Рынок земли и рентные отношения

     Теоретические предпосылки анализа чистой экономической  ренты базируются на признании равноценности  любых земельных угодий одинаковой площади. На практике различные участки земли обнаруживают разную степень продуктивности на вариации их использования. Это сказывается на ренте.

     При этом дифференциальная рента — это  понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.

     Неоклассики рассматривают принцип установления ренты как фактор уравновешивающей цены. Например, заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение капитала. Неоклассиков не интересует вопрос конечного источника доходов землевладельцев. Этот вопрос решается путем использования концепции трех факторов производства. Авторы исследуют лишь уровень, на котором устанавливается земельная рента, факторы, которые определяют ее, и причины ее снижения или повышения.

     В завершение своего исследования ренты  и квазиренты А. Маршалл выводит  следующие заключения:

- размер выращенного продукта, а следовательно, и предельный уровень обработки земли (т. е. предел прибыльного приложения капитала и труда к лучшим и худшим землям в равной мере) предопределяются общими условиями спроса и предложения. Они, с одной стороны, регулируются спросом на продукт земли, интенсивностью потребности в нем населения и, с другой стороны — наличием у последнего средств для оплаты продукта. Таким образом, издержки производства, интенсивность спроса, предел производства и цена продукта взаимно регулируют друг друга;

- та часть продукта, которая образует ренту, «выбрасывается» на рынок и воздействует на цены в равной мере, как и любая его часть. Но общие условия спроса и предложения или их отношения друг с другом не подвержены влиянию разделения продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затрат фермера. Размер этой ренты не является регулирующим фактором, а сам предопределяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства; он представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле над той отдачей, которая могла бы быть получена при таких же неблагоприятных условиях, какие характеризуют предельную об- работку земли.

     Современной экономической наукой рента определяется как доход сверх того минимального уровня, который необходим для привлечения какого-либо производственного фактора в данную сферу деятельности. Это и есть экономическая рента. Квазирента определяется как доход сверх того минимального уровня, который необходим для удержания производственного фактора в данной сфере деятельности. Квазирента больше ренты на величину невозвратных издержек. (Это издержки, которые понесла фирма при вступлении в отрасль, но которые она не сможет окупить в случае выхода из нее).

     В любой экономике обнаруживается бессчетное множество рент и квазирент. Некоторые из них существуют недолго и быстро сходят на нет под действием конкурентных сил, другие носят долговременный и устойчивый характер. В динамичной экономике ренты выполняют важную функцию. От них зависит эффективность конкурентного процесса. Положительная рента дает сигнал к вступлению в данную сферу деятельности, отрицательная — к уходу из нее. Конкуренция постоянно приводит к появлению новых источников ренты и исчезновению старых. 
 

3. ФОРМИРОВАНИЕ  РЫНКА ЗЕМЛИ И РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ  В УКРАИНЕ

     С принятием в 2001 году нового Земельного кодекса Украины определилась земельная  политика государства, которая концентрируется  на конечном разрешении проблемы развития отношений собственности на землю, формировании цивилизованного рынка земли, повышение эффективности управления земельными ресурсами, организации государственного контроля по их использовании и охране.

     В целом земельный кодекс создал широкую  законодательную основу для разрешения проблем, которые возникают в процессе реформирования земельных отношений. Одновременно он не охватил всех вопросов, связанных с урегулированием этих отношений, поэтому для его дополнения и создания законодательной базы предполагалось разработать и принять законы, касающиеся функционирования рынка земель, использования земель природно-заповедного, историко-культурного, рекреационного  фондов.

     Но  из-за объективных и субъективных причин этого не произошло. До сих  пор не были разработаны и переданы на рассмотрение в Верховную Раду Украины более 20 необходимых законопроектов. Более того, не полностью выполняются уже принятые законы, не вырабатываются соответствующие нормативно-правовые акты и государственные стандарты.

     При таких условиях введение рынка земель сельскохозяйственного назначения было бы преждевременным. Это можно делать лишь после разработки и принятия соответствующей законодательно-нормативной базы в полном объеме. Кроме этого должен быть создан Государственный реестр прав на землю, задействованы эффективные системы изучения спроса и предложения, а также объективное информационное обеспечение функционирования и регулирования такого рынка, которое надлежащим образом обеспечило бы интересы крестьян. Иначе рынок земли будет развиваться как спекулятивный.

     Этим  и руководствовалось парламентское  большинство, отдавая свои голоса за преодоление вето Президента Украины  на закон о запрете продажи  до1 января 2008 года земель сельскохозяйственного  назначения.

     Наибольшей  ошибкой наших государственных  деятелей за годы независимости является то, что в нашем законодательстве не предусмотрено основное – экономический оборот земли. Если бы это было сделано на заре нашей независимости, то земля цивилизованными методами, через земельный кадастр, стала бы товаром. А так, государство не сделало ни одного вложения в развитие главного богатства Украины – землю.

     Тем временем решение парламента,  касающееся продолжения моратория на продажу  земли отображает объективную ситуацию, которая в данный момент сложилась  в обществе, связанная с пониманием необходимости немедленного принятия законов, без которых функционирование рынка земли невозможно.

