Оценка земельного участка

 

 

 

3. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА НА ИМУЩЕСТВО

 

Под правом собственности  в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее:

1. Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе  по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Копии документов представлены в Приложении к настоящему исследования (отчету). В задачу настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки. В данной работе определялась стоимость всего земельного участка исходя из наличия полных прав собственности.

 

 

4. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ  ПОНЯТИЯ, ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ

И ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

 

4.1. В соответствии с заданием на оценку Заказчик поручает Оценщику определить рыночную стоимость недвижимости.

Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в РФ», Стандарты  оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519, дают следующее определение понятия рыночной стоимости:

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Ликвидационная  стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость замещения объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Подход  к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог  объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Ставка  дисконтирования – ожидаемая норма доходности, зависящая от рисков деятельности компании.

Срок  экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая  стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

 

4.2. Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих  данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района его расположения. В процессе работы над отчетом нами были собраны необходимые данные о состоянии рынка коммерческой недвижимости, закономерностях его изменения, складывающейся динамике цен на продажу и аренду помещений нежилого назначения, которые легли в основу полученных результатов.

Сбор специальных  данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с Заказчиком, сотрудниками агентств по недвижимости. Производился сбор информации о стоимости продажи подобных объектов, о конструктивном решении, материалах, характере имеющихся повреждений и т.д.

Подготовка  отчета о рыночной стоимости. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

4.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, влияющих на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении рыночной стоимости недвижимости традиционно используются три подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Затратный подход (Cost Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Затратный подход использует полную восстановительную стоимость  в качестве базы, из которой затем  вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износов.

Полная восстановительная  стоимость определяется затратами  на воссоздание точной копии новых  основных фондов в современных условиях с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Ее определяют, исходя из реально сложившихся условий воспроизводства основных фондов: договорных цен, сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, и т. д.

Сравнительный подход (Direct Sales Comparison Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

Данные о рыночных ценах аналогов анализируются с  точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как  правило, нельзя найти точно такой  же проданный объект, поэтому в  данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектами. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому, а не по оцениваемому объекту.

Доходный подход (Capitalization Approach) основан на принципе, что стоимость приносящей доход собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

4.4. Обычно в процессе оценки рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее подходящие для оценки данного типа имущества.

При выборе методических подходов к оценке данного объекта недвижимости авторы исходили из того, что на сегодняшний день сдача в аренду земельных участков не является характерным мотивом для покупки, что дает основание считать применение доходного подхода некорректным.

С другой стороны, стоимость, определенная на основе затратного подхода, то есть стоимость воспроизведения, не отражает очень многие факторы, влияющие на стоимость земельных участков, в том числе такие, как учет месторасположение земельного участка, покупательная способность населения, конъюктура рынка.

Преимущество сравнительного подхода  состоит в его способности  учитывать реакцию продавцов  и покупателей на сложившуюся  конъюктуру рынка. Использование этого  метода в данной работе дает очень  близкий к реальному результат, поскольку рынок земельных участков развит  хорошо, имеется очень большое количество достоверной и легкодоступной информации по сделкам купли-продажи аналогичных оцениваемому объектов. В данной работе для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка был использован сравнительный подход.

 

5. СВЕДЕНИЯ  ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

 

Местонахождение	Россия, Владимирская обл., Петушинский район, с. Марково, ул. Советская, д.23
Имущественные права	Право собственности
Собственник	Царева Алла Ивановна
Форма участка	Прямоугольная
Категория земель	Земли населенных пунктов
Назначение (разрешенное  использование)	Для ведения личного подсобного хозяйства
Площадь земельного участка, м2	1800 кв.м.
Кадастровый номер	33:13:090111:174
Текущее использование	Для ведения личного  подсобного хозяйства
Кадастровая стоимость	128 322,00 руб.
Локальные особенности  расположения: - транспортная достижимость - выход на крупные  магистрали - особенности экологии  района - др. особенности	хорошая удобный чистый -
Ограничения и обременения  права	нет
Топография	Ровное место
Описание земельного участка и его местоположения	- земельный участок  имеет прямоугольную форму, расположен  в центральной части населенного  пункта; имеет выезд на бетонированную  дорогу, в шаговой доступности  от участка школа, почта, магазин,  рельеф участка ровный. - на земельном участке  имеются постройки (жилой дом,  баня, хоз.блок, погреб)
Площадь застройки	147,54 кв.м.

