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)……..11

   2.3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала….13

   2.4. Метод связанных инвестиций: земля и здания………………………...15

   2.5. Кумулятивный (суммарный) метод………………………………………16

3 Метод дисконтированных денежных потоков………………………………..18

4 Расчетная часть………………………………………………………………....2

Заключение………………………………………………………………………..30

Список использованных источников……………………………………………32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 

      Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

      В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности  каждого отдельно взятого физического  лица.

      Оценка  недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

      Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

      Недвижимость  – является важнейшим имущественным компонентом собственников.

      Существует  несколько методов оценки недвижимого  и другого имущества предприятий, такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества. В данной работе я рассматриваю общую характеристику доходного  подхода к оценке имущества (недвижимости) ,метод капитализации доходов также метод дисконтированных денежных потоков.

     1 Общая характеристика доходного подхода 

      Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний  день.

      Доходный  подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. 

      Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным  заключается в том, что он большей  степени отражает представление  инвестора о недвижимости как  источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа  сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при  определении денежного потока как  дополнительные инвестиции; методы капитализации  используются при корректировке  различий рыночного и затратного подходов.

      Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.

      Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

          Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости. 

     Собственник приобретает объект недвижимости в  основном по 3 причинам:

      -   для собственного использования (например, жилья);

      -   для получения доходов от данного объекта;

      -   для повышения престижа.

      Доходный  подход включает 2 метода:

      -   метод капитализации доходов;

     -   метод дисконтированных денежных потоков.  

      В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного  объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков  дохода.

      При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков  — доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2 Метод капитализации доходов 

      2.1. Метод капитализации доходов

      Данный  метод используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

      Результат, полученный данным методом, состоит  из стоимости зданий, сооружений и  из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта  недвижимости.

      Базовая формула расчета имеет следующий  вид:

      

  С = ЧОД/К                                         (1),

      где:

      С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

      ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед);

      К – коэффициент капитализации (%).

      Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

      Чистого операционного дохода – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

                          ЧОД = ДВД – ОР                      (2),

      где:

      ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед);

      ДВД – действительный валовой доход;

      ОР  – операционный расход.

      Действительный  валовой доход (ДВД) – доход, который  можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный  валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей  и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

      Таким образом,

      ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы,   

      Где:

      ДВД – действительный валовой доход;

      ПВД = Са*S,

      где:

      Са – арендная ставка за 1 м2;

      S – площадь, сдаваемая в аренду м2.

      Операционные  расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

      Операционные  расходы состоят из:

      -    постоянных расходов;

      -    переменных расходов;

     -    расходы на замещение или резервы.

      Постоянные  операционные расходы – не зависят  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставленных  услуг:

      -    налог на имущество;

      -    страховые взносы;

     -    заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

         Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

      -    коммунальные;

      -    на текущие ремонтные работы;

      -    заработная плата обслуживающего персонала;

     -    налоги на заработную плату;

      расходы на обеспечение безопасности; и т.д. 

      К расходам на  замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно – техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

     Коэффициента  капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

     Коэффициент капитализации состоит из  2 частей:

      -    ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

      -    нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

      В определенных условиях и для конкретного  объекта ставка капитализации и  норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

      Взаимосвязь между  ставкой капитализации  и нормой прибыли:

     1.   Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход  не изменяются с течением времени.  Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит  в момент  реверсии (т.е.  продажи объекта в конце периода владения).

       Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом,  определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.