Особенности регионального рынка недвижимости

     продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое  юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект, в том числе государство  в лице своих специализированных органов управления собственностью;

     покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое  или физическое лицо или орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

     профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Различают следующих профессиональных участников[10]:

     институциональные и неинституциональные участники  рынка недвижимости.

     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

     организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

     федеральные и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

     федеральные и территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных  планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

     органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;

     органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

     органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

     проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета;

     органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

     государственные нотариусы.

     Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

     брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

     оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

     финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

     девелоперы, занимающиеся созданием и развитием  объектов недвижимости, в том числе  организацией и финансированием  инвестиционного проекта, проектированием  и строительством, продажей объекта  полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

     редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

     управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

     проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;

     страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

     участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при  ипотечном кредитовании);

     аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

     финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

     маркетологи, специалисты по связям с общественностью  и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

     информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

     специалисты по информационным технологиям, обслуживающие  РН;

     специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала;

     любые специалисты – сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

     Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка[10;16].

     Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

     Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью  на рынке недвижимости, осуществляя  различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

     Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

     Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

     оценка  по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

     оценка  по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

     оценка  перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

     оценка  инвестиционного проекта;

     оценка  при получении кредита под  залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

     оценка  для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

     Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

     Банки – пассивные участники российского  рынка недвижимости. Основной деятельностью  банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и  девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком. [10;13; 16]

     Различают следующие основные процессы:

     1. Создание развития объекта недвижимости;

     1.1 Организация системы развития недвижимости;

     1.2 Развитие территорий;

     1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

     2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;

     2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью; 

     2.2.Управление  объектом;

     3. Товарный оборот объектов недвижимости;

     3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

     3.2.Передача  прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

     3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости 

     4. Управление рынком;

     4.1.Исследование  рынка; 

     4.2.Формирование  и развитие рынка; 

     4.3.Контроль  и регулирование. 

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка 

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

     законодательную и нормативную базы рынка;

     систему общественного контроля над соблюдением  правовых и этических норм всеми  участниками рынка, защиты их прав и  интересов.

     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

     систему мониторинга и исследования процессов  функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские  подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

     специализированные  государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка  недвижимости, в частности:

     а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

     эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

     стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с  ними всех категорий;

     единое  информационного пространства рынка  недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

     законодательно  закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и  к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;