Метод капитализации доходов

      Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения (формула). Это объясняется  наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

      4 Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

      Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                      

            (9),

      Где:

      PV – текущая стоимость;

      Сi – денежный поток периода t;

      i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

      М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

      N – число периодов.

      Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного  года) и прибавлена к сумме текущих  стоимостей денежных потоков.

      Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 
 

      4 Расчетная часть 

      В данном разделе курсовой работы проводится оценка условного предприятия с помощью затратного подхода (метода стоимости чистых активов).

     Этот  метод не требует идентификации  аналогов, а основывается только на данных оцениваемой фирмы. В этом его преимущество (простота, относительно невысокая трудоемкость, отсутствие ограничений), но одновременно и недостатки (затратный подход к оценке). Как уже отмечалось, бизнес покупается ради будущих доходов, а не прошлых затрат. Суть метода в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. В модификации метода к рыночной стоимости активов добавляется гудвилл, определяемый котловым методом. При этом требуется внешняя информация – средняя по отрасли рентабельность собственного капитала.

     Расчет  методом стоимости чистых активов  включает несколько этапов.

1. Изучаются отчетный баланс и другая финансовая документация фирмы. Если финансовая документация не подтверждена аудитором, оценщик вправе сделать это сам или пригласить независимого аудитора. В баланс вносятся поправки. Составляется уточненный баланс.
2. Составляется так называемый экономический баланс. Экономический баланс отличается от бухгалтерского тем, что элементы актива и пассива пересчитываются по рыночным ценам:

• нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортизации). Рыночная цена, во-первых, не учитывает определенных формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых, она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть нематериальных активов может быть признана утратившими свою стоимость. По другим определяется оставшийся срок жизни (контрактная жизнь – время, остающееся до окончания договора; экономическая жизнь – потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка). Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;

• оценка рыночной стоимости материальных активов производится методами оценки недвижимости, оборудования и других основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стоимости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание;
• товарно-материальные запасы анализируются по результатам инвентаризации. Устаревшие неликвидные запасы списываются по ценам возможной реализации за вычетом издержек реализации, включая доходы посредников;
• расходы будущих периодов, если существует связанная с ними выгода, оцениваются по номинальной стоимости;
• дебиторская задолженность анализируется с точки зрения вероятности и сроков ее получения. Безнадежная задолженность списывается. Если по части дебиторской задолженности срок получения составляет несколько месяцев, то в экономическом балансе следует привести (дисконтировать) ее сумму к моменту оценки бизнеса (определить текущую стоимость дебиторской задолженности);
• аналогично дебиторской задолженности корректируется кредиторская задолженность;
• финансовые активы переоцениваются по курсам, действующим на момент оценки бизнеса. Если в состав финансовых активов оцениваемой компании входят акции (доли) других предприятий, не котирующиеся на бирже или на внебиржевом рынке, то оценщику следует оценить их стоимость одним из известных и описанных выше методов;
• по методу избыточной прибыли выделяется и оценивается гудвилл;
• экономический баланс формируется путем изменения стоимости собственного капитала.

3. На основе экономического баланса определяется стоимость активов и стоимость обязательств.

4. Стоимость предприятия равна экономической стоимости активов минус экономическая стоимость обязательств.

     В таблице 5.1 приведен условный пример составления экономического баланса предприятия, причем здесь дан уже скорректированный (промежуточный) баланс, который был составлен аудитором, приглашенным оценщиком. Корректировки произведены:

• по нематериальным активам (незаконное списание на активы части затрат на разработку технологии, произведенную работниками предприятия);
• по дебиторской задолженности (незаконное списание части дебиторской задолженности);
• по добавочному капиталу (занижена оценка транспорта);
• по доходам будущих периодов (списана часть кредиторской задолженности в связи с истечением срока исковой давности).

     Анализируя  элементы пассива и актива баланса с целью составления экономического баланса, оценщик обосновал следующие положения (цифры расчетов в скобках взяты по варианту «5»):

1. 30% дебиторской задолженности со сроком платежа свыше 12 месяцев не будет получено: 1240 - (1240 х 0,3) = 868 тыс. руб.;
2. 10% запасов ТМЦ устарело и может быть продано лишь за 30% от своей стоимости (соответствующий элемент актива снизится на): 6840 –(6840 х 0,10 х (1 - 0,3)) = 6840 – 478,8 = 6840 – 479 = 6361 тыс. руб.;
3. стоимость основных средств с учетом износа уменьшилась на (1230 тыс. руб.): 12390 - 1230 = 11160 тыс. руб.
4. рыночная стоимость долгосрочных финансовых активов оказалась больше на (5 %): 910 + (910 х 0,05) = 955,5 тыс. руб.;
5. прирост краткосрочных финансовых вложений – составил 10 тыс. руб.: 120 + 10 = 130 тыс. руб.;

Таблица 4.1 – Бухгалтерский баланс предприятия

 
     

6. долгосрочная  задолженность (2340 тыс. руб.) должна быть погашена в виде разового платежа 1 января следующего года. Проценты, начисленные на основной долг, составят 920 тыс. руб. Общая задолженность (3260 тыс. руб.) приводится к 1 января базисного года по норме дисконта 40% (эффективная ставка). Текущая стоимость долга 3260/(1 + 0,4)² = 1663,3 тыс. руб.;
7. гудвилл рассчитывается методом избыточной прибыли. Средняя ставка капитализации по предприятиям этого профиля 20%.

     Рентабельность  капитала определена как отношение  чистой прибыли к рыночной стоимости  активов. Следовательно, чистая прибыль, обеспечиваемая гудвиллом предприятия, равна 8200 - 24120 х 0,2 = 3376 тыс. руб., т.е. стоимость гудвилла равна 3376 / 0,2 = 16880 тыс. руб.

     Следует обратить внимание: экономический баланс не «сойдется». Это естественное явление, так как добавление гудвилла в  активы требует коррекции капитала и резервов (IV раздел пассива). Но анализ этого процесса не входит в нашу задачу.

     Таким образом, рассчитаем стоимость фирмы:

     39334,5 - 1663,9 - 3820 = 33881,2 тыс. руб., где (1663,3+3820) – рыночная стоимость обязательств фирмы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В данной курсовой работе я попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход:

• метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.
• метод дисконтирования денежного потока – заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

      Преимущества  метода прямой капитализации: этот метод  непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его  применении анализируется, с точки  зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также  при расчете капитализируемого  дохода составляется гипотетический отчет  о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

      Основные  проблемы метода прямой капитализации:

       1) Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

       2) В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД  и ставки капитализации становится сложной задачей. 

       Метод дисконтирования денежных  потоков при оценке объектов  недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ  

     

1.   Оценка  недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2005.- 303с.
3. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
4. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник – М.: ГК Велби, Издательство Проспект, 2003. – 352 с.
6. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;
7. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2005;
8. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
9. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс - 2004;