 

 

Рассматриваемые права:

право собственности на земельный участок

В качестве правоустанавливающих документов рассматривались: - кадастровый  паспорт земельного участка площадью 1800м2 от 18.05.2011г. 3313/202/10-458 - свидетельство  о государственной регистрации  права на земельный участок,  дата выдачи: 12.10.2009 г. запись ЕГРП  №33-33-1/053/2012-286 Анализ правоустанавливающих документов на объект оценки не выявил ограничений прав или существенных обременений объекта оценки, которые могли бы повлиять на  стоимость объекта. Оценка произведена исходя из предположения, что рассматриваемые права на объект оценки (их содержание, способ приобретения и т. д.) в объеме, отраженном в предоставленных правоустанавливающих документах, соответствуют требованиям действующего законодательства РФ и не обременены каким-либо образом в силу закона и/или договора

 

 

 

Информация по району расположения:

 

Область (край)	Владимирская область
Район	Петушинский
Населенный пункт	Село Марково
Расстояние от МКАД	113 км (по М7)
Удаленность от МКАД	- от ж.д. станции  «Покров» по Горьковскому направлению  6 км; - от г. Покров по Горьковскому шоссе 9,1 км
Ближайшие населенные пункты (крупные)	- до г. Покров (Владимирская  область) – 9,1 км; - до г. Петушки (Владимирская  область) – 18 км; - до г. Орехово-Зуево  (МО) – 31,5 км.
Реки	Клязьма

 

Дополнительно смотри Приложение № 1 (вид на карте)

 

Характеристика  строений и сооружений:

Индивидуальный  жилой дом (основное строение)
Назначение	Индивидуальный жилой  дом
Описание конструктивных элементов	Фундамент – кирпичный  ленточный, Стены – бревенчатые Крыша - железо
Благоустройство:	Электроснабжение – да Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Этажность:	1
Площадь	39,19 кв.м.
Отопление:	Печное
Износ	46%
Пристройка
Описание конструктивных элементов	Фундамент – кирпичный  ленточный, Стены – тесовые Крыша - железо
Благоустройство:	Электроснабжение –  да Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Этажность:	1
Площадь	44,69 кв.м.
Отопление:	Нет
Износ	30%
Сарай
Описание конструктивных элементов	Фундамент – кирпичный  ленточный, Стены – кирпичные Крыша - железо
Благоустройство:	Электроснабжение –  нет Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Этажность:	1
Площадь	43,05 кв.м.
Отопление:	Нет
Износ	45%
Туалет
Описание конструктивных элементов	Фундамент – деревянные столбы Стены – тесовые Крыша - шифер
Благоустройство:	Электроснабжение –  нет Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Площадь	1,63 кв.м.
Износ	35%
Сарай
Описание конструктивных элементов	Фундамент – деревянные столбы Стены – тесовые Крыша - шифер
Благоустройство:	Электроснабжение – нет Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Площадь	2,89 кв.м.
Износ	30%
Баня
Описание конструктивных элементов	Фундамент – кирпичный  ленточный, Стены – кирпичные Крыша - шифер
Благоустройство:	Электроснабжение –  да Водопровод – нет Канализация – нет Газоснабжение – нет
Этажность:	1
Площадь	11,77 кв.м.
Отопление:	Печное
Износ	30%
Погреб
Описание конструктивных элементов	Фундамент – кирпичный  ленточный, Стены – кирпично-деревянные Крыша - толь
Площадь	2,30 кв.м.
Износ	50%
Описание внутренней отделки помещений по состоянию  на дату проведения оценки
Выводы по состоянию  внутренней отделки	Удовлетворительно
Описание внешней  отделки по состоянию на дату проведения оценки
Выводы по состоянию  внешней отделки	Удовлетворительно
Юридический статус
Право на объект оценки	Собственность
Обременения	Нет