Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

  Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3. Особенности ипотеки  различных видов  недвижимого имущества.

     Особенности ипотеки земельных участков

     Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

  При общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

  Не  допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

  Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

  Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

  Если  в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

  Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

  В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

  В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право  и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. 

       Особенности ипотеки предприятий

  Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

  В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

  Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

  Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

  Не  допускается передача в ипотеку  предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

  Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

  Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

  Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

  Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.  

       Особенности ипотеки жилых домов и квартир

  Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

  Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

  Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

  В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

  Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные  учреждения, имеющие специальную  лицензию.

  Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

  Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

  Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

  Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

  Однако  он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

2. Реализация пермской ипотечной программы в ОАО КБ «Камабанк»

2.1. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику

Основные  условия ипотечного кредитования:

• Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
• Ипотечные кредиты выдаются в рублях РФ на срок до  30лет под фиксированную процентную ставку до 14% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
• Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.
• Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями, в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.
• Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
• Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

 

  Требования  к заёмщику и покупаемому  жилью.

Во-первых, Пермская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с пермской пропиской (регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

• наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
• расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
• приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г.Перми, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

 

  Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

  При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются  следующие положительные факторы:

• наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
• наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);
• наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
• документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);
• положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

  При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.  

  Риски и ответственность заёмщика.

  При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами  
1) неплатёжеспособностью банка и  
2) неплатёжеспособностью заёмщика.