Рынок земли и рентные отношения

     Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться землей и  недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.  
 

     2.2 Дифференциальный рентный доход  и его изменение 
 

     Природа земельной ренты обусловлена  особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

     Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

     Деформированный рынок земли — не единственное препятствие проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад. Капитал находится в постоянном движении и ему нужна свобода приложения. Большую свободу капиталу обеспечивает государственная собственность на землю; частная собственность создает границу для его свободного приложения.

     Субъектами  рыночной аграрной экономики являются два типа собственников — полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования на данном участке земли. Там, где собственником земли является государство, а государственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес велик, частное присвоение отсутствует и устанавливается один вид монополии — монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка). Монополия на землю — исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом — приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.

     Монополия частной собственности порождает  абсолютную земельную ренту, монополия хозяйства на земле — дифференциальную земельную ренту. В современной западной литературе используют термин «экономическая рента», виды ренты не выделяют, но две причины их образования упоминают.

     Рента — один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента — та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход.

     Как вид дохода на собственность земельная  рента использовалась еще в античности. Но присваивать ренту экономическими методами стало возможно лишь в рыночной экономике. Здесь она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части — прибыль, присеваемую предпринимателем — арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

     Арендная  плата равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли — в краткосрочной аренде.

     В западной литературе оценка роли земельной  ренты, и прежде всего абсолютной ренты, в экономике негативна. Земельная рента рассматривается как излишек. В рыночной экономике рента не выполняет никакой побудительной функции, поскольку совокупное предложение земли фиксировано и она не обеспечивает возможности ее замещения. Рентой можно было бы пренебречь, и это не оказало бы никакого воздействия на производственный потенциал экономики. Земельная рента — незаработанный доход. Более того, предлагается национализировать землю, чтобы платежи за ее пользование государство могло употреблять в целях улучшения благосостояния всего населения. В США в конце XIX в. протест против рентных платежей вылился в движение за единый налог. Земельную ренту предлагали обложить полным (100 %) налогом.

     Однако  выделить собственно ренту от вложений в повышение качества земли нелегко, поскольку в теории и на практике не различают виды дифференциальной ренты, к тому же для индивидуальных производителей сельскохозяйственной продукции рентные платежи являются издержками.

     Монополию хозяйства на земле порождают  ограниченность этого ресурса и невозможность его воспроизвести. С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использование как отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжения сельского хозяйства средствами производства. Причем и здесь речь идет о монопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив, ухудшенных условий производства данным хозяйством. Особо благоприятные природно-производственные факторы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а отсюда далеко не все предприятия могут использовать порожденные самой природой более выгодные условия производства и за счет этого сокращать размер затрат на производство продукта. В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Разница в продуктивности земель связана с различиями в плодородии почвы, количестве осадков, температуре и других климатических факторах. Поэтому затраты труда на производство одного и того же вида продукции различны.

     Продукты  сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение  доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и  животноводства. Предложение же земли  фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. Дифференциальная рента — результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала,ее виды представлены в таблице 2.1. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

Таблица 2.1- Виды дифференциальной ренты

     Дифференциальная  рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая  складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

     Надо  заметить, что далеко не всегда и  не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).

     Возможно  образование добавочной прибыли, обусловленной  случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

     Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разнокачественностью земли. Но сила природы — не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

     Дифференциальная  рента существует в двух видах  — дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

     Дифференциальная  рента 1 связана с различием в  качестве земли. Она в свою очередь делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

     Дифференциальная рента 2 предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.

     Дифференциальная  рента 2 выступает стимулом земледелия. Она в отличие от дифференциальной ренты 1 до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор. Таким образом:

- дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 — только при интенсивном земледелии;

- дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2—и на худших землях;

- дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за примененный капитал.

     Квазирента  — извлеченный дополнительный доход  в результате усовершенствования агротехники  и интенсивного использования земли. Характер и количественные параметры усовершенствований зависят и от существующих в данное время и в данной местности условий землепользования, от предприимчивости, размеров капитала собственников и арендаторов земли.

     Квазиренту  характеризуют как неоправданную, но необходимую прибыль (когда речь идет о коротком периоде) вследствие того, что не приходится производить особые или «основные» издержки на производство средств производства, так как они уже есть и ожидают своего использования. Квазирента представляет собой необходимую прибыль по отношению к тем другим (дополнительным) издержкам, которые приходится с течением времени производить сверх основных издержек и которые в ряде отраслей намного важнее, чем основные издержки. Расчет на получение в будущем квазиренты составляет необходимое условие для вложения капитала в средства производства.

     Разница между рентой и квазирентой обусловлена  тем, что количество земли, имеющейся  в распоряжении общества, — постоянная (в известном смысле абсолютно) и  фиксированная величина. В отличие  от них другие средства производства, создаваемые человеком (здания, машины и т. д.), представляют собой «поток», способный увеличиваться или сокращаться в зависимости от колебании спроса на продукцию, созданию которой они способствуют.

     Сходство  ренты и квазиренты выражается в том, что все средства производства невозможно производить быстро, поэтому в коротком периоде они тоже имеют фиксированное количество. Для этих периодов извлекаемые доходы находятся в таком же отношении к стоимости созданной с их помощью продукции, как и настоящая рента.

     Следовательно, в отличие от ренты квазирента — это доход, который обусловлен более или менее продолжительной  ограниченностью предложения какого-либо фактора производства (не только земли). Он определяется разницей между доходом на вложенный капитал и расходами на поддержание и возмещение инвестиций в основной капитал, незаменимый в коротком периоде. Доходы, приносимые факторами производства, могут принимать форму ренты, квазиренты и процента на текущие инвестиции. Процент на свободный капитал (текущие инвестиции) и квазирента на старое вложение капитала постепенно могут перейти одно в другое.