     Заключение  сделок с землей имеет ряд особенностей. Ничейной земли в Украине нет. Вся земля в стране принадлежит  либо государству, либо территориальным общинам, либо частным и юридическим лицам. При этом пока не проведено размежевание земель государственной и коммунальной собственности. Право распоряжения землей, не принадлежащей частным или юридическим лицам, распределяется следующим образом: землями в черте населенных пунктов распоряжаются местные (городские, сельские, поселковые) советы, а землями за пределами населенных пунктов ведают местные государственные администрации либо Кабинет Министров Украины. В настоящее время существует четыре формы владения (пользования) землей:

- собственность на землю (физических или юридических лиц);

- аренда земельного участка;

- право постоянного пользования земельным участком;

- сервитут (ограниченное право пользования земельным участком — для проезда, обслуживания инженерных сетей и т. д.).

     Все земли в стране распределены на несколько  категорий: сельскохозяйственные земли, земли лесохозяйственного фонда, земли  промышленных предприятий, предприятий  транспорта и связи, а также земли, принадлежащие военным. По своему целевому назначению земли могут быть определены для ведения индивидуального жилищного строительства или крестьянского хозяйства. Следует также иметь в виду, что земельные отношения в Украине регулируются огромным количеством нормативно-правовых документов. Всего их около двухсот.

     До  начала реализации земельной реформы  вся земля в стране в той  или иной форме принадлежала государству. После старта реформы земли стали  распределяться между пользователями. Часть земель была передана в пользование, часть — приватизирована или продана. В то же время существовала и по сей день существует практика землеотводов. Например, местный совет принимает решение о предоставлении земельного участка какой-нибудь строительной компании для возведения того или иного объекта. Затем эта компания приватизирует участок и получает возможность выставить его на продажу на вторичном рынке вместе с построенным на нем объектом. Если вы намерены купить подобный участок, следует обратить внимание на первичные документы. Нередки случаи, когда решения о землеотводе принимаются с нарушением закона и установленных процедур. В такой ситуации есть реальный риск лишиться земли, поскольку нарушение норм права при первичном отводе является достаточным основанием для вынесения судебного решения об изъятии земельного участка и возврате его в государственную собственность. Также следует обратить внимание на правоустанавливающие документы. К ним, в частности, относится государственный акт о праве собственности на землю. Бывает, что документы по небрежности оформляются с ошибками (и не только грамматическими) или же подписываются лицами, которые по должности не имеют права их подписывать. Вероятность возникновения различных юридических проблем с таким участком тоже достаточно высока.

     Последние изменения, внесенные Верховной Радой в Земельный кодекс Украины, запрещают выдачу доверенностей на право распоряжения земельным паем (такая доверенность и была скрытой формой продажи земли) и признают ранее выданные доверенности недействительными с момента их подписания. Помимо этого, в Украине существует целый ряд категорий земель, изменение целевого назначения которых представляется достаточно сложным. Это рекреационные, заповедные, особо ценные сельскохозяйственные и прочие земли. Изменение целевого назначения, а зачастую и приобретение такой земли требует согласования с высшими органами власти — Верховной Радой Украины или Кабинетом Министров. Незнание местными органами власти правовых аспектов и порядка отчуждения таких земель сулят как минимум конфликтные ситуации с различными общественными организациями и населением. И, как правило, такие конфликтные ситуации разрешаются не в пользу покупателя земельного участка.

     Существуют  некоторые ограничения на право  пользования землей. Эти ограничения  могут быть установлены законом или договором с собственником земельного участка. К ним относятся:

- запрет на продажу участка или его отчуждение другим способом в течение определенного времени;

- запрет на сдачу земли в аренду или субаренду;

- приоритетное право приобретения данного земельного участка;

- обязательство начать или закончить застройку (освоение) земельного участка к определенной дате;

- запрет на ведение определенных видов хозяйственной деятельности;

- запрет на изменение целевого назначения участка, его ландшафта, внешнего вида построек и т. д.;

- обязательство выполнять комплекс природоохранных мероприятий;

- предоставление права на охоту, рыбную ловлю, сбор дикорастущих растений в установленный период времени;

- другие ограничения.

     Все большее распространение получает практика установления сервитутов. Земельный сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком или его частью. Законом определено, что это право может включать в себя право проезда на велосипеде или прогона скота по существующему на участке пути, строительства и обслуживания линий электропередач, прокладки труб и других коммуникаций и т. д. Земельный сервитут, как и правовые ограничения, может быть установлен органами власти по договору между сторонами. Принимая решение о покупке земельного участка, следует выяснить, установлены ли для данного участка какие-либо правовые ограничения или сервитуты. Если же ограничения существуют, необходимо определить, насколько они повлияют на ваши планы по использованию приобретаемой земли.

     Крым  является особым регионом Украины, где  реализация принципов новой экономики  и проведение экономических реформ требует взвешенного подхода  к проблемам реформирования отношений собственности, и в особенности к приватизации земли как основного средства производства, учета социально-экономической, политической, демографической, миграционной ситуации на полуострове, развивающейся на недостаточно обеспеченном правовом поле Украины.

     Эффективность использования ресурсного потенциала, прежде всего земельного и трудового, и защита прав депортированных в  земельной реформе являются одним  из важнейших вопросов региональной экономики Крыма на современном  этапе.