Рынок земли и рентные отношения

     Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах  с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия — на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

     Однако  это может привести к ограничению  спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть  этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на скудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

     Если  значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту  обработки, налог способен вызвать  крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции  на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

     На  цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю  в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

     Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости: метод сравнения продаж, затратами  метод и метод капитализации  доходов (доходный метод).

     Основной  метод оценки — это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

     Он  предполагает, что благоразумный  покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

     В Украине пока нет крупных рынков земли, но существуют рынки индивидуальных участков. Способом сравнения можно  оценить землю под дачное или  коттеджное строительство, т. е. там, где  существует достаточное для сравнения  количество совершенных сделок. В  оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

     Метод оценки по затратам к земле практически  не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

     Данный  метод приводит к объективным  результатам, если возможно точно оценить  величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

     Ограниченность  затратного метода заключается в  том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.

     Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

     Доходный  метод, или метод капитализации  доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что  инвестор или предприниматель приобретает  недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

     Применение  доходного метода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др.

     Доходный  метод может быть реализован при  оценке земель сельскохозяйственного  назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

     Следующим методом оценки, который применим именно для Украины, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.

     Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.

     Если  участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью  извлечения дохода, то оценку можно  вести несколькими методами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.

     Методы  оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Украинским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.

     Другие  методы оценки опираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной  цене земли и используют различные  приемы капитализации земельной  ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных  затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

     Величина  ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур на худших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется также превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур над уровнем средних затрат, присущих данной оценочной группе почв. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

     Комитетом по земельным ресурсам рекомендуются  следующие основные этапы кадастровой  оценки земель сельскохозяйственного  назначения:

- анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно-сельскохозяйственному зонированию территории субъекта Украины и корректировки границ земельно-оценочных районов;

- разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно-оценочных районов;

- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;

- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;

- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;

- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;

- исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;

- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;

- состояние карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;

- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

     При оценке городской земли, которая в большей части городов почти не продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно определять, исходя из размеров арендной платы в городе и расчетов ее капитализации. Применяются и еще более простые методы. Стоимость участка, полученного в городе под застройку, можно определить, исходя из тех 50 % цены строения, которые инвестор обязан заплатить в городской бюджет. Они и составляют фактическую стоимость земли. Это упрощение связано с неразвитостью рынка земли. На величину стоимости земельных участков влияют и другие факторы:

- доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания;

- уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

- инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории разрушительными воздействиями природы;

- рекреационная ценность территории и др.

     В Украине сложилась ситуация, когда  рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается  в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искажены нормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектр задач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрации как самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можно сформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.