Оценка земельного участка

 

В результате наружного осмотра строения – жилого дома установлено: дефектов и повреждений, снижающих несущую способность конструкций не обнаружено. Примененные для изготовления конструкций зданий материалы соответствуют действующим нормам и существующему технологическому процессу. По классификации технического состояния конструкций здания и их элементов, состояние здания можно оценить как работоспособное.

 

Заключение  по объекту: оцениваемый земельный участок находится в пригодном для использования по назначению состоянии.

Количественные  и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки. Элементов входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не выявлено.

Анализ достаточности  и достоверности информации

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Оценщик должен произвести Анализ достаточности и достоверности информации.

Информация считается  достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а также не ведет к существенному  изменению итоговой величины стоимости Объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует  действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся  оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценка проводилась  исходя из полных прав собственности  на объект недвижимости. В задачу настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки или определение доли собственности, принадлежащей Заказчику.

 

 

6. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Рынок земли

По состоянию на начало 2012 г. больше половины земель Центрального района РФ находятся в собственности государства. Наибольшая часть государственных земель занята землями сельскохозяйственного назначения и землями лесного фонда. Среди приватизированных земель наибольшую часть земель составляют земли, земельные доли в собственности граждан (право распоряжения земельными долями осуществлено).

 

 

Распределение земель по формам собственности

Распределение земель, находящихся  в государственной и муниципальной собственности, по категориям земель

 

Распределение приватизированных земель по собственности

Состояние земельного рынка Владимирской области

Распределение земельного фонда Владимирской области по угодьям (тыс. га): сельскохозяйственные угодья, всего - 1022,0; земли под поверхностными водами - 32,9; болота - 37,4; земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью - 1628,9; другие угодья - 187,2.

Рынок незастроенных  земельных участков г. Владимира  и Владимирской области в настоящий момент развит не так сильно, как рынок объектов недвижимости. Правовой статус земельных участков для объектов недвижимости производственного и коммерческого назначения - это собственность, долгосрочная (средне- и краткосрочная) аренда; для жилой недвижимости - бессрочное целевое пользование, в зонах и на участках индивидуальной жилой застройки - аренда, собственность.

За 2006 год Управление по земельным ресурсам г. Владимира  реализовало 28 земельных участков. Это были участки, проданные как в собственность, так и на проведение конкурсов по продаже прав на заключение договоров аренды (стартовый размер арендной платы). Это участки по улицам: Старогончарная, Мостостроевская, Б. Нижегородская, Пичугина, и прочие. Величина рыночной стоимости, сложившаяся на аукционе составила от 39 до 2987 рублей за 1 м².

 

За 2007 года Управлением  по земельным ресурсам г. Владимира  было реализовано еще около 30 земельных  участков, свободных от застройки. Практически  все участки были проданы в собственность. Это участки по улицам Мира, 3-й Кольцевой, Солнечной, Сосенский тупик, Дальний проезд, Мещерская и пр. Рыночная стоимость 1 м², сложившаяся в ходе торгов составила от 370 (Лунево-Сельцо) до 4750 (пр-т Строителей) рублей. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость, как и раньше были: месторасположение участка, наличие инженерных коммуникаций на участке, рельеф и размер земельного участка.

За 2008 год Управлением по земельным  ресурсам г. Владимира было реализовано  еще около 51 земельных участков, свободных от застройки. Все участки  были проданы в собственность. Это участки по улицам Дальний проезд, ул. Производственная, мкр. Юрьевец, пр-т Строителей, и пр. Рыночная стоимость 1 м², сложившаяся в ходе торгов составила от 122 (ул. Полянка) до 17562 (Красносельский пр-д) рублей.

За 2009 года Управлением по земельным ресурсам г. Владимира было предложено к реализации еще около 43 земельных участков, свободных от застройки. Практически все участки были проданы в собственность. Это участки по улицам Луневский Вал, Сновицы - Верезино, Судогодское шоссе, мкр.Юрьевец, Б.Московская, и пр. Рыночная стоимость 1 м², сложившаяся в ходе торгов составила от 295 (Луневский Вал) до 1260 (Солнечная) рублей.

Жилищное строительство-7 участков; ИЖС-5 участков; многоквартирные  – 1 участок; блокированные-1 участок. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость, как и раньше были: месторасположение участка, наличие инженерных коммуникаций на участке, рельеф и размер земельного участка.

