Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет» 

Кафедра “ФИНАНСЫ И МЕНЕДЖМЕНТ” 
 
 

Оценка  бизнеса 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 

«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» 
 
 
 
 

Выполнил:         ст. гр. 760672в

                                                      Аркатова П.Е. 

Проверил:        доц. Федорова Т.А.         
 
 
 
 
 
 

Тула 2011

 

Содержание

 

Введение

        Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических  субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

        В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

     Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или  к недвижимости относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

     К недвижимым вещам относятся так  же подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В Российском законодательстве понятие  недвижимости включает приравненные к  нему движимые вещи. Не по родовым или  видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

     Недвижимость  включает в себя не только понятие  физического или материального  объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

     Недвижимость  как товар с экономической  точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

     С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

     Рынки недвижимости локализованы, поскольку  объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование – это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок  капитала, рынок товаров и услуг  и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

     Если  говорить о рынке недвижимости в  Росси, то следует отметить, что в  настоящее время он находится  в начальной стадии становления  и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

     В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности.

     Оценка  имущества – это определение стоимости.

     Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта  рыночной и иных видов стоимости.

     Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

     Цели  оценки недвижимости могут быть следующими:

     1. Отражение в отчетности, купля-продажа,  обмен; 

     2. Проведение конкурсов, аукционов,  торгов;

     3. Залог, раздел, наследственное дарение; 

     4. Страхование; 

     5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

     6. Инвестиционное проектирование;

     7. Ликвидация, утилизация.

     К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Оценка  недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

 

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Таблица 1

 

Определение термина «рыночная  стоимость»

     Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме

 

Объем и этапы исследования

     Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

     Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекта, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовки  отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

1.1. Перечень использованных  при проведении  оценки объекта  данных

     При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в табл. "Опись полученных от Заказчика документов".

Таблица 2.

Опись полученных от Заказчика  документов

 

2. Описание  объекта оценки

2.1. Характеристика объекта

 
 Характеристика  спроса и предложения

     Анализ  рынка недвижимости Тульской области  показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок. 

Коммерческая  привлекательность  объекта оценки

     Объект  расположен вблизи от маршрутов городского транспорта (маршрутных такси №9, №23, автобуса №1,44,11,36 троллейбусов №4,6,3). Объект выполнен по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

• Объект имеет высокий уровень технического обеспечения
• Выгодное местоположение
• Объект имеет внутреннюю отделку отличного качества
• Удобные подъездные пути