Метод капитализации доходов

     2.  Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по  цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может  обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

      Для 2 случая (если прогнозируется изменение  в стоимости  актива) возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы  капитала.

      Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

      1 Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала,  помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

                        R_k = R_y + 1\n                                         (3),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      N – оставшийся срок экономической жизни.

      Возврат капитала происходит  равными частями  в течение всего срока службы объекта недвижимости.

     2 Метод Инвуда используется,  если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

                 R_k = R_y + SFF (n,Y)                            (4),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      SFF – фактор фонда возмещения;

      Y=R (ставка доходности на инвестиции). 

      3 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

                     R_k = R_y + SFF(n,Y_b)                     (5),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      SFF – фактор фонда возмещения;

      Y_b – безрисковая ставка процента.  

      Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации:

      -    метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

      -    метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;

      -    метод связанных инвестиций: земли и здания;

      -    кумулятивный метод (метод суммирования); 
 
 
 
 
 

2.2. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) 

      Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом: 

                       R₀ = Чистый доход \ Стоимость объекта недвижимости      (6)  

      Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

      Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

      Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного       метода– подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов.       Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

      Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым  по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;
• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;
• физическому сходству;
• месторасположению;
• ожидаемым изменениям стоимости.

Прямая  капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли).

      Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала 

      Этот  метод применяется, когда для  покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

      Ставка  капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

      Ипотечная составляющая состоит из:

      -    ставки процента по кредиту;

      -    коэффициента фонда погашения.

      Ставка  капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

      Ставка  капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

      -    нормы прибыли;

     -    нормы возврата собственного капитала.

      Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный  собственный капитал.

      Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

      Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

                    R₀ = M x R_m + (1-M) x R_b                             (7),                

     где:

      M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

      R_m–ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

      R_b – ставка капитализации на собственный капитал.

      Данный  метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т.е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

      Основными недостатками метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.4. Метод связанных инвестиций: земля и здания 

      Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

      Метод связанных инвестиций – земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

      Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей  этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

                 R₀ = L x R_L + B x R_B                                      (8),

      Где:

      L – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

      В – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

      R_L, R_B – коэффициент капитализации соответственно для земли, здания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.5. Кумулятивный (суммарный) метод  

     Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.

      К безрисковой ставке дохода  прибавляются:

      1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных  облигаций) виды инвестиций. Общее  правило при этом таково: чем  больше риск, тем больше должна  быть величина этой процентной  ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

      2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

      3. Поправка на низкую ликвидность  фондов. Некоторые фонды можно  реализовать на рынке за короткий  период времени, однако для  продажи других могут понадобиться  годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

      Таким образом, процентная ставка равна сумме  безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

        Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.