Таблица 3

Описание  характеристик оцениваемого объекта

 

     Характеристика  спроса и предложения

     Анализ  рынка недвижимости Тульской области  показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок. 

     Коммерческая  привлекательность  объекта оценки

     Объект  расположен вблизи от маршрутов городского транспорта (маршрутного такси №1. Объект выполнен по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

• Объект имеет высокий уровень технического обеспечения
• Выгодное местоположение
• Объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества
• Удобные подъездные пути

 

     Описание  основных параметров здания

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

     Использованы  результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные  заказчиком:

Таблица 4

 

     Объект  представляет собой двухэтажный, с пятью комнатами, жилой дом с кирпичными стенами. Здание имеет размеры 6,45×9,0 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

     План  строения представлен в приложении А.

      Таблица 5

Строительные  характеристики объекта  оценки

 
 

 

Таблица 6

Описание  технического состояния  основных элементов  здания

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого помещения. 

 

3. Определение стоимости объекта

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• Затратный метод
• Метод прямого сравнительного анализа продаж
• Доходный метод

3.1. Оценка стоимости объекта затратным методом

     Для оценки восстановительной стоимости  объекта затратным методом воспользуемся  ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с  последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

     Информация  о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной  документации.

     Расчет  стоимости материалов выполнялся в  ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

     Результаты  расчета стоимости материалов приводятся в таблице 7

 

Таблица 7

 

     Восстановительная стоимость здания жилого дома, определенная затратным методом, составляет 3 616 000 или округленно – 3700000 рублей.

3.2. Определение величины накопленного износа строений

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     Для определения накопленного износа объекта  оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа зданий по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 8.

 

Таблица 8

Определение физического износа объекта оценки