За 2010 год Управлением  по земельным ресурсам г. Владимира  было предложено к реализации еще около 39 земельных участков, свободных от застройки. Практически все участки были проданы в собственность. Это участки по улицам мкр.Энергетик, Толмачевская, Куйбышева, мкр.Юрьевец, Тракторная, и пр. Рыночная стоимость 1 м², сложившаяся в ходе торгов составила от 308 (Тракторная) до 3905 (Комисарова) рублей.

Жилищное строительство-13 участков; ИЖС-10 участков; многоквартирные  – 3 участок; инные-8 участков. Основными  факторами, влияющими на окончательную  стоимость, как и раньше были: месторасположение участка, наличие инженерных коммуникаций на участке, рельеф и размер земельного участка.

Нужно отметить, что за последние  три года около 80 % незастроенных  земельных участков было продано под индивидуальную жилую застройку, и лишь оставшиеся 20 % были реализованы под производственную, складскую или торговую деятельность.

Риэлтерскими организациями  г. Владимира за последние три  года также предлагалось значительное количество земельных участков. Это, как правило, были предложения в собственность под жилую застройку в центре города. Цена 1 м² колебалась от 2000 до 10000 рублей, под производственную недвижимость стоимость 1 кв.м. от 200 рублей до 3000 рублей. На стоимость земли, как правило влияют следующие факторы: площадь, наличие инженерных коммуникаций, месторасположение, близость к центру города, наличие хорошего подъезда, рельеф и форма участка, разрешенное использование.

Рынок земельных участков Владимирской области также развит, но не так сильно, как городских  земель. Тем не менее, сделки фиксируются и здесь. Стоимость колеблется от 50 до 1500 рублей/м².

 

 

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

7.1. Этапы проведения оценки

В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы.

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. 
2. Cбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Кроме того, Оценщик выполняет  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ст. 10 ФСО № 1).

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Составление отчета об оценке.

 

7.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

С точки зрения стоимостного подхода к оценке эффективности управления имуществом (который наиболее адекватен рыночной экономике, пришедшей в Российской Федерации на смену плановой после 1991 года), наиболее эффективным использованием (НЭИ) имущества является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект, с экономической точки зрения).

Анализ НЭИ проводят по четырем основным направлениям (с  учетом текущего состояния соответствующего сегмента рынка):

• физическая возможность - выбор НЭИ варианта использования объекта оценки из существующих физически возможных вариантов использования;
• законодательно разрешенное использование - выбор НЭИ варианта использования объекта оценки из существующих законодательно разрешенных вариантов использования;
• финансовая целесообразность - выбор НЭИ варианта использования объекта оценки с точки зрения финансовой целесообразности;
• максимальная продуктивность - выбор НЭИ варианта использования объекта оценки с точки зрения максимальной экономической продуктивности (выгоды).

На основании всех вариантов НЭИ по направлениям выбирается агтрегированный вариант, по которому производится дальнейший расчет соответствующего вида стоимости.

Необходимо отметить тот факт, что объектом оценки является право собственности на земельный участок, таким образом, анализ НЭИ возможен только в отношении объектов недвижимости, на которые данное право распространяется.

Объект оценки представляет собой земельный участок. Использование его по другому, отличному от целевого, назначению, очевидно, не целесообразно. Таким образом, анализ НЭИ недвижимости будет иметь формальный характер – таблица 1.

 

 

 

Таблица 1

Анализ НЭИ объекта недвижимости

 

№ п/п	Параметр	Характеристика
1	Физическая возможность	Предполагаемые физические характеристики объекта оценки не накладывают  никаких ограничений на его использование  по целевому назначению.
2	Законодательно разрешенное  использование	Предполагаемое использование  объекта оценки (по целевому назначению) полностью соответствует его  законодательно разрешенному варианту использования.
3	Финансовая целесообразность	Использование объекта  оценки по целевому назначению способно принести доход, значительно превышающий затраты на его содержание.
4	Максимальная продуктивность	Максимальная продуктивность достигается при использовании  недвижимости по ее целевому назначению.

 

Для оцениваемого земельного участка с точки зрения законодательной разреженности, физической и финансовой осуществимости и максимальной эффективности целесообразно использовать данный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства.

Данное определение  эффективного использования объекта оценки представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщиков, а не безусловный факт.

 

7.3. Выбор подходов и методов оценки

 

Выбор подходов и методов  расчета всегда продиктован целью  оценки и видом определяемой стоимости. Для определения рыночной стоимости земельного участка возможно применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.