Пермский  финансово-экономический колледж  – филиал ФГОУ ВПО «Финансовая  академия при Правительстве РФ» 
 
 

    Кафедра «Финансы и кредит» 
 

    Курсовая  работа

    по  дисциплине «Банковские операции»

Проблемы  и пути совершенствования

ипотечного кредитования 
 

Выполнил:

студент 312 группы, 3 курса

очной формы обучения

специальности «Банковское дело»

Шищенко Надежда Сергеевна 

Научный руководитель

Ховаева Нина Николаевна 

2008 год

 

Содержание

Введение…………………………………………………..……………………….3

1. Оформление  механизма ипотечного кредитования в России….……………4

1.1. История  ипотеки в России…………….……………………………………..4

1.2. Сущность  и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации  системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники …...………………………………………………………….………....6

1.3. Особенности  ипотеки различных видов недвижимого  имущества……...10

2. Реализация пермской ипотечной программы в ОАО КБ «Камабанк»……………………………………………………………………………...15

2.1. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику.15

2.2. Взаимодействие банка и заёмщика………………………………………...18

3. Проблемы  и пути совершенствования правового  механизма ипотечного кредитования…………….…………………………………………………….…22

Заключение……………………………………………………………………….40

Список  литературы……………………………………………………...……….42

Приложение………………………………………………………………………43 
 

 

     Введение.  

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

    Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

1. Оформление механизма  ипотечного кредитования в России.

1.1. История ипотеки  в России.

  Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет  достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование было  первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

    В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

    Отличие российской ипотеки от  зарубежной было заложено в  самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов  (автор М.М.Сперанский), где залоговое  право подвергалось подробному  регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

  В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

  В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

  В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

  В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

  В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

  На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

  К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

  В неё входили:

• Дворянский земельный банк;
• Крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки;
• земские банки;
• общества взаимного поземельного кредита;
• ссудно-сберегательные товарищества;
• кредита товарищества и др.

  К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный  банк, Дворянский банк, Особый отдел  государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

  К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность  была ликвидирована, и ипотечные  банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

1.2. Сущность и понятие  ипотечного кредитования. Предпосылки для  начала реализации  системы ипотечного  жилищного кредитования  и её основные участники.

 

  Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

 

  Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

  К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

  В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

    Но наибольший интерес представляет  ипотечное кредитование жилья,  т.к. жильё в рыночной экономике  - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

    В настоящее время в стране  созданы все предпосылки, как  на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;  
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

  При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. 

  Основные  участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;
• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.