Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

 

      Независимо  от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще не получила типового оформления.

      Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для  создания большого количества вариантов  получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

• с положением заемщика в обществе;
• местом работы и стабильностью его предприятия;
• наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;
• возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.

      Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 3.).

      Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии  ипотечного кредитования

 

      Основным  действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный банк или отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

      Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

      Заемщик (клиент) может и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

      Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

      Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

   Роль  Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

     В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

     Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

     Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

     Впервые концепция деятельности Агентства  разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

     Агентство было зарегистрировано в качестве открытого  акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

     Основными функциями Агентства являются:

1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования:

• разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
• оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
• проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
• осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
• анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

• покупка ипотечных кредитов;
• выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
• выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание  технической помощи и обучение  специалистов в области ипотечного кредитования:

• оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
• осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
• проведение семинаров, учебных курсов;
• оказание консультативной помощи;
• оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

     С накоплением опыта управления собственным  портфелем и рисками, присущими  ипотечным активам, Агентство будет  расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

     Одна  из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

     Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить  объемы оказываемых населению розничных  услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

     Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     На  рис. 1 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

                                                 Гарантии по ипотечным

                                                         ценным бумагам

    

    

Размещение 

Ипотечных ценных

бумаг

                                                          Гарантии по обязательствам

                                                          регионального оператора

      

    

                                                      Рефинансирование

                                                                                регионального                  Продажа

                                                                                   оператора                         закладных

                                                             Рефинансирование 

                                                          первичного кредитора

    

          

            Продажа закладных