Таким образом, процент физического износа здания жилого дома составляет 2,27%

     Остаточная стоимость объекта составит:

S_зат = 3700000 * (100 – 2,27) / 100 = 3616010

3.3. Оценка методом капитализации доходов

     Этот  метод основан на том, что оценщик  измеряет текущую стоимость будущих  выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. 

Анализ  доходов

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в  50-100 руб. за квадратный метр площади. Для расчета принимаем среднюю величину в 80 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5% в год в течение второго и третьего года и на 3% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к каждому  моменту:

ТС = П1 + П2 + П3 + П4 + П5

     Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

П_i = (С_арi-С_зсi)*ТСЕ_i

     Где С_арi – арендная плата в году i

         С_зсi – затраты на содержание в году i

         ТСЕ_i – текущая стоимость единицы для года I, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕ_i = 1 / (1+СД)ⁱ

     Где СД – ставка дисконтирования за год

         i – количество лет.

     Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это  ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада – 10,5%.

     Вторым источником дохода является продажа этого дома по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

С_рев = Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации

     Доход от аренды берется по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для жилых  помещений, представленных на рынке, эта  ставка равна 10-20%.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев = С_рев*ТСЕ5

     Где С_рев – стоимость реверсии

     ТСЕ5 – текущая стоимость единицы  для пятого года. 

Анализ  расходов

     Принимаем, что затраты на содержание жилого дома будут расти, как и арендная плата: на 5% в течении второго и третьего года и на 3% в течении четвертого и пятого годов.

     Необходимо  отметить, что для использования  здания жилого дома, как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции проводить не требуется.

     Исходя  из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить  в табличной форме. (Табл.9)

     Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и дохода от продажи дома (реверсии).

     Таким образом, стоимость здания жилого дома, как объекта приносящего доход, составляет 1570951 рублей.

 

Таблица 9

3.4. Оценка методом сравнительного анализа продаж

     Данные  об отобранных для сравнении объектах приведены в таблице 6.

     Таким образом, рыночная стоимость жилого дома, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 2513280 рублей, или округленно – 2514000 рублей. 
 
 
 
 
 

 

Таблица 10

Таблица характеристик объектов жилого назначения по сравнимым продажам 

 
 
 
 
 
 
 
 

 

Таблица 11

Таблица корректировок стоимости  сравниваемых объектов 

 

3.5. Объяснение корректировок

     Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и  сравниваемыми объектами.

     В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв.м. площади  жилых домов.

     Объекты сравнения нами подобраны близкие  по качеству градостроительных зон.

     В связи с тем, что права собственности  у всех сравниваемых объектов с оцениваемым  одинаковы, корректировка на эти  элементы не выполнялась.

     Объект  №1 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 10%.

     Цены  предложений всех объектов сравнения  уменьшены на 5%, так кА по данным оценочных и риэлтерских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-10%.

     Корректировки на условия рынка выполнялись  исходя из того, что увеличение цен  предложения и продажи за предшествующие периоды происходило в среднем  на 5% в месяц.

     Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе метода парных продаж и мнения эксперта.

   

 

4. Согласование результатов

     В результате расчетов рыночной стоимости  жилого дома по трем методам получены следующие результаты:

     Таблица 12

 

     Рыночную  стоимость объекта оценки устанавливаем  как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

     Наиболее  реальную картину о стоимости  объекта дает затратный метод, так  как оцениваемый объект является новым зданием, построенным по индивидуальному  проекту. Кроме этого, данный метод  позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.  Вес результата, полученного затратным методом, примем на уровне 0,5.