Особенности регионального рынка недвижимости

     Базисной  структурой рынка недвижимости является рынок собственности». Его эффективность прямо зависит от функционирования «смежных рынков» и «связанных рынков». В совокупности они образуют глобальный (общий) рынок недвижимости.

     Раскрытие роли рынка недвижимости  в региональной экономике предполагает решение двух взаимосвязанных задач: во-первых, выявление тех специфических особенностей, которые приобретает рынок недвижимости в конкретных условиях того или иного региона, и, во-вторых, рассмотрение обратного воздействия рынка недвижимости на социально-экономическое развитие региона.

     Глава 2. Особенности регионального  рынка недвижимости

     2.1. Региональный рынок недвижимости 

     Региональный  рынок недвижимости представляет собой  обособившуюся часть сферы регионального  обращения, где происходит купля-продажа  специфических товаров  на основе товарно-денежных отношений с обязательной сменой собственника.

     Объектами регионального рынка недвижимости являются земельные участки, производственные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и все то, что так или иначе обладает:

     -   физической недвижимостью и физической связью с землей;

     -   экономическими свойствами основных производственных фондов по характеру оборота и переносу стоимости на готовый продукт. 

     Субъектами  регионального рынка недвижимости являются продавцы, покупатели и посредники (риэлторы), выступающие в качестве юридических и физических лиц.

     Функции регионального рынка недвижимости можно определить как обеспечение хозяйственного оборота определенных элементов производственных фондов предприятий и  организаций, с одной стороны, и создание материальных экономических условий жизнедеятельности населения – другой.

     Структура регионального рынка недвижимости включает:

     1)    рынок земли;

     2)    рынок жилья;

     3)    рынок нежилых  помещений. 

     Регулирование рынка недвижимости в основном осуществляют следующие государственные органы:

     1)  Минимущество России;

     2)  Органы градостроительства и архитектуры, проектные бюро, топографические организации, а также иные субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;

     3)  Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, управления государственного земельного кадастра и др. 

     Задачи, которые призваны решать государственные  региональные органы управления по совершенствованию  территориального рынка недвижимости, сводятся к следующему:

     -    учет объектов и регулирования отношений собственности на недвижимость;

     -    обеспечение эффективного использования объектов недвижимости на основе гибкой системы налогообложения, сочетающей интересы владельцев недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;

     -     разработка и реализация региональных программ по недвижимости, определяющих основные направления развития рынка недвижимости через процессы приватизации, жилищные программы, развитие производственной базы строительной индустрии и т.п.

     -    создание института ипотеки, способного привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот.

     Региональный  рынок недвижимости отстает от  московского на несколько лет — как в ценовом, так и в качественном отношении. Если в Москве основная часть возводимого жилья бизнес- и премиум-класса, то в регионах превалирует строительство экономкласса. Но в последнее время наметилась новая тенденция: «классность» жилья постепенно начинает повышаться.

     «В  России наиболее развитыми рынками  недвижимости являются рынки двух столиц, при этом очевидное первенство принадлежит  Москве, — говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики  и исследований компании Blackwood. — На московском рынке требования к жилью высокого класса достаточно жесткие. Остальные регионы России пока уступают в развитии московскому региону, тем не менее, в большинстве крупных городов начинается формирование и сегмента жилья бизнес-класса, и сегмента элитного жилья. Развитие данных сегментов связано с формированием в рамках региональных рынков группы населения, „дозревшего“ до приобретения высококлассного жилья».

     Несмотря  на положительные изменения, рынок региональной недвижимости значительно отличается от московского. Наглядный пример тому — низкие требования к высоким классам возводимого жилья. По мнению Екатерины Тейн — директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank: «Жилье бизнес-класса в регионах есть, но этот сегмент только начинает развиваться. Во многом критерии верхнего сегмента ниже, чем требования к жилью такого класса в Москве и Санкт-Петербурге. Например, часто жилье, которое на региональном рынке относится к элитному сегменту, на деле является средним бизнес-классом».

     По  мнению экспертов, у рынка региональной недвижимости большой потенциал. «Рынок жилья в регионах только начинает развиваться — раньше все внимание застройщиков было сосредоточено на Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас девелоперы постепенно расширяют свое присутствие на региональных рынках, и вместе с появлением новых проектов будет развиваться и рынок — появятся стандарты бизнес-класса и элитного жилья», — резюмирует Екатерина Тейн.  
 
 
 
 
 

2.2. Правовые основы  рынка недвижимости 

     Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы[2;4;6].

     Права и интересы в сфере недвижимости делятся на общественные и частные.

     К общественным правам относятся:

       право на налог (имущественное  налогообложение);

     право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

     право полицейской власти — ограничения, которые устанавливаются обществом для защиты своих интересов (введение зональных ограничений в области строительства, дорожного движения, законодательство по застройке и развитию территории, по контролю за окружающей средой, законодательство по эксплуатации и разработке земли и т. д.);

     право выморачивать имущество в казну (возвращение государству права собственности в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и в случаях отсутствия законных наследников).

     К частному праву относятся:

     владение  имуществом одним физическим или  юридическим лицом;

     пожизненное имущественное право (права на недвижимость, которые прекращаются со смертью владельца);

     права на недвижимость в соответствии с  законом (право жены на часть недвижимости умершего мужа, право вдовца, при наличии детей, на пожизненное владение имуществом умершей жены — супружеская собственность заключается, в том, что каждый супруг владеет 1/2 частью супружеского имущества).

     Источники права подразделяются на три основные группы[9]:

     федеральные законы в сфере недвижимости и  иные, принятые в соответствии с ними, нормативные правовые акты;

     законы  и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

     законодательство  о местном самоуправлении и местные  нормативные правовые акты.

     Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству[1].

     В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и  цивилизованное управление недвижимостью  в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1].

     «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

     Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику[3].

     Реально отдельные части объекта недвижимости (земельный участок, расположенные на нем здания, а также его части) могут находиться в собственности различных юридических и физических лиц[4].

     Законодательная основа имущественно-земельных отношений  в Вологодской области на региональном рынке недвижимости была основана на нормативно – правовой базе включающей деятельность Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

     Деятельность основывается на Федеральном законодательстве Вологодской области стандартах выдачи кредитов.

     Список  Федерального законодательства, применяемого в своей деятельности НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»:

     «Гражданский  кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ

     «Гражданский  кодекс РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ

     «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ

     Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации»

     «Земельный  кодекс РФ» от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

     «Градостроительный  кодекс РФ» от 29.12.2004 г № 190-ФЗ

     Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

     «Налоговый  кодекс РФ (часть первая)» от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ

     «Налоговый  кодекс РФ (часть вторая)» от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ

     «Семейный кодекс РФ» от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ

     Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

     Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»

     Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

     Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации»

     Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» («Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»)