Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

  1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Перми, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

  После получения кредита и покупки  квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Агентством ипотечного жилищного кредитования или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом  случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Перми.

2). Если  заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

  Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

  Остаток средств возвращается заёмщику и  может быть использован для покупки  другого жилья. 

  2.2. Взаимодействие банка и заёмщика.

  Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Камабанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники  Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный  комитет на очередном заседании принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, при его размере более 2 млн. руб, если же размер ипотечного кредита менее 2 млн. руб., то решение о выдачи кредита принимает служба безопасности Камабанка.

4. Заёмщик  открывает в Банке "Ипотечный"  счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк  выдает заёмщику на руки Ипотечный  сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик  самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После  проверки документов на приобретаемую  квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик,  продавец жилья и Банк заключают  трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита).

11. Заёмщик  заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк  уступает Агентству ипотечного жилищного кредитования или другому уполномоченному банку право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк  продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет АИЖК или другому банку.

14. После  полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке  (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.  

Документы, необходимые для  рассмотрения вопроса  о кредитовании:

  Желающий  получить кредит в рамках программы АИЖК заполняет в Камабанке заявление-анкету, выдаваемую консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Копия паспорта Заемщика и Созаемщиков ( все страницы в 3 экземплярах)
• Копия трудовой книжки Заемщика и Созаемщика ( заверенная печатью организации, с указанием сведений о работе в данной организации на момент выдачи копии ). Все страницы в 2 экземплярах
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика и Созаемщика ( с обеих сторон в 1 экземпляре ).
• Копия свидетельства ИНН Заемщика и Созаемщика в 1 экземпляре.
• Документы, подтверждающие доходы Заемщика и Созаемщика:
• Справка с места работы, подписанная руководителем организации и главным бухгалтером, заверенная печатью организации ( оригинал )
• При наличии у Заемщика ( Созаемщика ) постоянных ( не разовых ) доходов от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев.
• Копии свидетельств о браке ( разводе ), о рождении детей.(в 1 экземпляре)
• При условии приобретения доли в праве собственности на квартиру на имя несовершеннолетних детей – разрешение органа опеки и попечительства на передачу доли в залог Банку.( в 2 экземплярах )

  Дополнительные  расходы заёмщика:

• оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 1200-2400 рублей.;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;
• регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;
• страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; 
  экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;
• услуги риэлтерской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости Камабанк заключил договор о сотрудничестве с риэлтерской фирмой, услуги которой составляют в среднем 3-4% от стоимости квартиры.  
  

3. Проблемы и пути  совершенствования  правового механизма  ипотечного кредитования.

      Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 8 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов. В 1998 году был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставил массу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.  
 
 
 
 
 
 
 
 

      Содержание  факторов перспективного развития ипотеки  раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание  источников, оказывающих благоприятное  воздействие на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

      Подобное  сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

      На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

      Таблица 2.

      Варианты