Оценка земельного участка

Определение рыночной стоимости  осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок  недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость конкретного земельного участка.

В общем случае, в соответствии с Федеральными стандартами оценки, выделяют следующие подходы к оценке собственности:

Сравнительный подход учитывает реальную рыночную ликвидность объекта и базируется на принципе замещения, то есть предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретное имущество больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного имущества, обладающего такой же полезностью.

Доходный  подход основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет дальнейшая эксплуатация и использование недвижимости. Величина стоимости определяется с использованием двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта недвижимости в существующем состоянии с учетом всех видов износа. Являясь особого рода активом, подходы к оценке стоимости земельных участков в некоторой части носят специфический характер.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, при оценке рыночной стоимости земельных участков возможно использование следующих методов: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

При этом сравнительный  подход реализуется применением метода сравнения продаж, метода выделения, метода распределения.

На доходном подходе  основаны метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методик по применению затратного подхода (в чистом виде) при оценке стоимости земельных участков не существует. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Расчет в рамках данного метода основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. То есть, цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет в рамках данного метода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход. При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости.

При анализе достоинств и недостатков каждого метода, изучении характеристик оцениваемого земельного участка, а также анализе рынка объекта оценки, Оценщиком было установлено:

- на дату оценки  есть достаточное количество  доступной рыночной информации  о ценах предложения купли-продажи  застроенных земельных участков  во Владимирской области, в том числе в Петушинском районе;

- существует возможность  проведения необходимых корректировок  для сопоставления объекта-оценки  и объектов-аналогов по основным  ценообразующим факторам (элементам

сравнения);

В связи с вышесказанным, расчет рыночной стоимости земельного участка в данном Отчёте может быть осуществлен методом сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода). Сущность примененного метода, алгоритм и расчетные формулы приведены в соответствующих разделах Отчета.

Оценщик отказывается от использования затратного подхода, т.к. земельный участок это специфический актив, который в чистом виде затратным подходом не оценивается.

Оценщик отказывается от доходного подхода, т.к. на дату оценки трудно найти информацию о ценах  предложения сдачи в аренду земельных участков во Владимирской области, в том числе в Петушинском районе. А та информация, которая имеется, требует введения большого количества корректировок, которые сложно обосновать, что существенно сказывается на точности вычислений и итоговой стоимости объекта оценки.  

Заключительным этапом оценки является сравнение результатов  оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к итоговой стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка, присвоение весовых коэффициентов каждому из примененных методов, вычисление окончательного значения рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

7.4. Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

 

Метод сравнения  продаж предполагает следующую последовательность действий:

 

определение элементов, по которым осуществляется сравнение  объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому  из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому  из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому  из элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости  земельного участка производится путем  обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки) и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное  использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам  сделок с земельными участками, в  том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при  совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные  участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут  быть определены как для цены единицы  измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины  корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным  анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как  правило, должны быть близки друг к  другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Для анализа рыночных условий и приведения объектов к  оцениваемому объекту требуется  выполнить корректировки продажной  цены объекта сравнения по элементам  сравнения.

В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются:

1. права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);
2. условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);
3. условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);
4. время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);
5. месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);
6. физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории);
7. экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.);
8. характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка);
9. Форма и размер земельного участка.

Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

 

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

8.1. Порядок корректировок цен продажи аналогов объекта оценки

 

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• - во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

 

Величины корректировок  цен, как правило, определяются следующими способами: