Особенности регионального рынка недвижимости

     Постановление Правительства РФ от 28.08.2002 г. № 638 «О подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»

     Приказ  Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. «Об утверждении  инструкции о порядке регистрации  ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».

     Законодательство  Вологодской области:

     Постановление законодательного собрания Вологодской  области от 25 ноября 1999 № 652 «О программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»

Постановление правительства Вологодской области  от 8 августа 2005 № 838 « О порядке  ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области»

Постановление правительства Вологодской области от 21 июня 2005  № 632 «О безвозмездных субсидиях молодым семьям на приобретение жилья» 
 

     2.3. Реализация программы  ипотечного жилищного  кредитования в  Вологодской области.  Строительство жилья  

     Развитие  механизма ипотечного жилищного  кредитования в Вологодской области началось с 1999 года благодаря инициативе Губернатора области Вячеслава Евгеньевича Позгалева и принятию 2-х основополагающих документов[сайт правительства области]:

     концепции развития системы ипотечного жилищного  кредитования;

     программы ипотечного жилищного кредитования.

     В целях реализации Программы в 2000 году создана некоммерческая организация  «Фонд развития ипотечного жилищного  кредитования Вологодской области». Деятельность Фонда направлена на реализацию социально значимого для области инвестиционного проекта, позволяющего создать необходимые условия для обеспечения населения области доступным по стоимости жильем, содействовать активизации строительных и смежных с ней отраслей, обеспечить развитие рынка недвижимости и создание новых рабочих мест.

     Основные  направления деятельности Фонда:

     строительство и инвестирование в строительство  нового жилья;

     обеспечение рефинансирования долгосрочных ипотечных  кредитов на территории области.

     Для осуществления Программы ипотечного жилищного кредитования расширяется филиальная сеть Фонда.

     География строительства жилья Фондом представлена на диаграмме №1, это: города Вологда, Череповец, Кадуйский, Тотемский, Вожегодский, Грязовецкий,  В-Устюгский районы, в которых уже осуществляется строительство. Ведется проектирование и заключены соглашения о реализации Программы с Харовским, Шекснинским и Сокольским районами.  
 

     Диаграмма 1.

 

     За 5 лет (на 01.09.2005) Фонд инвестировал строительство 1450 квартир общей площадью более 84,6 тыс.кв.м. в 46 строящихся жилых домах, как в качестве заказчика – 16 объектов, из них сдано в эксплуатацию - 10, так и в качестве инвестора сторонних строительных заказчиков 30 объектов, из них сдано в эксплуатацию - 22. Таким образом, всего сдано в эксплуатацию – 32 объектов строительства– 868 квартир, общей площадью более 52 тыс.кв.м. Динамика заключения договоров на объектах Фонда наглядно представлена на диаграмме № 2.  
 
 
 
 
 

     Диаграмма 2

 

Максимальное  количество объектов Фонда – 18, или 40% общего числа построено и строится в Вологде; 14, или 31,1% - в Череповце; 4 объекта, или 8,9 % - в В-Устюге, 3 объекта, или 6,7 % в Тотьме, по 2 объекта, или 4,4% в Кадуе, Грязовце, Вожеге (диаграмма № 3).

Диаграмма 3

 
 

     2.4. Рынок жилья и ипотечного кредитования: что было до кризиса – ситуация и перспективы 

     В сентябре 2008 года банки Череповца и Вологды работали в условиях обострения кризиса на банковском и фондовом рынках России и мира[12].

     Ипотечный кредит – это крупные денежные средства, предоставляемые банком на длительный срок. Для того чтобы  свободно выдавать ипотечные кредиты  в значительном объёме, необходимо иметь солидные долговременные источники  финансирования. Поэтому в наиболее выгодных условиях находятся крупнейшие государственные банки и банки, допущенные к участию в аукционах по размещению бюджетных средств, а также банки, имеющие доступ к финансированию зарубежными кредиторами.

     В свете последних событий рынок ипотечного кредитования подвергается значительной трансформации. На конец сентября ситуация на ипотечном рынке Череповца и Вологды сложилась следующая:

     - реально выдают ипотечные кредиты  4-5 банков;

     - ушли с рынка или заморозили  ипотечные программы 3-4 банка, выходивших на рынок ипотеки Череповца в 2007-2008 гг.;

     - временно не выдают ипотечные  кредиты по организационным причинам 2 банка;

     - приостановил выдачу кредитов  по финансовым причинам 1 банк.

     Банки начали отсекать наиболее рискованные  сделки, увеличивая размер минимального первоначального взноса при ипотечном кредите до 20-30% от стоимости квартиры. В некоторых банках в Москве были зафиксированы случаи невыдачи уже одобренных кредитов.

     С 1 сентября на 0,5% повысил ставку по ипотечным  кредитам банк «ВТБ 24». В сентябре стали сказываться негативные изменения на финансовом и ипотечном рынках, в частности проблемы с банковской ликвидностью, а также ужесточение условий выкупа закладных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Большинство аналитиков высказали мнение, что после этого решения рынок ипотечного кредитования ждёт неминуемое повышение процентных ставок[12].

     В середине месяца один из крупнейших ипотечных  брокеров – компания «Фосборн Хоум»  опубликовала интегрированный прогноз роста средних процентных ставок по ипотечным кредитам. По оценкам компании, он составит 1,3-2% на ближайшие полгода. Однако на данный момент очевидно, что прогноз может осуществиться уже этой осенью. Во второй половине сентября значительная часть банков, работающих на российском рынке ипотеки, объявили о ближайшем повышении ставок на 1-3%. Очевидно, наиболее важным для текущих условий рынка станет решение о повышении «Сбербанком» ставок на 0,75-1,25% и минимального первоначального взноса до 20% с 1 октября 2008 г.

     Ситуация  на рынке недвижимости. По состоянию на сентябрь 2008 года рынок недвижимости находится не в лучшем положении. На большинстве региональных рынков в этом году спрос снизился, и цены росли незначительными темпами по сравнению с прошлыми годами. После того, как стало ясно, что ипотечное кредитование станет менее доступным, ситуация ещё более усугубилась. На данный момент на рынке Череповца цены не растут и есть предпосылки для их незначительной коррекции вниз. Однако мы не склонны прогнозировать значительного снижения цен. В текущих условиях промышленности строительных материалов и строительной отрасли и недостатка финансирования, можно прогнозировать снижение объёмов строительства жилья в следующем году.

     Темпы роста строительства жилья в  России значительно снизились уже в первом полугодии текущего года. Прирост строительства многоквартирного жилья в первом полугодии 2008 года в России составил всего 2,9% (за соответствующий период 2007 г. – 34,3%), индивидуального жилья 9,3%. За первое полугодие 2008 год в Вологодской области сдано 151,2 тыс. квадратный метров жилья, что составляет 84,6% от показателей за тот же период прошлого года. Но в Череповце объёмы строительства увеличились, если за первое полугодие 2007 года было введено 65,3 тыс. квадратных метров жилья, то в текущем году этот показатель достиг 91,1 тыс. квадратных метров.

     Таким образом, часть платежеспособного  спроса в 2007-2008 гг. была погашена, а цены продолжали расти. Данный факт определяет наличие проблем с реализацией строящегося жилья по текущим ценам у череповецких застройщиков[12].

     Наиболее  же неблагоприятна ситуация на рынке  недвижимости Москвы, где даже в  этом году продолжался значительный рост цен. Чтобы подогреть спрос и повысить цены многие застройщики придерживали сдачу строящейся недвижимости. После ухудшения ситуации в ипотечном кредитовании ситуация на московском рынке жилой недвижимости очень нестабильна и может закончиться довольно резким падением цен.

     Выводы

     В целом, выводы по ипотечному кредитованию и рынку жилья невеселые. В  национальном проекте «Доступное и  комфортное жилье гражданам России»  ипотечному кредитованию уделялось  решающее значение. В адрес властей  уже немало претензий высказывалось по поводу решения жилищной проблемы в стране, однако после сентябрьских событий данный нацпроект можно считать окончательно проваленным. Если по плану средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в 2009 г. должна была составить 9%, а в 2010 – 8%, то реально в следующем году она будет на уровне не менее 14-15%. Почти в 2 раза выше. Если добавить к этому тенденцию увеличения первоначальных взносов до 20-30% (или даже больше) от стоимости квартиры, мы поймём, что доступность решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования резко упадёт. И наиболее сильно это ударит по малообеспеченным слоям населения. Тем, кому и должна адресоваться в первую очередь государственная помощь в рамках нацпроекта.

     Недаром характерными заголовками аналитических  материалов по ипотечному рынку в сентябре были «Реквием по ипотечной мечте» или «Ипотека. Мечты не сбудутся». Мы не будем никого хоронить.

     Ипотечное кредитование получило распространение  в западных странах как инструмент повышения продаж недвижимости при  высоком объёме предложения. Применение ипотечного кредитования в современных российских условиях – это не решение жилищной проблемы. В реальности достаточно широкое распространение ипотечных кредитов в последние 2-3 года являлось одним из важнейших факторов роста цен. Следует понять, что государство не сможет решить жилищную проблему (как и многие другие), сделав ставку на один-два механизма, не затрагивающие суть проблемы.

     Массовое  железобетонное и кирпичное строительство  жилья в городах было создано  при плановой экономике СССР. Сейчас мы не можем решать жилищную проблему в стране, смешав желание заработать побольше денег с остатками советских строительных технологий и индустрии. Кроме задач финансирования строительства и приобретения жилья, необходимы изменения в сфере разработки инфраструктуры для строительства, применения новых технологий в строительстве и промышленности строительных материалов. Успешное решение этих задач возможно лишь при высоком уровне государственного и муниципального управления, планирования, науки, образования и налаженного взаимодействия с предприятиями строительного комплекса. 

     2. 5. Прогноз рынка  недвижимости Москвы  и России в 2010 

     Прогнозировать  динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы, как в Москве, так и в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной[15]. Уже в феврале 2008 года, когда произошел очередной скачок цен на квартиры, на www.irn.ru появилась статья с отрезвляющим названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости». А по мере развития проблем с ликвидностью к лету 2008 года аналитический центр IRN.RU подготовил актуальные материалы, названия которых также говорят сами за себя «Недвижимость Москвы: Игра на грани фола» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». После прочтения этих статей довольно странно слышать, что кризис 2008 года невозможно было предвидеть. Скорее наоборот, степень «перегретости» накануне как рынка недвижимости, так и финансовых, и сырьевых рынков, зашкаливала.

     С приходом осени 2008 года прогноз рынка  недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного  роста, стоимость квадратного метра  должна была, наконец, испытать существенную коррекцию. Руководитель аналитического центра www.irn.ru заявил об этом даже не в конце 2008 года, делая прогноз рынка недвижимости на 2009 год, а уже в сентябре 2008 года, в докладе на выставке в ЦДХ под названием «Цены на недвижимость в Москве – будет ли рост бесконечным?». И то, что с развертыванием финансового кризиса динамика цен на недвижимость в 2009 году будет отрицательной, спорить было уже бессмысленно[15].