Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Октября 2011 в 12:09, курсовая работа
Цель работы в исследовании процесса развития рынка недвижимости.
Объектом исследования является региональный рынок недвижимости
Предметом – процесс регулирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры.
Задачи – Рассмотреть теоретические аспекты рынка недвижимости
Показать особенности регионального рынка недвижимости
Рассмотреть реализацию программы ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области.
Сделать анализ рынка жилья и ипотечного кредитования: что было до кризиса – ситуация и перспективы
Введение…………………………………………………………………………..3
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1.Функции и особенности рынка недвижимости………………………4
1.2 Структура рынка недвижимости………………………………………8
1.3 Основные понятия рынка недвижимости…………………………...15
1.4 Сегментация рынка недвижимости………………………………….17
Глава 2. Особенности регионального рынка недвижимости
2.1. Региональный рынок недвижимости…………………………….….22
2.2. Правовые основы рынка недвижимости…………………………….25
2.3. Реализация программы ипотечного жилищного
кредитования в Вологодской области. Строительство
жилья ………….………………………………………………….………29
2.4. Рынок жилья и ипотечного кредитования: что было до кризиса – ситуация и перспективы………………………………………………………...32
2. 5. Прогноз рынка недвижимости Москвы и России в 2010…………35
Заключение……………………………………………………………………….43
Список литературы………………………………………………………………45
банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых,
психолого-поведенческий
1.3
Основные понятия
рынка недвижимости
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена[10].
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
социальные
факторы: структура населения; плотность
населения; число семей; миграция населения;
численность населения и
природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
национальные и культурные условия, традиции населения.
политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос
на недвижимость может быть очень
изменчивым по регионам, районам и
микрорайонам. Например, открытие в
маленьком городке новой
Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
продуктивностью земли;
ценой конечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
за счет изменения типа использования;
за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Рыночная
стоимость – это наиболее вероятный
денежный эквивалент собственности. Это
наивысшая цена, которую принесет продажа
участка на конкурентном и открытом рынке,
когда покупатель и продавец действуют
разумно и на сделку не влияют посторонние
стимулы.
1.4
Сегментация рынка
недвижимости
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода[11]:
институциональный;
объектный;
воспроизводственный.
Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:
органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
институт независимой оценки недвижимости;
девелопмент;
банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
институт управляющих недвижимостью;
институт риэлторов;
государственный и частный нотариат;
строительные организации;
арендаторы недвижимости;
продавцы недвижимости;
саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:
рынок земли;
рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
строительный рынок;
рынок таймшеров и т.д.
Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости[11].
С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:
рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);
рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.
По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).
По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.
По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.
По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.
По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, в качестве рынка недвижимости выступает взаимосвязанная система экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.
Рынок недвижимости обладает рядом характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако при этом недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного назначения, а не является сегментом рынка товаров или финансового рынка.
Структуризацию и сегментирование рынка недвижимости можно провести по нескольким основным критериям: по географическому фактору; по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены, уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию; а также по продуктовым (товарным) границам.
Информация о работе Особенности регионального рынка недвижимости